同樣是三房, 為什麼房價與坪數相差那麼多? 一次搞懂「正三房」、「小三房」與「2+1房」!
由於「不婚族」與「頂客族」有逐漸增加的趨勢, 讓家庭結構陸續轉向少子化的「小家庭型態」, 造成住宅空間需求改變, 購屋者寧可縮減居住空間, 也要選擇高生活機能的地段, 因為節省面積就是降低總價.
另一原因是房價越來越高, 讓購屋者負擔相對吃重, 因此在購屋預算有限與家庭人口減少的條件下, 市場對標準三房等空間需求逐漸減少, 讓建商新蓋的房子從傳統「三房」的格局, 轉向有彈性、功能性高的「新三房」居住空間型態.
「新三房」是「小三房」與「2+1房」, 雖然看起來都是三房, 但骨子裡完全不同: 以前的標準三房, 室內將近 32 坪, 而現在建商新蓋的「三房」, 室內空間大約 20 坪左右, 這是建商在三房產品上玩文字遊戲, 因此衍伸出不同類型的三房.
所以需要了解這些三房類型的區別在哪, 避免花大錢買房後, 才發現和理想狀況落差過大.
● 權狀坪數至少要 40 坪起跳, 室內坪數大概有 32 坪.
● 每間房間都至少能放雙人床, 甚至還有多餘空間可放衣櫥、書桌或茶几.
● 主臥有專屬衛浴, 客餐廳旁也會有一套衛浴, 形成 3 房 2 衛浴; 若坪數再更大, 還能做到次臥也有一套衛浴，達到 3 房 3 衛浴.
● 適合子女已長大成年的換屋族, 或是與長輩同住的家庭.
優點
● 如果是三代同堂的家庭, 小三房完全可以保證自己、父母和孩子有獨立的生活空間.
● 所有房間都可放下雙人床 (King Size 沒問題) 且能雙邊下床.
● 主臥放下嬰兒床後, 活動空間足夠.
● 所有房間採光良好.
缺點
● 單價低, 但總價高.
小三房
乍看名稱有點幽默, 指的是「小的三房」, 而不是「小三的房」.
由於房子總價太高, 因此在預算有限與家庭人口不多的情形下, 市場對標準三房等空間需求當然逐漸減少, 取而代之的是這種小坪數低總價又要達到三房要求的「小三房」.
● 權狀坪數約 32 坪, 室內坪數約 26 坪.
● 除主臥能放雙人床外, 其餘兩間次臥空間較小, 最小次臥只能放單人床與尺寸較小的家具.
● 適合未來有生育計畫的首購夫妻、夫妻有 1 或 2 位年幼子女的家庭.
為了符合坪數需求, 「小三房」大部分採 【3房2廳1衛】或是【3房1廳2衛】的格局:
3房2廳1衛
● 捨棄傳統「正3房」(3房2廳2衛) 的 1 間衛浴, 因此生活中的沐浴及盥洗會互相干擾.
● 封閉式廚房可以隔離油煙和熱氣, 適合經常下廚且烹調方式以炒、煎、炸、烤等料理習慣為主的人.
● 餐桌只能擺在走道空間, 讓動線有點受阻.
● 客廳放了沙發、茶几與電視櫃後, 小孩在客廳的活動空間變小.
3房1廳2衛
● 捨棄傳統「正三房」(3房2廳2衛) 的 1 廳, 但比【3房2廳1衛】更有優勢的理由如下:
廚房與餐廳部分
現代人外食比例提高, 在家大火快炒的機會降低, 頂多只是蒸、煮、燉、煲、拌等低油輕食料理, 所以打掉廚房一面牆, 與餐廳結合在一起形成開放式空間, 少了隔間讓視覺上變得開闊, 或是用中島吧檯取代傳統 4 人餐桌, 如此可節省空間並增加親子間的互動.
衛浴部分
兩人同住使用同 1 間衛浴還勉強過得去，但如果家人、長輩或朋友來住, 或是未來將雅房出租出去, 勢必自己住的套房需要 1 間套房衛浴 (主衛浴), 其他人住的雅房需要另 1 間公共衛浴 (次衛浴), 如此沐浴與盥洗才不會互相干擾.
如果家裡有養寵物, 可以將寵物置於雅房, 當寵物在次衛浴大小便或洗澡時, 不會影響到主衛浴的使用.
