買房費用要抓多少? 搞懂這些被忽略的費用才不會爆預算

當我們談到買房, 大多數人第一個關注的就是「房價夠不夠便宜」, 是不是買在低點、有沒有議價空間? 建商是否有額外贈送傢俱、家電，像是冷氣、系統櫃、廚具等.

接著研究各家銀行的房貸利率、比較哪家成數高、利率低, 並開始準備買房頭期款.

但其實買房遠遠不只是「準備好頭期款 + 每月繳房貸」這麼簡單, 真正麻煩的是那些你沒注意到的「隱藏成本」, 每一項都像不斷冒出來的地雷, 讓人措手不及.

那麼買房到底會遇到哪些隱藏成本? 一起來看我的實戰經驗!

印花稅

「印花稅」簡單來說就是: 

對「買賣契約書」課稅

依《中華民國印花稅法》第 1 條規定, 只要有簽買賣契約 (如: 房屋買賣契約、土地買賣契約) 就要貼印花稅票, 作為稅務憑證單據.

憑證單據上由政府蓋個印, 就成為合法憑證, 在訴訟時有法律保障, 所以大家對交納印花稅也樂於接受, 但若未貼印花稅票被查到, 會被補稅與罰鍰, 因此不可忽視.

印花稅根據房屋評定現值與土地公告現值來收費, 而不是以成交價為準, 由買賣雙方平均負擔, 計算公式:

印花稅 = (房屋評定現值 + 土地公告現值) × 0.1%

「房屋評定現值」不是實際成交價, 而是由當地縣市的「不動產評價委員會」, 針對建築物的地點、屋齡、建材、樓層等條件所核定的價值, 每 3 年會調整一次, 作為房屋稅、遺產稅或贈與稅等課稅基礎.

通常坪數(面積)愈大、屋齡愈新、建材愈好、地段愈優, 則評定現值愈高; 同時, 北中南不同地區的差異也大.

「土地公告現值」是由當地縣市的「地價評議委員會」, 針對土地區位、市場行情與使用分區等條件進行評估, 每年 1 月 1 日公告一次, 作為土地贈與稅、遺產稅或贈與稅等課稅基礎.

契稅

依《契稅條例》第 2 條規定, 當你買房子時, 向政府繳的一筆稅金, 這筆稅金就是「契稅」, 代表你正式取得產權, 計算公式:

契稅 = 核定契價 × 稅率

「核定契價」以房屋評定現值為基準, 而不是以成交價為準.

契稅種類 (斜槓房產筆記)		稅率	納稅義務人
買賣		6%	買受人
典權		4%	典權人
交換		2%	交換人
贈與		6%	受贈人
分割		2%	分割人
占有		6%	占有人

● 買賣土地

● 持有國宅

● 持有土地的人在自己的土地上蓋房子

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首購族往往在簽約當下只關心房價與貸款成數, 而忽略「契稅」需要「一次性繳清」, 造成資金調度困難. 因此建議購屋前務必查詢該地公告現值, 提早將契稅編入購屋總預算中, 也可與仲介確認是否可請代書協助計算.

規費

「規費」簡單來說就是: 

政府提供的服務, 使用者付費

依《土地法》規定, 辦理房屋轉移登記時, 要收取的規費有「登記費」及「書狀費」:

當你買下房子後, 到所在地的地政事務所辦理「所有權移轉登記」時需要繳交的費用, 也就是把房子從賣方名下, 正式登記到買方名下, 這筆費用由地政事務所收取, 費率是公告現值的 0.1%:

(房屋評定現值 + 土地公告現值) × 0.1% 

如果你是貸款買房, 銀行會要求設定「抵押權」, 這時也需要在地政事務所做登記, 費率是貸款金額 1.2 倍的 0.1%:

貸款金額 × 1.2 × 0.1% 

這筆費用是為了讓銀行在你還沒還完貸款前, 有保障權利的依據.

這是地政事務所發給買方「建物所有權狀」與「土地所有權狀」時的費用, 每份書狀收取 80 元.

