房貸利息能抵稅? 房貸利息節稅的7個條件報你知

每年五月是申報綜合所得稅的日子，如果你剛買房成為「房貸族」，你知道每個月繳出去的房貸利息能當作報稅扣除額來抵稅嗎？

只要善加利用房貸利息抵稅，多省個幾千到數萬元不是難事，這是「房貸族」應有的權益，不要因為一時疏失而浪費一年一次的機會。

然而，並非所有付出去的房貸利息都可以扣除。只要看完本篇整理的 7 個必知條件，你就能掌握房貸利息抵稅的眉角，避免申報錯誤，讓房貸利息真正成為你的理財利器。

房貸利息能抵稅嗎？小芳一個疏忽竟錯失 36,000 元！

小芳和先生辛辛苦苦存了 7 年頭期款，終於買下人生第一間房子。每個月除了房貸，還要負擔生活開銷和小孩教育費用，荷包壓力很大。去年第一次報稅時，因為不知道申報資訊，錯過了可以省下稅金的機會。

後來，小美在網路上看到一篇文章，才發現每月繳的房貸利息其實可以抵稅。以她的所得稅率 12% 計算，每年房貸利息 30 萬元，她本可以 省下 36,000 元稅金。

看到計算結果時，小美的心情從期待瞬間跌入懊悔與無奈 —— 一年一次的節稅機會就這樣白白錯過。

不過，小美不氣餒，她仔細研究房貸利息抵稅規定，掌握規則後，今年申報成功扣除房貸利息，不僅安心，也額外省下可以投入家庭理財的小額資金。

---

別讓自己重蹈小芳的覆轍，一不小心就錯過了一整年的節稅權益！掌握房貸利息抵稅規則，才能讓每一分利息都發揮最大省稅效果。想知道怎麼避免同樣的遺憾？接著看下去！

扣除額類型

報稅時，想要少繳稅，關鍵就在「免稅額」和「扣除額」。其中，扣除額分為「一般扣除額」和「特別扣除額」。

扣除額 = 一般扣除額 + 特別扣除額

一般扣除額又分為「標準扣除額」和「列舉扣除額」，申報時，兩者只能選一個。

---

在所有貸款中，只有「房貸利息」能抵稅，這就是所謂的【自用住宅購屋貸款利息扣除額】，對房貸族來說算是一大福利。但很多人會卡在一個問題：到底要選「列舉扣除額」還是「標準扣除額」才划算？

這邊有個簡單判斷撇步：

房貸利息 > 標準扣除額, 就用「列舉」扣除額申報

房貸利息 < 標準扣除額, 就用「標準」扣除額申報

那麼，要多少房貸金額，才能讓「列舉扣除額」比「標準扣除額」划算呢？

以夫妻合併申報為例，標準扣除額是 24 萬，所以若要選擇「列舉扣除額」，你的房貸利息支出（不是房貸本利和）必須每年超過 24 萬，換算下來：

• 每月利息支出要超過 2 萬元。
• 假設貸款利率 1.5%、貸款 30 年 → 房貸總額需超過 1600 萬元。

也就是說，只有當你的房貸總額要超過 1600 萬元，選擇「列舉扣除額」才有意義。

不過要特別注意，【自用住宅購屋貸款利息扣除額】設有 30 萬元的上限，就算利息再高，超過的部分也不能再抵稅。所以這個優惠對高總價房貸族幫助很大，但並不是「無上限」的減免，還是有一定的限制。

無論選擇「標準扣除額」或「列舉扣除額」，納稅人都還能再享有「特別扣除額」。目前共有六大類：

• 財產交易損失扣除額
• 儲蓄投資特別扣除額
• 身心障礙特別扣除額
• 薪資所得特別扣除額
• 教育學費特別扣除額
• 幼兒學前特別扣除額

其中，和房貸族比較相關的是 「儲蓄投資特別扣除額」。根據《所得稅法 §17》規定，一個申報戶（含本人、配偶及受扶養親屬）名下在金融機構的存款利息，每年最高可扣除 27 萬元。

需要注意的是：

• 郵局活存利息（存款 100 萬以下的免稅部分）不算在裡面。
• 採取分離課稅的利息（例如債券利息）也不列入這 27 萬計算。

那麼，要多少存款才有機會把這 27 萬元扣除額用滿呢？

假設銀行存款利率是 1%，就需要 27萬 ÷ 1% = 2,700 萬元的本金放在銀行，才能產生 27 萬元的利息。

換句話說，這項優惠雖然立意是鼓勵大家儲蓄，但實際上只有高資產族群才可能用滿。不過這些人通常不會把資金單純放在利率不到 1% 的定存裡，而是選擇股票、基金或其他投資工具，甚至透過分離課稅來達到更好的節稅效果。

申報房貸抵稅三個條件

在物價飛漲、薪水卻停滯的時代，生活能省就省，尤其房貸通常是人生中最大的一筆開銷。如果能善用房貸利息扣除額來節稅，每年都可能省下一筆不小的稅金。不過，並不是有房貸就一定能抵稅，必須同時符合三個條件才行：

很多人以為要「房貸借款人」跟「報稅人」是同一人才能抵稅，其實不是。房貸能不能抵稅，看的是房屋的產權，而不是貸款人。只要房屋的權狀登記在自己、配偶或扶養親屬名下，就能申報房貸利息扣除。

也就是這間房子必須自己或家人居住，不能拿來出租、登記為公司營業場所，或當作事務所使用。是否符合「自用住宅」的認定，關鍵在於報稅年度裡，納稅義務人、配偶或受扶養親屬有沒有在這個地址設籍。

