想當包租公又想節稅嗎? 一張表告訴你這3類包租公節稅省很大

若房東該年度的房子有大整修, 各項租屋成本列舉扣除下來超過全年租金收入, 就可以不用繳到稅, 不過房子並非每年都需要大整修, 那還有沒有其他方式可以少繳一點稅呢?

政府為了保障社會弱勢族群的居住權益, 並活化房東手邊的現有空屋, 祭出只要房東成為公益出租人或是委託包租代管業者, 租金收入都有特定金額的免稅額度, 甚至還享有房屋稅與地價稅等租稅優惠, 這麼好康的事情一定要趕快了解一下!

文章目錄

個人房東公益出租

如果房東將住宅出租給「符合租金補貼資格者」(ex: 中低收入戶、身心障礙者及原住民等弱勢族群者), 經直轄市、縣 (市) 主管機關認定者, 就是所謂的「公益出租人」《住宅法 §3》.

「公益出租人」於出租期間所獲得的租金收入, 享有每屋[註]每月租金收入最高 15,000 元免綜合所得稅的優惠【110 年 5 月(含)以前, 每屋每月最高 10,000 元】《住宅法 §15》, 申報時必須檢附租賃合約書、收據、稅單、發票等相關書面資料, 供國稅局核認.

– [註]:

「每屋」是以戶政機關編釘之門牌為規範, 如果一個門牌隔成多間套房, 也僅有一間套房能適用.

另外「公益出租人」的房屋稅與地價稅較優惠:

● 房屋稅按自用住宅稅率 1.2% 課徵《房屋稅法 §5》, 比起一般出租住宅房屋稅率為 2.4%, 能夠省下 1/2 的費用.

● 地價稅按自用住宅稅率 2.0‰ 課徵《住宅法 §1 6》, 比起一般出租住宅地價稅率為 10‰, 能夠省下 1/5 的費用.

– [例子]:

假設某房東名下擁有 1 間房子出租, 每月租金 3 萬元, 適用綜合所得稅率 20%, 租給領有政府租金補貼的個人, 所以每屋每月租金收入最高 10,000 元免稅, 若沒有成本費用相關證明文件, 則綜合所得稅額計算如下:

租賃所得 = [(3萬-1萬)×12個月]×(1-43%)

租賃所得稅額 = 租賃所得×20%

委託包租代管一般住宅出租

政府在 2017 年 12 月 27 日訂正公布《租賃住宅市場發展及管理條例》(簡稱租賃專法), 目的是處理房東與房客面臨的租屋契約糾紛, 並讓房東將手邊的空屋委託給政府認可的合法包租代管業者且享有多項租稅優惠 , 如此可以降低弱勢租客的風險, 並幫助房東順利出租與收租, 藉此穩定租賃市場.

房東可以透過業者選擇兩種方式出租住宅:

租賃住宅包租業

由業者與房東簽約承租住宅, 業者每個月支付房租給房東, 業者再以二房東的角色, 將住宅轉租給房客並對該租賃住宅進行管理業務.

租賃契約是「業者」與房客簽訂, 所以業者屬於「二房東自行管理」並非受託管理性質, 因此房東的責任相對較輕.

租賃住宅代管業

由房東委託業者對該租賃住宅進行管理業務, 如租屋點交、收租與押金管理、日常修繕維護及糾紛協調處理等 .

租賃契約是「房東」與房客簽訂, 所以業者屬於「代理房東管理」性質, 因此房東的責任相對較重.

查詢合格「租屋服務事業」與「租賃住宅服務業」業者

🔗 內政部網站

依據《租賃住宅市場發展及管理條例 §17》, 房東將房子委託代管業或出租給包租業轉租, 契約約定供居住使用且租期一年以上，於出租期間每屋每月租金收入享有以下綜合所得稅優惠:

● 租金收入在 6,000 元以下, 免納綜合所得稅

● 租金收入超過 6,000~20,000 元部分, 若不逐項舉證, 其可扣除必要損耗及費用為全年租金收入的 53％

● 租金收入超過 20,000 元部分, 無租稅優惠, 若不逐項舉證, 其可扣除必要損耗及費用為全年租金收入的 43％

另外因為房屋稅與地價稅屬地方稅, 所以委託包租代管的房東也享有各縣市政府減徵房屋稅及地價稅等稅費優惠, 減徵期限、範圍、基準由各縣市主管機關定之, 並報財政部備查.

