「買車容易，養車難」這句話你一定聽過, 但其實買房更是如此 ——
「買房不容易，養房更是難！」
好不容易湊齊頭期款終於成為有殼族, 以為可以安心享受房價上漲帶來的成就感, 沒想到住進新家後才發現, 每年還有一堆看不見的花費等著你.
不只要繳各種稅金與費用, 房子還會逐年折舊, 若又買在高級社區, 持有成本更是驚人!
現在就一起來看看 —— 買房後每年還要準備哪些必要支出？你的荷包夠撐得住嗎？
房屋稅
「房屋稅」是向房屋所有人徵收, 不是以成交價或是市價作為課稅標準, 而是根據「房屋評定現值」和「所在地的房屋稅率」計算出來的每年繳納的稅款.
計算公式:
房屋稅 = 房屋評定現值 × 房屋稅率
房屋評定現值
計算公式:
房屋評定現值 = 標準單價 × 面積 ×（1 - 折舊率 × 折舊年數）× 路段率
每個縣市會由民意代表、建築師或營造專業人員組成一個「不動產評價委員會」, 來訂出每種房屋的「標準單價」, 這個單價會根據房子的構造、用途、樓層等條件來決定.
接著房屋標準單價會結合你的房屋使用面積、折舊率與折舊年數, 還有所在區域的路段率, 一起算出你房子的「房屋評定現值」.
因此每個縣市的「房屋評定現值」會不一樣, 每 3 年會重新評估一次, 而且會隨著房子的折舊, 評定現值會逐年減少.
查詢房屋評定現值
房屋稅率
簡單來說, 「房屋稅率」是根據你「房屋實際使用情形」來決定.
2024 年 7 月新法「房屋稅2.0」上路, 滿足「自住住家用」最低稅率 1% 的條件:
房屋稅課稅規定
2月底決定誰繳稅, 3月底決定繳多少
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地價稅
「地價稅」是向土地所有人徵收, 不是以成交價或是市價作為課稅標準, 而是根據「申報地價」和「所在地的地價稅率」計算出來的每年繳納的稅款.
計算公式:
地價稅 = 申報地價 × 地價稅率
申報地價
土地所有權人得參考公告地價, 增減 20% 以內申報地價:
● 若申報地價超過公告地價 120% 時, 以公告地價 120% 為其申報地價.
● 若申報地價未滿公告地價 80% 時, 得照價收買或以公告地價 80% 為其申報地價.
● 若未申報地價者, 以公告地價 80% 為其申報地價 (土地所有權人如欲以公告地價 80% 為申報地價者, 可免辦理申報地價).
查詢公告地價及公告土地現值
🔗 內政部地政司網站
地價稅率
「地價稅率」以地方規定的公告地價為基礎, 並以用地類型來決定.
滿足「自用住宅用地」最低稅率 2‰ 的條件:
地價稅課稅規定
8/31 決定誰繳稅, 9/22 決定繳多少
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社區管理費
如果購買的房子是有社區管理的物業 (如: 住宅電梯大樓等), 那麼住戶每月支付給物業管理公司或社區管理單位的社區管理費, 也是一筆固定費用.
社區管理費用途
「社區管理費用途」主要是維持社區內公共區域 (如: 大廳、走廊、花園等) 與公共設施 (如: 健身房、交誼廳、游泳池等) 的清潔與維護、聘請保全人員, 並負責其他必要的管理事務:
| 分類 | 項目 |
| 公共設施維護費 | 電梯保養、監視器維修、燈具汰換等. |
| 保全人事費 | 輪班保全、管理員薪資. |
| 環境清潔費用 | 打掃人員、垃圾清運、水塔清洗、除蟲除草等. |
| 行政雜支 | 郵件通知、設備維護保險、支付水電費. |
| 保留盈餘 | 當未來需要更換電梯纜線等大型設備時所需的費用 |
管理費的使用方式: 70% 用在人事、 20% 用在設備維護、 10% 為盈餘.
社區管理費來源
社區管理費的高低與社區戶數多寡、各房型坪數大小、社區公設規劃有關, 而管理費收費方式沒有一定標準, 與房價、屋齡沒有對等關係, 而是根據大樓的管理品質而定.
社區管理費的收費方式由住戶大家一起開會決議, 常見有以下幾種:
當一個社區井然有序、管理得當, 不僅住戶住的安心, 也能感受到居住品質的提升; 對外來看房的潛在買家來說, 更容易留下良好印象, 這會在無形中維護房子的價值, 甚至提升房價.
火險與地震險
921 震災後, 政府規定屋主從原本「住宅火險」擴大為「住宅火災險」及「住宅地震基本險」, 即: 住宅火險必須附加住宅地震基本保險.
住宅火災保險
保障房屋本體受到火災損害時的修繕或重建費用, 保費根據房屋地址、樓高、結構與坪數等等來決定「保額」多寡, 因地區風險而異, 每年投保一次, 火險基本保費每年約數千元之間.
住宅地震基本保險
只保障房屋本體, 不包含動產和裝潢, 每年投保一次, 保費全國統一為 1,350 元, 保額最高為 150 萬元; 若要提高保障, 可以加保超額地震險, 保費根據不同保險公司而有所不同.
剛買房時, 你可能覺得「住宅火災險」及「住宅地震基本險」是可有可無的開銷, 以為這只是銀行的規定, 但其實這些保險的存在, 不只是為了過件, 而是為了守護你未來數十年的財產安全.
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總結
買房不是湊齊頭期款、成功核貸就能高枕無憂, 真正的挑戰在於買房之後, 每年都得面對的持續性開銷, 包括房屋稅、地價稅、管理費與保險等, 你的「養屋人生」才正要開始！
買房只是起點
養房才是長跑
其中房屋稅與地價稅更是許多人買房後才驚覺的「隱形成本」, 原來每年都要固定繳一筆「養房稅」, 如果房子是非自住, 稅金甚至可能高達自住的 2 倍以上!
社區管理費不只是每月帳單上的一筆支出, 更是維護整體社區運作與提升居住品質的關鍵投資, 別小看每月那幾千元的社區管理費, 它是為社區品質買單，更是為自己未來房價布局.
台灣地震頻繁, 加上社區火災事件也層出不窮, 光是一場天災或意外, 就會讓你辛苦存下的夢想房毀於一旦, 所以「火災與地震險」不僅是保費, 更是一種「守護自己未來生活」的意識, 因為你不只是擁有一棟房子, 更是在照顧你的人生與你的家庭.
所以這篇文章的重點就是 —— 買房不能只算「買得起」, 還要問自己「養得起嗎」？
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