停車位花錢買卻不能賣? 搞懂法定、增設、獎勵停車位差在哪

現在買房，不管你有沒有車，很多人都會建議：「順便買個車位吧！」一來比較保值，二來以後房子也比較好轉手。就算自己用不到，還可以出租或賣掉，看起來怎麼想都是賺。

但實際上，很多人花了不少錢買了車位，後來才發現：原來車位不是想賣給誰就能賣，因為你買的可能只有「使用權」，沒有「獨立產權」。有些車位還規定一定要跟房子一起賣，或者只能賣給同一社區的住戶，結果一堆人因此卡住，甚至鬧上糾紛。

這其實就是因為，很多人在買車位的時候，只在意「有沒有」，卻沒搞清楚買的是什麼樣的權利。要避免踩雷，最重要的是先弄懂車位怎麼分類、怎麼登記，這樣才能保障自己的權益。

至於車位到底分哪幾種、登記方式又有什麼眉角？接下來就帶你一次搞懂！

車位買了想賣卻賣不掉？王媽媽的親身經歷告訴你！

說到車位，就想到之前社區剛搬進來的王媽媽是個活生生的例子， 她只要遇到鄰居聊天，就會聊到她買車位的故事。

「當初仲介說這車位位置超好，離電梯近，還說肯定會漲價，我一聽就心動，二話不說就買了。 誰知道現在我想換新車，想把車位賣掉，仲介才跟我說，這車位是『法定車位』，只能賣給我們社區的人。」

王媽媽無奈邊說邊搖頭：「我們社區根本就沒人要買車位啊！ 現在想脫手都脫不了，真是氣死我了！ 都怪我當初沒搞清楚車位是哪種，才會踩到這個大坑。以後買車位可要小心，一定要問清楚是法定、增設還是獎勵車位，不然到時候想賣都賣不掉，只能自己吞下去！」

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王媽媽的遭遇，相信也是許多購屋族共同的困擾。 花了大把銀子買停車位，卻發現不能隨心所欲地買賣，真的是欲哭無淚！ 究竟停車位有哪些種類？ 法定、增設、獎勵停車位又差在哪裡？ 搞懂這些，才能避免花錢買罪受，買到真正適合自己的車位！

法定停車位

建商依《建築法第 102-1 條》與《建築技術規則第 59 條》法令規定，必須按照建築用途和總樓地板面積，設置一定數量的停車位，好讓住戶未來有地方可以停車。

所以我們在一般社區大樓裡看到的停車位，大多屬於「法定停車位」，也就是法律規定最基本要設置的數量。

法定停車場的登記方式以 1991 年 9 月 18 日內政部函令為界：

車位只能以「公設」登記，登記在權狀的公設部分，這裡又分成兩種用法：

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現在大多數建商在銷售車位時，採用的都是所謂的「小公」登記方式。

也就是說，將車位登記在建物的共同使用部分裡，由部分有購買車位的住戶共同持有。這樣一來，車位就不是一個獨立產權，而只是擁有「使用權」。

未來如果你想賣車位，就不能單獨出售，一定要跟房子一起賣，而且只能賣給同一個社區的住戶，不能隨便轉手給外人。這也是不少人買了車位之後才發現，想脫手卻綁手綁腳的原因。

在實務上，有些比較好的建商，會把這些「小公」車位另外編一個專屬的「共同使用部分建號」，把它跟樓梯間、大廳這些公共設施分開登記，而且在區分所有權人名冊中也會清楚標示每個住戶對應的車位編號。這種做法不僅權利劃分比較清楚，也更能保障購屋者的權益。

但也有不少建商是採共同持分的方式。這種情況下，房屋權狀上只會顯示你擁有的車位持分坪數，地政機關不會在權狀或登記簿上標註具體的車位編號。

為了避免在共同持分的情況下車位沒有編號的問題, ，社區管理委員會通常依社區制定的分管協議，譬如抽籤或住戶規約分配，製作停車位配置圖，標示各住戶的停車位編號，但這些編號不具備法律效力。

🅿️ 購買「小公」車位要留意以下幾點：

• • 檢查房屋權狀裡，公共設施的坪數是否有包含「車位面積」與明對應的「車位編號」。
• • 若權狀上沒標註，也建議在住戶規約中明確記載，哪一戶使用哪個車位，以免未來爭議。

自行增設停車位

建商除了法令規定一定要設置的「法定停車位」之外，有時也會自己規劃一些額外的停車格，這些叫做「自行增設停車位」。

這一類車位因為數量少且產權清楚，所以特別搶手，有時甚至成為投資客熱衷炒作的標的。

這類車位產權採兩種方式登記：

如果這些自行增設的車位在位置和設計上跟法定停車位沒什麼差別，譬如同一層或動線一樣，代表是大樓的共同使用部分，那產權就一定只能登記在「公設」這一類。

這種「公設」登記，因為屬於「附屬或共有」的，所以沒有獨立車位權狀，因此車位無法單獨買賣，只能和房子一起轉手，而且買家必須是同一社區的住戶不能賣給外人。

如果這些自行增設的車位在位置和設計上跟一般法定停車位有清楚的區隔，譬如設在不同樓層、有獨立出入口或具備「防空避難室地址證明」能夠編列門牌，這時產權就能登記為「主建物」。