如果自己或家人名下有兩間以上的房子（或把兩間相鄰的房子打通當一戶住），即使都符合前兩個條件，也只能選其中一戶來列舉房貸利息。通常大家會選房貸利息金額比較高的那一戶來申報，抵稅效果比較大。

申報房貸抵稅注意事項

根據《所得稅法》規定，每一申報戶向金融機構借款支付的房貸利息，每年最高僅能扣除 30 萬元，並非實際支付多少就能全數抵稅。

另外需特別注意，若當年度同時申報了「儲蓄投資特別扣除額」，則房貸利息扣除額必須先扣掉該部分，再以餘額列入列舉扣除，才能申報抵稅。

有些人雖然已經貸款買了自用住宅，但因工作地距離太遠，另外在外地租房居住。這種情況下，他們同時有房貸利息和租金支出，但根據規定：

• 同時有房貸利息與租金支出
  • 只能「二選一」扣除，不能同時申報：
    • 自用住宅購屋貸款利息
    • 租金支出（每年最高 12 萬元）
• 先租屋、後買房（或反過來），沒有重疊支出
  • 可以「同時」申報，但要依照實際月份分攤：
    • 租屋期間：依月計算租金扣除額（最高 12 萬元，需按實際租期比例計算）。
    • 房貸期間：依實際支付的利息申報。

---

報稅時需要提供租賃契約、支付租金證明（收據或轉帳紀錄），才會被認列。

有房族除了原本的購屋貸款利息可以申報扣除外，如果還因為房子需要裝潢或修繕而辦理房屋修繕貸款，只要符合以下兩個條件，其利息支出也能列報抵稅：

1. 借款用途必須是自用住宅。
2. 能提供相關證明文件，例如借款契約、房屋所有權狀等。

但如果是因為理財需求，把房子拿去辦增貸、轉貸或二胎等屬於「消費性貸款」的情況，那產生的利息支出就不能申報抵稅。

同一間房子不一定只會有一筆房貸，常見情況例如：

• 首購族：先申請政府的優惠購屋貸款，再搭配銀行的一般房貸補足不足的部分。
• 換房族：轉貸時，一部分是銀行的優惠貸款，另一部分則是一般房貸。

在這些情況下，屬於「同一屋」的多筆房貸利息，都可以合併計入列舉扣除額。

不過要特別注意，報稅系統在自動帶入資料時，通常只會顯示其中一筆貸款。若同一間房子同時有兩筆房貸，必須手動新增另一筆貸款資料，否則可能少報扣除額，影響自身權益。

房產相關扣除額整理表

各種扣除額的規則與金額上限，數字繁雜又容易混淆，為了讓你更快掌握重點，我特別整理了一份 「自用住宅與相關扣除額對照表」：

項目 (斜槓房產筆記)		扣除額上限	適用條件	注意事項
標準扣除額	單身	120,000	單身報稅者	與列舉扣除二擇一，不能同時使用
	夫妻合併	240,000	夫妻合併申報	與列舉扣除二擇一，不能同時使用
列舉扣除額	自用住宅購屋貸款利息	300,000／年（每申報戶）	1. 房屋須自住（不可出租或營業） 2. 須有合法貸款契約與利息證明	需先扣除「儲蓄投資特別扣除額」（如存款利息），剩餘部分才能抵稅
	租金支出扣除額	120,000／年	租屋族（無自有住宅），需檢附租約與收據	與購屋貸款利息擇一，不可同時適用
特別扣除額	儲蓄投資	270,000／年（全戶合計）	包含薪資戶存款利息、儲蓄性質信託、投資特定金融商品等	全戶（含配偶與受扶養親屬）合計最高 27 萬元

房貸利息抵稅證明查詢與申請方式

為了在報稅時申報房貸利息扣除，每個房貸戶需要取得利息支出證明。操作方式如下：

• 大部分銀行每年會在 1 月底至 2 月初提供「房貸利息支出證明」。
• 透過以下管道取得：
  • 網路銀行 / 行動銀行：登入帳戶後下載 PDF 或列印證明。
  • 銀行櫃檯：親自到銀行申請列印證明文件。
  • 電子郵件 / 郵寄：部分銀行會自動寄送至戶籍地址或電子信箱。

⚠ 重點提醒：部分銀行會在每年 1 月底提供「利息支出資料檔」給財政部，使用自然人憑證報稅時可直接帶入，操作更方便。

• 借款人姓名與身分證字號
• 房屋地址
• 本年度實際支付的房貸利息
• 貸款銀行名稱與帳號
• 房貸契約相關資訊

• 請確認證明的利息期間與報稅年度一致。
• 若有多筆房貸，需分別取得各銀行的證明文件。
• 保存電子或紙本資料，以備稅務機關查核。

• 可直接將證明內容輸入報稅系統，或附證明文件列入列舉扣除。
• 若有系統無法自動帶入的房貸利息，需手動新增。

寫在最後

房地產除了可以自住與投資，還是一個可以節稅的工具。房貸族付出的房貸利息，只需要掌握兩個關鍵條件：房屋必須是自用住宅，且借款須有合法房貸契約與利息支出證明，就可以拿來扣抵所得稅額。

看似簡單的房貸利息節稅，如果細節不注意，很容易錯失應有的扣除額。本篇文章已帶你完整了解申報規則，幫助你避免因不了解而損失節稅權益。

買房不只為了有個家
還能替你省下一筆稅

雖說大多數人一生買房的次數非常稀少，對於房地產節稅的方式往往不熟悉，加上要了解各種稅法並非容易的事，但只要多看多比較，房地產仍是每個人這輩子必須納入理財規劃的資產之一。

---