房貸還款怎麼還? 一次搞懂本金平均攤還與本息平均攤還!

買房除了買在好地點外, 選擇一家好的銀行申辦房屋貸款是另一件重要的事.

大部分的購屋族只知道挑選房貸利率較低的銀行來承辦就好了, 但若是「房貸還款方式」選擇錯誤, 不僅會失去原本的生活品質, 同時還會被錢追到喘不過氣.

房貸關係著自己未來 20~40 年間每個月現金流的問題, 那要選擇哪種還款方式才適合自己呢?

如何計算銀行利息

銀行利息的計算是根據以下公式決定的:

利息 = 資金總額 × 利率 × 借用時間

在利率一樣的情況下, 資金總額與借用時間就決定利息的多寡.

我們把錢存在銀行愈多, 存放時間愈久, 銀行需要給我們的利息就愈多; 相反的, 如果我們跟銀行貸款, 貸的金額愈大、貸款期限拉得愈久, 我們需要支付給銀行的利息就愈多!

目前銀行提供兩種還款方式: 【本金平均攤還】 與 【本息平均攤還】 .

這兩種還款方式針對不同收入、不同年齡、不同消費觀念的族群所設定, 銀行透過借款人本金還款金額的多寡、借用時間的長短來收取利息.

本金平均攤還 (遞減法)

本金平均攤還又稱等額本金還款, 每月要償還給銀行的本金都一樣, 利息部分則依本金餘額計算, 但隨著所償還本金愈來愈多, 應繳利息會逐月減少.

每月要繳的房貸 = 本金 + 利息

 = 貸款總額 ÷ 貸款總月數 + 前期貸款餘額 × (年利率 ÷ 12)

● 總還款金額會比「本息平均攤還法」的金額較低 (因為一開始繳了比較多的房貸本金).

● 強迫儲蓄.

● 前期房貸繳款壓力大.

● 還款金額不固定, 每月需要確認.

● 房貸利息抵稅金額較少.

● 可彈性運用的資金較少.

● 降低生活品質.

● 收入較高、財務能力較為寬裕的家庭或個人.

● 預期未來生活負擔會加重的人使用, 如: 看病、孩子讀書等.

● 預期未來收入會減少的人使用, 如: 退休族、銀髮族.

本息平均攤還 (等額法)

本息平均攤還又稱等額本息還款, 把貸款的本利和 (本金+利息) 相加, 然後平均分攤到還款期限中, 在利率不變的條件下, 每月還款金額固定, 只是還款額中的本金與利息所佔的比例不同.

為目前最常見的房貸攤還方式, 不僅讓借款人的還款壓力降低, 而且對銀行有利, 因為可以多賺借款人的利息. 

每月要繳的房貸 = 本金 + 利息 = 固定值, 但每月支付本金與利息比例不同.

還款初期的還款比例: 本金 < 利息.

還款後期的還款比例: 本金 > 利息.

● 每月還款金額相同, 不需計算每月需負擔金額, 所以房貸繳款壓力較小.

● 房貸利息抵稅金額較多.

● 利於做個人其他財務規劃.

前期主要是在繳付利息, 償還本金較少, 所以總還款金額會比「本金平均攤還法」的金額較高.

● 月收入固定的上班族.

● 有其他財務規劃的族群.

本金平均攤還 VS 本息平均攤還

以貸款 1000 萬元、年利率 2% 、繳款期間 20 年為試算:

項目 (斜槓房產筆記)		本金平均攤還	本息平均攤還
本金		1000萬
期數		20年
年利率		2%
第1個月應繳金額	本金	41,666	33,921
	利息	16,667	16,667
	本利和	58,333	50,588
第120個月(第10年)應繳金額	本金	8,403	9,232
	利息	8,403	9,232
	本利和	50,069	50,588
第240個月(第20年)應繳金額	本金	41,666	50,504
	利息	70	84
	本利和	41,736	50,588
全部支出利息		2,008,365	2,141,223

可以看到「 本金平均攤還」雖然初期每個月本利和比「本息平均攤還」還高, 但隨著本金的不斷歸還, 後期未歸還的本金的利息就會愈來愈少, 每個月還款金額也會降低, 是一種先苦後甘的還款方式.

「本息平均攤還」的初期繳的本金少、利息多, 後期繳的本金多、利息少, 但每月所繳的本利和是一樣的, 所以 20 年的總利息支出比「本金平均攤還」還多.

眼尖的朋友會發現, 相同年利率 (2%) 下:

「本金平均攤還」竟然比「本息平均攤還」省下約 13 萬元的利息

如果把這兩種還款方式畫成比較圖, 可觀察到「本金平均攤還法」因每月還款金額逐漸漸少, 所以是遞減式; 「本息平均攤還法」因每月還款金額固定, 所以是等額式.

下表是以貸款 1000 萬元、繳款期間 20 年, 在不同年利率下, 使用「本金平均攤還」與「本息平均攤還」總繳利息差別:

利率 (斜槓房產筆記)		本金平均攤還	本息平均攤還	總利息差
1.7%	期初->期末本利和	55,833 -> 41,725	49,180	96,057
	全部支出利息	1,707,110	1,803,167
2%	期初->期末本利和	58,333 -> 41,736	50,588	132,858
	全部支出利息	2,008,365	2,141,223
2.3%	期初->期末本利和	60,833 -> 41,746	52,021	175,531
	全部支出利息	2,309,620	2,485,151

可以觀察到: 如果利率從 2.3% 減少 0.6% 到 1.7%, 「本金平均攤還」與「本息平均攤還」的總利息差距減少約 45.27%.

總結

在申請房貸後, 有兩種常見的還款方式：「本金平均攤還」與「本息平均攤還」, 不同的還款方式會影響你每月的支出與總利息成本.

不是每月繳一樣就划算
要看本金與利息怎麼拆

如果不擅長理財, 就選擇「本金平均攤還」, 早一點把錢多還在房貸上; 如果有其他財務規劃, 或是想要有生活品質, 就選擇「本息平均攤還」, 倘若有閒錢也能提早還款, 達到省更多利息的效果, 因為利息是由本金決定的.