這種「主建物」登記，因為有自己的一張車位權狀，所以可以單獨轉賣，不需跟房子綁在一起賣，而且可以賣給社區外的任何人，市場接受度也會高很多。

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🅿️ 購買「自行增設停車位」要留意以下幾點：

• • 如果買房時，除了主屋的權狀外，還拿到一張「車位獨立權狀」，上面有獨立建號和停車空間持分，這種就是可以自由轉賣的車位。
• • 如果權狀上車位只是以「公設」持分出現，沒有獨立編號和權狀，那你就只能賣給同棟住戶、不能單獨移轉。

容積獎勵停車位

過去由於市區車位需求日益增加，政府曾推出一項政策，用來鼓勵建商多蓋停車位，這些叫做「容積獎勵停車位」。

只要建商願意多設置停車空間，就能依據《建築技術規則第 59-2 條》，換取更多樓地板面積（容積）來蓋更多房子，對建商來說等於是多賺一筆。

這些「容積獎勵停車位」在產權上和「自行增設停車位」類似，依車位產權可以登記為：

• 公設（共同使用部分），或
• 主建物（擁有獨立權狀）

如果登記為主建物，購買人就會拿到一張獨立的權狀，未來也可以單獨出售給任何人（不限社區住戶）。不過，也有一些限制要注意：

• 車位持有人需要負擔管理費。
• 車位如果要出售，必須在轉讓前明確告知買方這是「容積獎勵停車位」，以避免未來發生爭議。

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根據內政部 1995 年的函釋，獎勵車位的使用權應提供「公眾使用」。這裡的「公眾」並非指任何人，而是指「特定對象」，也就是非該社區住戶但取得該社區容積獎勵車位使用權的人。

簡單來說，如果你是非該社區的住戶，但你購買（或承租）了該社區的容積獎勵車位，那麼你有權進入該社區使用你購買（或承租）的車位，社區不能以你不是住戶為理由拒絕你使用。

這也讓許多社區住戶產生疑慮，擔心「外人隨時可進出社區」，但因為產權在車位所有人手上，管委會並無實質約束力，頂多透過「道德勸說」，希望持有人不要賣給外人或對外開放。

雖然獎勵車位在價格上通常比較便宜，但因為使用上受到許多限制，實際上反而不利；相較之下，法定停車位或自行增設停車位，因為產權清楚，更容易轉手，也比較有保障。

以前有些黑心建商，為了拿到容積獎勵多賺一點錢，就用『容積獎勵停車位』這招。

在平面圖上畫出漂亮的「交誼廳」、「兒童遊戲區」等公共設施吸引買家，讓人以為社區未來會有很棒的生活空間。結果等到交屋後，買家才傻眼 —— 那些看起來美美的交誼廳，甚至兒童遊戲區，全都變成一格一格的停車位，讓你感覺被騙了！

所以在買預售屋或新成屋時，一定要看清楚圖說、問清楚車位性質與產權，確認實際規劃用途與登記方式是否一致，避免原本期待的美好生活，通通變成一場空！

值得注意的是，這項「容積獎勵停車位」政策從 2013 年之後已經逐步走入歷史，由於多數地方政府認為這樣獎勵建商對其他人不公平，而且實用性也不高，因此很多地方政府都已經取消這個獎勵。

現在的新建案當中，幾乎已經看不到這種類型的車位了，但如果買的是中古屋且配有車位，還是有可能會遇到，建議事先查明車位的登記方式，或向屋主或仲介確認車位的產權狀況，才能保障自身權益。

停車位比一比：法定 vs. 增設 vs. 獎勵

停車位種類 (斜槓房產筆記)		法定停車位	非法定停車位
			自行增設停車位	容積獎勵停車位
		法源解釋		依《建築技術規則第 59 條》法令規定， 按樓板面積比例增設的停車位.	在《建築技術規則第 59 條》法令之外， 起造人自行增設	在《建築技術規則第 59 -2 條》法令之外,  政府允許建商開放 給公眾使用, 並給予額外樓地板面積做為獎勵.
產權登記方式	大公	可以
	小公	可以
	主建物	1991/9/18 以後不可以	可以
	說明	登記為大公: 全體住戶共用 登記為小公: 部分住戶持有	登記為公設: 產權與法定車位相同 登記為主建物: 有獨立權狀, 能單獨買賣	已於2013年廢止
注意事項		由管委會的分管協議制定車位使用方式	若登記為公設, 則由管委會的分管協議制定車位使用方式	同自行增設停車位內容
買賣限制		1991/9/18 前: 可登記為主建物, 能單獨買賣 1991/9/18 後: 只能登記為公設, 買賣限同社區住戶	登記為公設, 買賣限同社區住戶 登記為主建物, 買賣不限對象	同自行增設停車位內容
有無產權或權狀		有產權但無權狀	有產權與權狀	有產權與權狀
價格		低	最高	中
使用情況		一戶一位	一戶多位	公眾都可使用

結論

綜合以上，買車位前真的要睜大眼睛，一定要搞清楚這幾點：

1. 搞清楚車位種類：「身分證」要看清楚！
   • 是法定車位、增設車位還是獎勵車位？（這會影響到買賣對象的限制）
2. 搞清楚登記方式：「名字」要看明白！
   • 是登記為大公、小公，還是主建物？（這會影響到你對車位的所有權和使用權）
3. 搞清楚權利範圍：「權狀」要看仔細！
   • 你買到的只是車位的使用權 (共有)，還是連所有權都一起買下來了 (專有)？

車位買對就增值
車位買錯就後悔

一不小心買錯車位，以後想轉手可能困難重重！ 相反的，如果買到適合自己、產權清楚的車位，不僅停車方便，還能讓你的房子更值錢！可見買車位真的不能隨便，事前功課一定要做足，免得花錢買罪受！

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