價格部分
因為廚房與餐廳面積加總至少需要 4~5 坪, 而衛浴面積最小 2 坪就夠用, 所以【3房1廳2衛】的室內面積會比【3房2廳1衛】小個至少 2~3 坪左右, 這在熱鬧的都會區, 省下的費用可以買一台國產車.
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優點
● 比起「正三房」, 「小三房」因坪數少, 所以單價高, 但總價低.
● 自住兼投資, 多出的房間可以當雅房用於出租.
缺點
● 雖然總價比「正三房」低, 但實際真正入住後的居住感受較差, 因為在有限的面積內要設計三個房間, 這種房型格局圖上的床、餐桌、椅子跟沙發等家具, 可能不是標準尺寸, 需要量身訂做家具, 增加麻煩, 購屋者最好能拿尺直接到現場測量看是否適合使用.
● 廚房空間被精簡成一字型廚房, 只能放 400 公升以下的冰箱, 讓想煮豐盛菜餚的人綁手綁腳.
● 最小次臥只能放單人床, 且單邊下床.
● 最小次臥床尾的走道狹小, 或幾乎無床尾的走道.
● 最小次臥採光較差.
● 4 人餐桌如果坐滿人, 椅子如果稍微向後靠就會碰到牆面.
● 廚房外的曬衣陽台長度可能不夠曬被子.
2+1房
因為建商主打更低總價的三房, 導致實際坪數不足, 透過「精簡坪數」來創造「2+1」的假 3 房.
「+1」的意思是在總坪數較小的房屋, 將客廳調撥部分坪數, 彈性隔出書房、臥房、儲物室、和室或預留給小朋友讀書及遊戲等空間.
● 權狀坪數 24 坪, 室內坪數大約 19 坪.
● 僅有兩間房可放床，「+1」房規劃成開放空間.
● 只有一間衛浴.
● 適合僅夫妻兩人自住的頂客族、退休族、單身貴族.
優點
● 雖然室內坪數比起其他 3 房格局少了幾坪空間, 但在寸土寸金的都會區, 房價卻可省下百萬以上.
缺點
● 若有兩個小孩以上或是與長輩同住的家庭, 這種房型格局所營造的空間過於狹小, 住起來會有壓迫感.
● 必須要犧牲一個衛浴, 若家中有長者, 孝親房沒有衛浴在生活上會產生不便.
● 「+1」房無採光.
● 廚房空間被精簡成一字型廚房.
● 廚房外的曬衣陽台長度可能不夠曬被子.
總結
一般來說, 標準正三房兩廳兩衛的物件, 室內坪數至少要 32 坪生活才不會太擁擠:
客廳約 6~8 坪、廚房與餐廳約 4~5 坪、主臥約 6~7 坪、兩間次臥約 6~8 坪、主客兩間浴廁約 6 坪、兩個陽台約 4 坪.
若以公設比 30％ 計算, 房屋權狀要 46 坪, 室內才會有 32 坪的空間, 加上一個 8 坪的平面車位, 所有的坪數要買到 54 坪, 才會有一個標準的配置.
一間「小三房」如何縮成室內坪數約 24~26 坪左右呢?
● 【3房2廳1衛】室內坪數大約 26 坪:
客廳約 4 坪、廚房與餐廳約 7 坪、主臥約 4 坪、兩間次臥約 5 坪 、客浴廁約 3 坪、兩個陽台約 3 坪.
● 【3房1廳2衛】室內坪數大約 24 坪:
客廳約 4 坪、廚房與餐廳約 4 坪、主臥約 4 坪、兩間次臥約 5 坪 、主客浴廁約 4 坪、兩個陽台約 3 坪.
一間「2+1房」如何縮成室內坪數約 19 坪左右呢?
客廳+廚房+餐廳約 7 坪、主臥約 4 坪、次臥約 3 坪 、客浴廁約 2 坪、兩個陽台約 3 坪.
假設在台北市中古屋一坪 70 萬, 新成屋一坪 100 萬的價格之下, 撇開公設與停車位不計, 同樣都是三房, 房價至少有 910~1300 萬的落差.
這種因應高房價而生的「新三房」, 生活空間相當「迷你」, 購屋前除了要看格局圖外, 還須留意屋內實際坪數與家庭成員的考量, 避免花大錢買房後, 才發現空間帶來的「 緊 」 、「 窄 」 、「 擠 」等生活不便性.