代書費/地政士費

「代書費」也叫「地政士費」, 就是請專業的代書或地政士事務所幫忙處理買賣過戶、抵押權設定、稅金申報、產權登記、水電過戶與實價登錄等一連串流程的服務費.

這筆費用通常是由買方負擔, 金額會依房子地點、價值以及要處理的項目不同, 大約落在 10,000 元 ~ 30,000 元之間, 常見收取費用的項目包括:

俗稱「潤筆費」, 就是請代書幫你草擬買賣契約、安排簽約流程、確認雙方權利義務的費用.

把房子從賣方名下過到你名下的手續費, 是由地政機關收的, 費用依照公告地價和坪數來計算, 以一筆土地 (地號)、一戶房屋 (建號) 為收費標準.

如果你有申請房貸, 銀行會要求把房子或土地設為抵押品, 這時就需要辦理「抵押權設定登記」. 通常由代書幫忙處理這些登記手續, 這部分會產生一筆「抵押權設定登記」的費用.

因為申請貸款的是買方, 所以費用是由買方負擔, 金額會根據設定的筆數、案件複雜程度與不同代書事務所的收費標準而有所不同, 一般大約是 3,500 元 ~ 6,000 元之間.

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雖然法律沒有規定一定要找代書, 但實務上要自己處理真的很麻煩, 只要哪份文件沒準備好, 就可能影響交易進度, 甚至出現產權問題.

找個有經驗又值得信賴的代書, 不只能省下很多時間和麻煩, 還能協助避開一些法律上的陷阱. 記得要先問清楚代書的收費項目與明細, 有沒有開立正式收據, 有需要的話也可以多問幾家比價一下, 讓花的每一分錢都值得.

實價登錄申報

當房屋買賣成交後, 依法必須申報實際成交價格, 也就是「實價登錄」, 這項制度是為了讓房市資訊更公開透明, 避免房價被哄抬, 減少資訊不對稱現象.

依規定, 從完成所有權登記的隔天起算, 30 天內就要完成申報. 如果你有找代書或房仲協助, 他們通常會幫忙處理; 但若沒有委託, 就得由買方自己負責.

「實價登錄申報費用」大約是 2,000 元 ~ 3,000 元, 要留意這筆費用有時會包含在代書費中, 也可能被獨立列出, 記得在簽約時先確認清楚, 如果在委任代書契約裡沒提到這筆費用, 結果代書又另外報價收費, 買方是可以拒絕支付的.

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「實價登錄申報費用」乍看會覺得有點貴, 但實際想想, 一趟地政事務所來回的交通、排隊與處理時間與自己的時薪相比之後, 還是請專業幫忙反而省時又省力.

水電瓦斯費

搬新家可別忘了最基本的生活條件——水電瓦斯的過戶.

辦水電過戶時, 要準備所有權狀影本、身份證與印章, 親自到自來水公司和台電辦理過戶與結算費用.

至於瓦斯費, 也需要準備所有權狀影本、身份證、印章, 以及最近一期的瓦斯費收據, 親自到天然氣公司辦理相關手續.

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如果有請代書幫忙, 代書會一起處理水電瓦斯的過戶手續, 至於水電瓦斯的費用, 則以「實際交屋日」按天數比例分攤.

像在新竹, 台電、台水與中油天然氣的辦公室彼此距離不遠, 自己跑一趟, 大約一小時內就能搞定全部手續, 省下一筆「代辦費」, 對想省點開銷的人來說, 自己處理是不錯的選擇.

仲介費

透過不動產仲介買房時, 除了支付買賣價格外, 還需支付一筆「仲介服務費」, 簡稱仲介費, 通常在交屋時支付, 不可分期付款.

「仲介費」上限為房屋成交價的 6%

賣方負擔房屋成交價的 4%, 買方負擔房屋成交價的 2%, 俗稱「買2賣4」, 但實際收費比例是可以議價的, 由買賣雙方協商決定.

