房地產筆記

在「921大地震」過後, 由於當時 9 成以上的房子都沒有投保地震險,

造成民眾與貸款銀行巨額的損失, 所以政府在民國 91 年 4 月 1 日起實施「住宅地震基本保險制度」:

讓民眾投保火險時, 也具備了地震險的保障制度.

規定屋主從原本「住宅火險」擴大為住宅火災及地震基本保險, 讓民眾面對震災時有基本的經濟補償.

[Note]: 若在民國 91 年前所投保的長期火險, 並不包括住宅地震基本保險.

當買房要跟銀行申請房貸, 會被銀行強制要求先投保火險, 才能投保地震險, 而「住宅地震基本險」會掛在火險下面, 如果沒有辦理住宅地震基本保險與住宅火災保險, 銀行是不會同意撥款的.

因為住宅為產物, 所以只有產險公司才能承保.

目前市面上與地震相關的保險分為 4 種, 均由產險公司推出:

為政策性保險, 所以由政府支撐理賠, 災損時能保障民眾的基本權益.

不分地區、不分屋齡, 皆可以投保; 但不承保商業大樓, 僅承保民眾住宅(民宅).

每一門牌僅能投保一張, 重複投保或超額投保部分皆無法獲得理賠.

為一年期保單, 到期前需要辦理續保.

全台保費不分區單一費率年繳保費 1350 元, 等於每日 3.7 元就能獲得基本地震險的保障, 相當便宜.

保額最高 150 萬元及臨時住宿費用 20 萬元; 若保額低於 150 萬元, 保費按比例計算.

⇒ 不管豪宅或是老屋, 最高的投保金額就是 150 萬.

連續 168 小時(一個禮拜)內發生兩次以上的地震時, 視為同一次地震事故.

●  建築物本體造價總額計算

當房屋發生全損情形, 保險公司會按「台灣地區住宅類建築造價參考表」, 依公式做計算理賠：

[NOTE]:

- 上表每坪單價僅適用於一般加強磚造或鋼筋混凝土造之建築物.

- 鋼骨造建築依上表每坪單價另加16%計算.

- 磚、 木、石及金屬構造每坪單價新台幣 25,000 元.

- 特殊或其他構 造之建築物另行約定.

- 外島地區造價比照台北縣造價標準計算.

- 交通運輸不便地區應酌增單價.

- 上表造價不含土地價格.

建築物裝潢總價

＝ 每坪裝潢單價 × 各類建築物使用面積(不含公共設施)

裝潢總價的計算:

每坪裝潢費單價 20,000 × 不含公設之建築物使用面積 20 坪 = 40 萬元

則該建物的重置成本 = 造價總額為 234 萬元 + 裝潢費 40 萬元 = 274 萬元

不管位於該幢建物的那一層樓, 重置成本皆相同.

如果房子因地震全損獲得理賠時, 除了臨時住宿費用(20萬)全額支付給被保險人外, 若被保險人還有房貸, 地震基本險優先償還房貸, 即保險公司先將保額的 60% 優先理賠給銀行, 有多餘的理賠金才會回到貸款人身上.

EX: 地震基本險理賠金 150 萬的 60％ 會優先付給貸款銀行, 也就是 90 萬元需先給銀行, 民眾只能拿 60 萬元.

但如果貸款人有加保擴大地震險或超額地震險, 且建物重置成本超過 150 萬, 則超過基本保額 150 萬的部分, 不用列入 60％ 計算(即不必優先償還給房貸).

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對於老房子而言, 用很低的保費可以獲得 150 萬的保障是有利的; 但對於動輒上千萬豪宅來說, 若能根據房屋重置成本足額投保, 進一步加保「超額地震險」或「擴大地震險」, 就能加強房屋的保障.

超額地震險、輕損地震險、擴大地震險為非政策性保險, 由保險公司來支付理賠金額, 屬於商業保險; 有可能會理賠房子的部分損害, 需要根據不同產險公司推出的產品來看.

 一定要先投保住宅火險附加基本地震險,

才能加買超額、輕損或擴大地震險.

對於造價較高的房屋, 住宅地震基本保險最高 150 萬元的理賠金, 顯然是不足以理賠損失的, 這時就需要加保「超額地震險」來提高理賠額度, 例如: 理賠金額從 150 萬拉高至 300 萬.

其理賠條件與「住宅地震基本保險」一樣, 只針對全損(即全倒或半倒)時才有理賠, 且理賠不包含房屋龜裂損毀、裝潢或屋內動產的損失.

當房屋沒有出現全損(即全倒或半倒)的狀況, 僅有屋內的物品、裝潢及家具受損時, 理賠都涵蓋在內.

保額多在 30 萬元內, 保費視各保險公司的報價.

主要理賠範圍:

●  不動產損失: 房屋部分損毀、牆壁龜裂、磁磚破裂、玻璃震碎、裝潢受損.

●  動產損失: 電器傾倒摔壞、傢俱受損.

房子輕損狀況申請理賠時, 在一定的保險額度內(保額越高，保費就越貴), 民眾可依照實際修繕房屋、重購家具的費用申請理賠.

目前市面上各家保險公司所推出的「居家綜合險」針對家庭財物提供保障, 多半都含有輕損地震險的附加條款, 以「實支實付」的方式獲得理賠金.

●  住宅地震基本保險+超額地震險

⇒ 僅理賠建物本體的損失, 當房屋只有動產損失、牆壁龜裂、建築物部分毀損時便無法獲得理賠.

●  輕損地震險 

⇒ 理賠動產損失、牆壁龜裂、建築物部分毀損.

●  擴大地震險 

⇒ 可以理賠建物本體 + 動產損失、牆壁龜裂.