買房與換房該怎麼節稅?
必懂的4種節稅方法報你知

 

買房是人生當中最重要的決定, 不過有了房子後, 除了每個月有房貸與管理費等固定支出外, 每年還有一些費用需要繳納, 但你知道政府有提供一些可以合法節稅的管道, 可以減輕民眾買房與換屋的負擔嗎?

對於首購族來說, 想節省房屋稅與地價稅該怎麼做?對於換屋族來說, 從小屋變大屋要怎麼做才會符合退稅規定? 最重要的是房貸利息支出如何扣抵所得稅額?

這篇提供買房換屋必懂的 4 種節稅方法, 是你在萬物皆漲, 但薪水不漲的時代, 還能省荷包的房產招數!

 

買房換屋該怎麼節稅? 必懂的4種節稅方法報你知

 

 

申請房屋稅為「住家自住用」

 

房屋稅稅率依房屋用途、所在縣市與持有房屋戶數的不同, 就會有不同的稅率, 所以每一個房屋稅籍都有一張房屋稅稅單.

房屋稅並不是以成交價或是市價作為課稅標準, 而是按房屋實際使用情形適用不同稅率來計算房屋稅.

 

     最低稅率1.2%條件     

 

自住房屋需要滿足下列 3 個條件, 就適用「住家自住用」最低房屋稅率 1.2% 的優惠: 

 【沒有租用】: 房屋所有人沒有將房屋出租或營業使用

 【直系居住】: 房屋所有人將房屋供本人、配偶或直系親屬實際居住使用  (戶籍遷入或遷出不影響房屋稅之「住家自住用」稅率)

 【三房之內】: 房屋所有人、配偶及「未」成年子女全國自住房屋合計 3 戶以內 (含 3 戶)

 

     申請期限     

 

房屋稅採「按月課徵」計算, 需注意變更房屋用途的時間, 並主動向稅捐機構提出申請:

   如果變更申請日期在當月 15 日以前 (包含 15 日), 當月起就可適用變更後的稅率.

   如果變更申請日期在當月 16 日以後, 當月仍按原來的稅率課徵, 下個月才適用變更後的稅率.

 

 

申請地價稅為「自用住宅用地」

 

地價稅採縣市總歸戶制, 即土地是以同一縣市內所有的土地合併計算地價總額, 所以土地所有權人在同縣市的地價稅只會有一張稅單.

地價稅若是「自用住宅用地」, 稅率為 2‰, 若是「一般用地」稅率為 10‰~55‰, 兩者相差了至少5倍.

 

     最低稅率2‰條件     

 

自住房屋需要滿足下列 5 個條件, 就適用「自用住宅用地」優惠稅率, 還要記得提出申請, 否則政府就會默默從你荷包把錢拿走而不會通知你:

 【戶籍登記】: 土地所有權人或配偶、直系親屬 (父母、祖父母或成年子女) 於該地辦竣戶籍登記

 【直系所有】: 地上房屋必須是土地所有權人或配偶、直系親屬所有

 【沒有租用】: 土地及房屋沒有出租或營業使用

 【面積限制】: 都市土地面積以 300 平方公尺 (3 公畝, 約 90.75 坪) 為限、非都市土地面積以 700 平方公尺 (7 公畝, 約 211.75 坪) 為限

 【一處限制】: 土地所有權人、配偶及「未」成年子女為生活共同體, 只有一處土地可適用優惠稅率

 

     申請期限     

 

地價稅採「按年課徵」計算, 需注意變更土地用途的時間, 並主動向稅捐機構提出申請:

   如果每年地價稅開徵 40 日前(即 9/22 以前)提出申請, 當年度就能享有節稅優惠

   如果逾期申請者, 則自申請隔年開始適用

 

 

申報「房貸抵稅」扣除額最高30萬

 

根據《所得稅法》規定, 每一申報戶向金融機構借款所支付的利息, 減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額, 才能列舉申報抵稅, 抵稅數額以 30 萬元為上限.

不過並非申報房貸利息都能順利抵稅, 而是要滿足以下 3 個條件:

 

     以房子產權為主     

 

很多人以為「房貸借款人和所得稅申報人需同一人」才可以扣抵房貸利息扣除額, 但其實房貸抵稅是看房屋產權而不看房貸借款人, 只要這間房屋的產權登記在自己、配偶或受扶養親屬名下, 就可以申報房貸利息抵稅.

 
 

     必須設籍且為自住使用     

 

除了確認房屋產權外, 房屋還必須是「自用住宅」, 而且房屋不能有岀租、以公司名義營業、執行業務等使用行為, 如此才能申報房貸利息抵稅.

所謂的「自用住宅」是以納稅義務人、配偶或受扶養親屬於課稅年度在該地址設籍來認定.

 

     僅限一屋     

 

如果自己、配偶或受撫養親屬名下有 2 戶以上的房子, 或是將兩戶相鄰房子打通隔牆成為一戶來居住, 就算符合上面的條件, 也只能選其中一戶作為房貸利息列舉扣除, 一般會選房貸利息支出較多的那一戶來扣抵.

- [例子]: 

某甲買進 2 間門牌的公寓並將之打通, 假設這 2 間房貸金額分別是 700 萬元及 900 萬元, 總貸款金額為 1,600 萬元, 那麼某甲可以選擇房貸利息支出較多的一屋扣抵, 而不能把 2 戶的房貸利息都拿來扣除.

 

 

申請重購退稅優惠

 

對於換屋的朋友, 如果掌握重購退稅, 將會省下大筆的稅賦:

無論是先買後賣, 或是先賣後買, 產權登記移轉差距在 2 年內且符合《所得稅法》有關房屋與土地規定, 都可以申請重購退稅.

