地價稅如何計算? 地價稅有做這步驟稅金至少省5倍! 一次搞懂什麼是地價稅!

從「無殼蝸牛」晉升為「有房一族」後，除了每年 5 月要繳納房屋稅，11 月還要面對另一項固定開銷 ── 地價稅。

發現身邊蠻多已經買房的朋友常常納悶：自己明明符合自用住宅用地優惠稅率 2‰ 的條件，為什麼繳的卻是一般稅率 10‰？

其實，問題出在一個大家容易忽略的步驟。若你也遇到同樣情況，別擔心，本篇文章將揭開關鍵原因，並分享幾個地價稅節稅小撇步，幫助你把荷包守好。

地價稅從10萬變2萬？小林錯過了一個關鍵

去年，我朋友小林剛買了一間透天，第一次收到地價稅單時，差點沒被數字嚇傻。稅單上寫著要繳 10 萬元，讓他以為是不是政府算錯了。後來才發現，原來他名下這塊地被歸在「一般用地」，適用的稅率是 10‰。

如果他當初在過戶後，及時申請「自用住宅用地」，情況就完全不一樣：

• 申請「自用住宅用地」 → 稅率降到 2‰
• 實際繳納金額 → 一年只要 2 萬元

等於直接省下 8 萬元。小林苦笑說：「真後悔沒早點知道過戶後要主動申請自用住宅用地，我就不用白白繳這麼多冤枉錢了！」

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這件事讓我們徹底明白，買房不是只有看貸款利率或裝潢費用，如果忽略稅務，持有成本可能瞬間暴增。而懂得善用「自用住宅用地」優惠，地價稅至少能省下 5 倍以上，長期下來差距驚人。

地價稅介紹

依《土地稅法第 3 條》規定：地價稅是政府針對已規定地價之土地（田賦已停徵除外），向土地所有權人或典權人定期課徵的一種土地稅。

地價稅採「總歸戶制」：

• 同一人在同一縣市名下的所有土地，會合併計算，開立一張地價稅單。
• 但若在不同縣市皆有土地，則會收到多張地價稅單。

需要注意的是，地價稅不是以成交價或是市價作為課稅標準, 而是以「申報地價」搭配「所在地的地價稅率」計算，每年繳納一次，繳納期間則統一為每年 11 月 1 日至 11 月 30 日。

地價稅的計算公式：

應繳地價稅 = 申報地價 × 地價稅率

申報地價

土地所有權人在申報地價時，可依公告地價上下 20% 範圍內調整：

若申報地價高於公告地價 120%，則以公告地價 120% 為準。

若申報地價低於公告地價 80%，政府得照價收買，或直接以公告地價 80% 作為申報地價。

若未辦理申報地價，則一律以公告地價 80% 作為申報地價（若土地所有權人原本就想以 80% 申報，可直接免申報）。

地價稅率

地價稅屬於地方稅，採「總歸戶制」，意思是同一縣市內的土地會合併計算地價總額，再依課稅級距採累進稅率課徵。

「地價稅率」以地方規定的公告地價為基礎, 並以用地類型來決定，計算方式主要分為兩種：

以各直轄市或縣（市）土地 7 公畝的平均地價 為「累進起點地價」，若土地合併後的總額未超過累進起點地價，則適用基本稅率。

若土地合併後的地價總額超過「累進起點地價」，則超過部分依累進稅率課稅。

各縣市的「累進起點地價」標準不同，可向當地地方稅稽徵機關查詢，以下提供地價稅稅率的速算公式表，方便快速計算：

稅級別 = 單一縣市個人所持有土地的課稅地價總額 ÷ 該縣市累進起點地價

P 為課稅地價總額

A 為累進起點地價

稅級別 (斜槓房產筆記)	課稅地價總額 (P)	應繳地價稅額計算公式	稅率
第一級	P ≦ A	P × 10‰	10‰
第二級	A < P ≦ 6A	(P × 15‰) – 累進差額(A × 0.005)	15‰
第三級	6A < P ≦ 11A	(P × 25‰) – 累進差額(A × 0.065)	25‰
第四級	11A < P ≦ 16A	(P × 35‰) – 累進差額(A × 0.175)	35‰
第五級	16A < P ≦ 21A	(P × 45‰) – 累進差額(A × 0.335)	45‰
第六級	P > 21A	(P × 55‰) – 累進差額(A × 0.545)	55‰

一般情況下，地價稅依照基本稅率或累進稅率計算；若土地符合特定用途，還可適用優惠稅率，稅負相對較低：

適用稅率 (斜槓房產筆記)		適用土地
2‰		自用住宅用地、勞工宿舍用地、國民住宅用地
6‰		都市計畫公共設施保留地
10‰		工業用地、加油站、停車場（不含臨時路外停車場）等事業直接使用之土地
10‰		公有土地（按基本稅率徵收）

地價稅滿足自用住宅用地優惠稅率5個條件

地價稅在不同情況下，稅率差異非常大。以「自用住宅用地」為例，適用稅率僅 2‰，而「一般用地」則落在 10‰～55‰ 之間，差距至少 5 倍以上。這也是為什麼檢視土地是否符合優惠條件，對於納稅人來說相當重要。

