薪水凍漲、房價過高的時代, 目前的房子該買? 還是該租? 這是許多人心中的疑問.
租屋族的目標就是晉身為有房族, 但就怕買了房子, 結果房價下跌, 剛好變成房奴, 必須「吃土養房」; 想靠租屋先存錢, 不過又怕幫房東繳房貸幾年後, 追不上房價的上漲幅度.
其實, 可以先透過 3 條公式估算, 再決定要不要買房, 還是繼續租房.
房價所得比
所謂房價所得比的定義是:
房價所得比 = 購屋總價 ÷ 年收入所得
又被稱為「購屋痛苦指數」, 代表購屋時需要「要不吃不喝 X 年, 才買得起房子」.
➩ 房價所得比愈低表示愈有能力買得起該房子.
根據世界銀行定義, 房價所得比最好落在 4~6 倍間比較合理, 也就是說, 一個家庭最多只要存 6 年錢就能買得起這間房屋.
超過6倍就不合理
如果超過 6 倍, 將會降低生活品質, 成為痛苦的屋奴, 生活就會造成極大的負擔. 與其買了自己無法負擔的房屋, 不如挑選自己負擔得起又具有增值潛力的房子.
房價所得比要向下修正有兩個要件:
一是房價向下調整, 另一是年收入所得向上提高.
– [例子]:
有一對夫婦年薪共 200 萬元, 他們考慮一間總價 2000 萬元的新成屋, 與同地段一間開價 1200 萬元的 30 年中古屋:
若他們買的是新成屋, 則房價所得比為 2000 ÷ 200 = 10 ⟹ 顯然超過一般水準.
若他們買的是中古屋, 則房價所得比為 1200 ÷ 200 = 6 ⟹ 較符合理想.
但是看了一下這公式會覺得有點奇怪, 有誰會 X 年不吃不喝去買一間房子呢?
世界銀行定義的房價所得比是一個上限, 但用在實際狀況時, 需要將公式裡的「年收入所得」修正為「可支配所得」.
下圖是台灣各縣市房價負擔能力的情況 (2018年第2季), 房價所得比的中位數是 9, 代表一般家庭最多只要存 9 年錢就能買得起這間房屋.
貸款負擔率
另一個評估民眾買房能力指標是:
貸款負擔率 = 每月應繳房貸 ÷ 家庭單月收入
根據世界銀行定義, 貸款負擔率最好在 30% 以下比較合理, 也就是最多拿家庭收入的 3 成來繳房貸; 如果超過 5 成, 代表房貸負擔太過沉重、生活品質堪慮.
➩ 貸款負擔率比例愈高, 表示房價負擔能力越低.
超過 5 成就不合理
– [例子]:
假設這一對年薪共 200 萬元的夫婦買了 1200 萬元的中古屋, 以自備款 3 成來看, 20 年期本利攤還利息 2% 計算, 每月負擔的貸款約 4.2 萬元, 剛好是他們夫婦倆收入的 25%; 若買 2000 萬的新成屋, 則每月貸款佔夫婦倆收入的 42%, 因此從貸款負擔率來看, 夫婦倆比較適合購買中古屋, 而非新成屋.
下圖是台灣各縣市房價負擔能力的情況 (2018年第2季), 貸款負擔率的中位數是 36.9, 代表一般家庭拿收入的 3~4 成來繳房貸.
房租 > 收入3成
最後一個評估民眾買房能力指標是: 如果你的每月房租超過薪水的 3 成, 其實可以考慮買房, 轉換成每月繳超過 30％ 房貸, 就可以擁有一間屬於自己的房子, 但前提是要有自備款.
總結
這 3 條公式是估算買房的購買力, 讓大家清楚明瞭地做購屋或租屋的決策, 有需求、有能力再買, 這樣才可以買得安心、租得也安心!
