特別扣除額     

無論選擇「標準扣除額」還是「列舉扣除額」, 都可以再扣除「特別扣除額」, 目前特別扣除額分六大類:

在特別扣除額中, 與房貸利息抵稅有關的項目是「儲蓄投資特別扣除額」, 根據《所得稅法 §17》規定: 納稅義務人、配偶或受扶養親屬名下, 一申報戶在金融機構的存款利息, 每年扣除數額以 27 萬元為上限.

但如果是「免稅的郵局存簿儲金利息所得」 (即: 在郵局存款 100 萬以下的活存利息) 及「採用分離課稅的利息所得」, 則不包括在這 27 萬當中.

我們來推算一下, 存款總額要多少, 則儲蓄投資特別扣除額能全部扣除呢?

一般條件下, 現在銀行存款利率不到 1%, 為了好計算以 1% 來看, 那麼在銀行帳戶內需要有 27萬 ÷ 1% = 2,700 萬元的存款, 其所產生的利息就可以全部扣除.

雖然政府設立「儲蓄投資特別扣除額」的美意是為了鼓勵儲蓄, 但實際上, 有 2,700 萬元存款的高資產族群, 不會為了抵這 27 萬元的稅而把錢放在利息不到 1% 的銀行, 而是透過有價證券或者其它資產來獲得更多的價差與利差, 並採用分離課稅來達到更有效的節稅.

申報房貸抵稅三個條件

在萬物皆漲, 但薪水不漲的年代, 生活能省則省, 尤其房貸是人生中最大的一筆開銷, 如果能利用房貸利息節稅, 將能省下一筆為數不小的稅款; 不過並非申報房貸利息都能順利抵稅, 而是要滿足以下三種條件:

     僅限一屋     

如果自己、配偶或受撫養親屬名下有 2 戶以上的房子, 或是將兩戶相鄰房子打通隔牆成為一戶來居住, 就算符合上面的條件, 也只能選其中一戶作為房貸利息列舉扣除, 一般會選房貸利息支出較多的那一戶來扣抵.

- [例子]: 

某甲買進 2 間門牌的公寓並將之打通, 假設這 2 間房貸金額分別是 700 萬元及 900 萬元, 總貸款金額為 1,600 萬元, 那麼某甲可以選擇房貸利息支出較多的一屋扣抵, 而不能把 2 戶的房貸利息都拿來扣除.

申報房貸抵稅注意事項

     需扣除儲蓄投資特別扣除額     

根據《所得稅法》規定, 每一申報戶向金融機構借款所支付的利息, 每年扣除數額以 30 萬元為上限, 因此不是申報多少就能扣抵多少.

同時還要注意, 如果當年度有申報「儲蓄投資特別扣除額」, 那麼列舉扣除額時, 要以當年房貸利息支出, 減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額, 才能列舉申報抵稅.

- [例子]: 

某乙去年度支付給銀行的房貸利息有 60 萬元, 從銀行得到的存款利息有 15 萬元, 那麼房貸利息扣除額只能以房貸利息餘額 60 - 15 = 45 萬元來申報.

● 但因房貸利息扣除額 45 萬元超過扣除額最高上限 30 萬, 因此就會以 30 萬做為扣除額申報.

● 如果房貸利息餘額沒有超過扣除額最高上限 30 萬, 則以實際金額申報.

     房貸利息扣除與房屋租金支出需擇一     

有些已經貸款買了自用住宅的有房族, 又在工作地附近租屋成為租屋族, 因房貸利息與租金支出有重疊, 依規定:

●  【有房族】可申報「自用住宅購屋貸款利息」扣除額

●  【租屋族】可申報「租金支出」扣除額 (每年扣除額以 12 萬元為上限)

這兩個扣除額只能「二選一」列舉, 不能同時申報扣除.

若是上半年租屋、下半年買房變成有房族, 因房貸利息與租金支出沒有重疊, 則可「同時」列舉申報, 但要按費用期間佔全年比例計算上限.

- [例子]: 

某丙去年度 1~6 月租金支出 70,000 元, 7~12 月房貸利息 200,000 元, 則:

●  【租金支出扣除額】是 60,000 元 [因為 70,000 大於扣除額上限 120,000 × (6 ÷ 12) = 60,000]

●  【貸款利息扣除額】是 150,000 元 [因為 200,000 大於扣除額上限 300,000 × (6 ÷ 12) = 150,000]

     修繕貸款與消費性貸款不能申報     

有房族除了原本的購屋貸款以外, 有可能還會因為房子需要裝潢整修而辦理房屋修繕貸款, 如果修繕貸款滿足下列兩個條件, 那麼其所衍生的利息支出就可以申報抵稅:

● 使用的對象為「自用住宅」.

● 能提供相關證明文件、借款契約與所有權狀等.

若是因為理財規劃, 將房屋額外進行增貸、轉貸與二胎等消費性貸款所產生的利息支出, 是不能申報抵稅.

- [例子]: 

某丁當初房貸尚未清償部分還剩 700 萬, 碰巧遇到股市大跌想要增加資金使用額度, 於是將房屋轉貸向其他金融機構借 1000 萬來代償, 那麼:

● 雖然此時貸款 1000 萬, 但多增加的 300 萬利息支出不能被列為扣除額.

● 只能就原先剩下的 700 萬的利息支出列舉申報扣除, 同時還要檢附相關文件供稅捐機關查驗. 

     同屋不限一筆貸款     

同一間房子的貸款可能會有一筆以上, 譬如:

● 首購族申辦房貸時, 先申請政府推出的優惠購屋貸款方案, 再搭配銀行的一般房貸方案補足.

● 換房族房貸轉貸時, 一部分使用銀行推出的優惠貸款、一部分使用一般房貸方案.

這種「同一屋」的「兩筆房貸」所產生的房貸利息支出都可以合併列為扣除額, 但需注意報稅系統計算稅額時, 只會計入一筆房貸支出, 若同屋有 2 筆貸款, 必須手動新增, 以免自身權益受損.

總結

房地產除了可以自住與投資, 還是一個可以節稅的工具, 房貸族付出去的這些房貸利息, 只要符合屋主設籍並自住, 沒有出租與營業等行為, 那麼房貸利息支出都可以拿來扣抵所得稅額.

以房貸利息扣除額最高 30 萬元上限為例, 如果屋主該年所得稅率是 12%, 那麼該年度所得稅就能省下 300,000 × 12% = 36,000 元的稅金.

雖說大多數人一生買房的次數非常稀少, 對於房地產節稅的方式往往不熟悉, 加上要了解各種稅法並非是件容易的事, 但只要多看多比較, 房地產是每個人這輩子一定要投資理財規劃的資產之一.

➤ 點圖來看 - 買房後, 還有什麼是每年需要繳的費用?

​