至於適用【舊制的財產交易所得稅】或是【新制的房地合一稅】, 則是根據「房地取得日」與「持有時間」而有不同:

買房換屋該怎麼節稅? 必懂的4種節稅方法報你知

 

     財產交易所得(舊制)     

 

【2014/1/1】前取得【2014/1/2~2015/12/31】間取得且持有超過 2 年者

 賣小屋換大屋 (新屋價格 ≧ 舊屋價格):「全額」退房地合一稅款

 賣大屋換小屋 (新屋價格<舊屋價格): 不能退稅

 以配偶之一方出售, 而以配偶之他方名義重購者也適用

 個人或配偶、直系親屬 (父母、祖父母或成年子女) 於該出售及購買的房子辦竣戶籍登記並居住

 出售前 1 年內, 土地及房屋沒有出租或營業使用

 

     房地合一(新制)     

 

【2016/1/1】後取得【2014/1/2~2015/12/31】間取得且持有不超過 2 年

 賣小屋換大屋 (新屋價格 ≧ 舊屋價格): 「全額」退房地合一稅款

 賣大屋換小屋 (新屋價格<舊屋價格): 「比例」退房地合一稅額

 以配偶之一方出售, 而以配偶之他方名義重購者也適用

 個人或配偶、直系親屬 (父母、祖父母或成年子女) 於該出售及購買的房子設有戶籍登記並居住

 出售前 1 年內, 土地及房屋沒有出租或營業使用

 重購後 5 年內的土地及房屋不得改做其他用途或再行移轉, 否則國稅局會追繳原扣抵或退還稅額

 

 

結論

 

透過房地產節稅並非有錢人特權, 一般人買房後, 只要符合相關要件的前提下都可以將自用住宅優惠稅率最大化, 其中房屋有沒有入籍, 將會影響很多種房地產稅費.

因此首購族或是換屋族, 務必牢記將房子登記為自用住宅, 簡單來說就是入籍與自住, 這樣不僅可以大省地價稅與房屋稅, 房貸利息還有最高 30 萬上限可以扣抵, 甚至未來換房都有退稅的優惠.

 

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     同場加映 1     

 

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政府為了保障社會弱勢族群的居住權益, 並活化房東手邊的現有空屋, 祭出只要房東成為公益出租人或是委託包租代管業者, 租金收入都有特定金額的免稅額度, 甚至還有減免房屋稅與地價稅等租稅優惠, 這麼好康的事情一定要趕快了解一下!

     同場加映 3     

 

每年持有房子的期間內需要負擔「房屋稅」, 持有土地的部分需負擔「地價稅」, 隨著地方政府為了搶稅, 調漲房屋評定現值與土地公告地價, 讓「有殼族」愈來愈有感.

本篇提供「房屋稅」與「地價稅」合法的節稅密技, 讓多屋族重新規劃資產配置, 達到節稅的效益!

     同場加映 4     

 

來美食之都台南, 當然要找一間交通方便、環境舒適、房價親民的飯店, 發現【康橋慢旅】剛好符合我的需求, 為康橋連鎖旅館旗下第 19 間飯店, 於今年初新開幕, 是升級版的康橋旅店, 而且網路上評價良好, 房間設計走簡約文青風, 住進來感覺自己也變得文青許多XD~

除了豐盛的早餐自助吧讓你一整天有活力, 晚餐輕食還能讓你把晚餐錢省下來, 還有宜蘭吉姆老爹 (JIM & DAD'S) 推出數款聯名啤酒, 在【康橋慢旅】也能享受一場微醺之夜.

點圖來看 - 康橋慢旅 Kindness Day Hotel 心得分享!

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     同場加映 5     

 

說到宜蘭礁溪, 大家想到的就是溫泉; 但在這溫泉飯店的一級戰區, 不是泡湯池太舊, 不然就是房價過高, 真的有 CP 值高的溫泉飯店可以選擇嗎?

透過 agoda 找了很多礁溪的溫泉飯店, 突然看到【礁溪東旅湯宿-風華漾館】這家溫泉飯店, 平日住宿只要兩千出頭, 且每房都有泡湯池、泡湯池是石子材質、有停車場、附早餐等, 重點是今年新開幕, 人生有幾次剛好有空閒的時間可以住到新開幕的飯店呢? 於是二話不說立馬下定.

點圖來看 - 東旅湯宿溫泉飯店-風華漾館心得分享!

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關子嶺擁有全臺罕見的泥漿溫泉, 造就這裡溫泉飯店林立, 其中以【景大渡假莊園】是關子嶺溫泉飯店的首選, 歐式莊園的建築風格, 讓人彷彿出國來到歐洲.

佔地 4000 坪, 1989 年開始營業, 2014 年重新翻修過, 提供 800 坪南台灣最大與最完善的泥漿溫泉 SPA 健身設施,  沒來這裡泡湯過, 別說泡過泥漿溫泉!

點圖來看 - 【台南白河住宿推薦】景大渡假莊園 | 關子嶺泥漿溫泉 | 歐式鄉村風莊園

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     同場加映 7     

 

台南因為曾文溪貫穿而劃分為「溪南」與「溪北」兩個地區, 通常大家來台南必去的景點大多鄰近以前的台南市, 也就是所謂的溪南地區; 溪北地區反而不那麼廣為人知, 長期下來造成「溪南」與「溪北」觀光資源不平衡.

這次受台南市觀旅局與痞客邦之邀, 參與不同以往的台南私房景點, 行程著重於北台南 (溪北) 地區: 新營、後壁、白河、東山與官田, 來溪北地區不只是體驗美食, 還有小鎮的田野自然風光與具有歷史文化意義的景點.

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