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仲介費看似是一筆不小的支出, 但與其省下仲介費而讓自己疲於奔命, 不如交給專業處理, 仲介工作涵蓋房屋帶看、文件審核、協助議價及買賣流程安排, 有些優質仲介甚至會提供驗屋與後續瑕疵處理的協助, 往往能減少許多潛在風險與時間成本.

申辦銀行貸款費用

向銀行申辦房貸, 除了房貸利息之外, 還有:

銀行在申請房貸成功後收取的一次性費用, 金額約在 3,000 元 ~ 9,000 元之間.

銀行向聯徵中心查詢借款人信用狀況所需的費用, 金額約在 200 元 ~ 500 元之間.

銀行在維護貸款帳戶運作, 如: 撥款管理、繳息紀錄、還款查詢等行政方面的成本, 金額約在 1,200 元 ~12,000 元之間.

銀行在貸款審核前, 會請估價師對房子進行價值評估所產生的費用, 一般約在 5,000 元, 部分銀行會有免費的可能性.

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建議和銀行申辦貸款前務必確認所有細節, 避免日後產生預期之外的開銷造成財務壓力.

履約保証金

「履約保証金」是買房時用來「保障交易安全」的一筆押金, 避免發生一方收了錢卻不辦理過戶、或簽了約卻反悔不買的情況.

當買方簽訂買賣契約時, 購屋款項並不直接交給賣方, 而是匯入由第三方機構 (如: 建經公司或銀行) 設立的「履約保證專戶」代為保管, 待完成房屋過戶及相關契約條件後, 才會撥款給賣方.

履約保證的費用通常是依成交總價的萬分之六計算, 由買賣雙方平均分擔, 各負擔萬分之三, 如此就能確保買方也能順利取得不動產所有權, 賣方確保能收到購屋款項.

火險與地震險

921 震災後, 政府規定屋主從原本「住宅火險」擴大為「住宅火災險」及「住宅地震基本險」, 即: 住宅火險必須附加住宅地震基本保險.

保障房屋本體受到火災損害時的修繕或重建費用, 保費根據房屋地址、樓高、結構與坪數等等來決定「保額」多寡, 因地區風險而異, 每年投保一次, 火險基本保費每年約數千元之間.

只保障房屋本體, 不包含動產和裝潢, 每年投保一次, 保費全國統一為 1,350 元, 保額最高為 150 萬元; 若要提高保障, 可以加保超額地震險, 保費根據不同保險公司而有所不同.

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雖然住宅火災險及住宅地震基本險都不是強制性保險, 但銀行在提供房貸時通常會要求同時投保, 否則不會同意撥款, 主要用以降低銀行貸款風險和保障借款人.

房貸型壽險

「房貸型壽險」是一種以房貸為保額的壽險商品, 當房貸人於保險期間內不幸過世, 保險公司將理賠金額給銀行, 用來償還剩餘房貸, 避免債務轉嫁給家人.

房貸型壽險的保費根據房貸金額多寡、房貸人的年齡、性別 (男性保費高於女性)、保險期間與健康狀況而異來決定, 當保額增加與保險期間愈長, 則保費愈高, 一般來說, 一年保費約數萬元不等.

如果想避免風險降臨時, 自己的家庭暴露於風險中, 替自己的房子加保房貸型壽險, 也是不錯的選擇.

總結

買房是人生大事, 許多首購族在買房時, 僅把焦點放在「頭期款」與「每月房貸」, 卻忽略了一連串跟買房密切相關的「隱藏成本」.

從簽約那刻起, 各種費用就開始接踵而來：契稅、登記費、代書費、印花稅是基本配備; 接著還有裝潢費、家具家電、搬家費與管理費等開銷; 若是買預售屋或新成屋, 更有一連串代收代付的項目與驗屋費用.

會買房的是勇氣
買得起的是智慧

這些零散但不可避免的支出就像「隱形殺手」, 不知不覺讓你財務吃緊與生活品質下降. 所以買房不是「手上有頭期款」就能輕鬆上車, 更重要的是有「準備好全額開銷」的認知與預算規劃, 才不會讓夢想中的新家成為壓力來源.

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