– [例子]:

假設某房東名下擁有 1 間房子出租, 每月租金 3 萬元, 適用綜合所得稅率 20%, 委託包租代管業做一般住宅出租, 若沒有成本費用相關證明文件, 則綜合所得稅額計算如下:

租賃所得 = [6000×0%+(2萬-6000)×(1-53%)+(3萬-2萬)×(1-43%)]×12個月

租賃所得稅額 = 租賃所得×20%

委託包租代管社會住宅出租

房東將房子委託包租代管業轉租為經營住宅, 並作為長期照顧服務、身心障礙服務、托育服務或幼兒園等公益事業使用, 於出租期間所獲得的租金收入享有以下綜合所得稅優惠《住宅法 §23》:

● 每屋每月租金收入 15,000 元以下【110 年 5 月(含)以前, 每屋每月最高 10,000 元】, 免納綜合所得稅

● 每屋每月租金收入超過 10,000 元部分, 若不逐項舉證, 其可扣除必要損耗及費用為全年租金收入的 60％

另外因為房屋稅與地價稅屬地方稅, 所以委託包租代管的房東也享有各縣市政府減免房屋稅及地價稅等稅費優惠, 減免期限、範圍、基準由各縣市主管機關定之, 並報財政部備查.

為了提高房東將空餘房屋做為社會住宅的意願, 委託包租代管經營社會住宅的減免額度最高, 除了有所得稅、房屋稅與地價稅等三稅減免之外, 另外還享有政府每年修繕費 1 萬、公證費與居家安全相關保險費等補助.

– [例子]:

假設某房東名下擁有 1 間房子出租, 每月租金 3 萬元, 適用綜合所得稅率 20%, 委託包租代管業做社會住宅出租, 若沒有成本費用相關證明文件, 則綜合所得稅額計算如下:

租賃所得 = [1萬×0%+(3萬-1萬)×(1-60%)]×12個月

租賃所得稅額 = 租賃所得×20%

三種包租公身分節稅試算

以房東每月租金 3 萬元、綜所稅率 20% 及採用標準申報為例, 從下表得知不同出租類型所得到的稅負優惠都不同:

● 房東若一般出租, 每年要繳的租賃所得稅額是 41,040 元.

● 如果成為公益出租人, 每年將可省下 13,680 元.

● 將房子委託包租代管做為一般出租, 每年可省下 11,568 元.

● 將房子委託包租代管做為社會住宅出租, 每年更可省下 21,840 元.

綜合以上優惠, 將房子委託包租代管做為社會住宅出租節稅效果最好, 每年可為房東節省至少一半的稅金.

出租方式 (斜槓房產筆記)	一般出租	公益人出租	委託包租代管
	一般出租	公益人出租	一般出租	社會住宅
	每屋每月免稅額		無	最高 15,000 元【110 年 5 月(含)以前, 最高為 10,000 元】	最高 6,000 元	最高 15,000 元【110 年 5 月(含)以前, 最高為 10,000 元】
必要費用減除率	43%	43%	● 租金收入 6,000~20,000 元為 53% ● 超過 20,000 元部分為 43%	60%
房屋稅與地價稅優惠	無	房屋稅與地價稅按自用住宅稅率課徵	減徵房屋稅與地價稅	減徵房屋稅與地價稅
法源依據	所得稅法 §14	●住宅法 §15、住宅法 §16、房屋稅法 §5	租賃住宅市場發展及管理條例 §17	住宅法 §23
例子	以每月租金 3 萬元, 適用綜合所得稅率 20%, 沒有成本費用相關證明文件為例:
	租賃所得 = 3萬×12個月×(1-43%) = 205,200	租賃所得 = [(3萬-1萬)×12個月]×(1-43%) = 136,800	租賃所得 = [6000×0%+(2萬-6000)×(1-53%)+(3萬-2萬)×(1-43%)]×12個月 = 147,360	租賃所得 = [1萬×0%+(3萬-1萬)×(1-60%)]×12個月 = 96,000
	租賃所得稅額 = 租賃所得×20% = 41,040/年	租賃所得稅額 = 租賃所得×20% = 27,360/年年省 13,680 元	租賃所得稅額 = 租賃所得×20% = 29,472/年年省 11,568 元	租賃所得稅額 = 租賃所得×20% = 19,200/年年省 21,840 元

總結

雖然一般個人出租、公益出租人、委託包租代管都能出租賺租金, 但這三種身分在稅率、節稅空間、政策優惠上大不相同.

一般個人出租最單純, 但報稅時只能列舉少量費用, 租金收入全數列入綜合所得稅, 最高可課到 40%. 而成為公益出租人, 不但有租金收入免稅上限 (每屋每月最高 15,000 元) , 還享有房屋稅與地價稅稅率減免. 至於委託包租代管, 則由政府指定業者管理, 可同時享有房稅、地稅與所得稅減免, 還免煩惱租客管理.