若土地符合以下 5 項條件，即可適用「自用住宅用地」優惠稅率 2‰：

土地所有權人或其配偶、直系親屬（父母、祖父母或成年子女）須在該地辦妥戶籍登記。

地上房屋須由土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。

土地及地上房屋沒有出租或作為營業用途。

• 都市土地以 300 平方公尺（3 公畝，約 90.75 坪） 為上限。
• 非都市土地則以 700 平方公尺（7 公畝，約 211.75 坪） 為上限。

土地所有權人、配偶及「未」成年子女作為「同一生活共同體」時，全家只能選擇一處土地申請優惠稅率。

攸關地價稅率的兩個日期

地價稅是「按年課徵」的稅種，納稅義務人需要特別留意以下兩個重要的時間點：

依《土地稅法施行細則第 20 條》規定，無論你持有土地多久，地價稅的納稅義務人，都是以當年度 8 月 31 日登記在地政事務所的土地所有權人為準：

若土地由「一般用地」變更為「自用住宅用地」，必須主動向當地地方稅稽徵機關申請變更，並且要在開徵 40 日前（即當年度 9 月 22 日前，適逢假日展延至次一工作日）完成申報，當年度才享有優惠稅率；逾期則要等到下一年度才生效。

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因此土地用途或所有權若有變更，必須特別注意申請時間，並主動向當地地方稅稽徵機關提出申請，否則政府會直接按一般稅率課稅，默默從你荷包把錢拿走而不會主動通知你。

地價稅罰則規定

地價稅是「有房一族」每年一定要繳的稅，如果忘了申報、延遲繳納，或者刻意隱瞞不繳，政府都有相對應的罰則，這些規定主要是為了確保大家公平繳稅，避免有人規避責任。

若納稅義務人未能於稅單所載的繳納期限內繳清應納稅款，將依下列規定處理：

• 每逾 3 日，按滯納金額加徵 1% 滯納金，最高以 10% 為限。
• 若逾期超過 30 日仍未繳納，則移送行政執行分署，進行強制執行。

⚠ 補充提醒：如果一直未繳納，不僅會增加額外的滯納金，還可能面臨財產被查封或拍賣的執行程序。

納稅義務人如因符合特定條件（例如自住房屋、公益使用等）而享有地價稅減免優惠，但其原因、事實已經消滅（如不再作為自住房屋），卻未依規定主動向當地地方稅稽徵機關申報，將面臨以下處置：

• 追補原本應繳納的稅額；
• 並處以短匿稅額 3 倍以下的罰鍰。

⚠ 補充提醒：如果享有減免優惠的情況已不存在，卻沒有主動申報，就會被視為「逃漏稅」，除了補稅還可能被罰款。

地價稅常見問題

我根據實際經驗整理了最常見的幾個地價稅疑問，並搭配實務解答，協助你快速掌握重點，避開常見的錯誤認知，同時找到最有效的節稅方式，守住你的荷包：

很多人誤以為房屋適用「自住房屋稅率」，土地也會自動享有「自用住宅用地」優惠，其實並非如此。房屋稅與地價稅屬於兩個獨立稅目，需要分開檢視並各自提出申請。

地價稅自用住宅用地優惠的適用範圍，以全國為限只能選擇一處。

若夫妻在結婚前各自擁有一間房屋，並分別享有自用住宅用地優惠稅率，結婚後即使雙方在不同房屋設立戶籍，也僅能擇一處繼續適用優惠，其餘將回復按「一般用地」稅率課徵。

因此，常見做法是讓直系親屬（父母、祖父母或已成年的子女）在其他土地上辦理戶籍登記，以分散適用範圍，突破「一處限制」。

若土地是夫妻共同持分，雖然符合自用住宅用地稅率的條件，仍需由雙方各自就「自己持分」部分向土地所在地的稅務局提出申請，並繳交相關證明文件。

若僅一方申請，將導致一方享有優惠稅率，另一方則仍被課徵較高的一般用地稅率。

因為地價稅是依公告地價計算，若家庭名下有多筆土地要選擇申請自用住宅用地優惠，建議優先選擇公告地價最高的土地，才可以發揮最大化的節稅效益。

地價稅線上查繳稅系統

如果不知道自己的地價稅是多少或是尚未收到地價稅單，現在只要準備自然人憑證與讀卡機，即可直接在網路上查詢或繳交地價稅，非常方便。

寫在最後

地價稅是每年必須繳納的「持有稅」，是土地所有權人不可避免的義務。它的計算基礎包含土地地段、面積及適用稅率，往往是房地產持有成本中最容易被忽略的一筆支出。

然而，許多人不知道的是，其實地價稅並非鐵板一塊，毫無節稅空間。只要善用「自用住宅用地」稅率，並符合相關資格條件，稅率就能從一般用地稅率大幅降低，至少省下五倍以上的稅金！

忽略稅務，房產如流沙
掌握稅務，房產變燈塔

無論你是首次置產的新手，還是擁有多戶房產的資深投資者，看完這篇文章就能徹底了解地價稅的節稅竅門，讓你在合法合規的前提下，理直氣壯地減少稅賦支出，避開所有潛在的稅務地雷，聰明省錢！

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