實價登錄制度在 2012 年實施後, 讓大家查詢房屋單價更加方便, 但不知道大家有沒有發現:
為什麼同樣的物件, 房子單價計算會不同?
舉個例子:
一間總坪數 50 坪、車位有 10 坪的電梯大樓, 總價 2000 萬 (包含車位 200 萬):
【第一種算法】:
房子單價 = 總價 ÷ 總坪數 = 2000 ÷ 50 = 40萬/坪
【第二種算法】:
房子單價 = (總價 - 車位價格) ÷ (總坪數 - 車位坪數) = 1800 ÷ 40 = 45萬/坪
究竟哪一種算法才是真的房屋單價?
答案是第二種算法: 房價與車價必須分開計算!
如果網站顯示單價是直接將總價除以總坪數, 並未扣除車位後重新計算, 如此會讓單價低於成交行情, 以上述為例, 兩者單價相差 12.5%, 這樣整間房子的價格差了 250 萬!!!
這是實價登錄令人最大詬病的地方, 沒有規定要用哪種方式申報, 造成網站內兩種算法都有.
以往的做法是:
【步驟 1】: 用實價登錄點選交易明細, 找出車位類型與面積.
【步驟 2】: 「單獨」查詢實價登錄的車位實價, 或是參考同區裡類型相同、坪數相當的車位實價, 亦或是向當地房仲業者打聽.
【步驟 3】: 套用公式算出正確的房屋單價 = (總價 - 車位價) ÷ (總面積 - 車位面積)
如此實在很麻煩!!!
內政部有聽到大家的聲音, 為了讓房屋單價資訊更貼近現實, 日前 (5/13) 在實價登錄上新增「主建物面積占比」與「建坪單價試算」兩項服務功能, 更清楚顯示主建物所佔的面積比與房屋的單價.
上內政部實價登錄網站 (網址請點我), 可在每筆交易資訊當中, 點選【交易明細】選項, 即可看到以下資訊:
主建物面積占比
新增顯示主建物面積占建物移轉總面積之比例的欄位, 讓大家能更清楚了解建物所占的公設多寡及室內可使用面積佔整體交易面積的資訊, 避免花大錢卻買到一堆公設.
建物移轉總面積
= 主建物 + 陽台 + 雨遮 + 共同使用部分 (不含車位) + 雙車位
= 38.84 + 4.84 + 1.24 + (8.5 + 12.63) + (8.86 + 8.86) = 83.77
則:
主建物面積占建物移轉總面積的比例 = 38.84 ÷ 83.77 = 46.37%
主建物面積占建物移轉總面積 (扣除車位面積) 的比例 = 38.84 ÷ 66.04 = 58.81%
主建物坪數愈高, 自己能使用的面積比例也就愈高.
建坪單價計算
在交易明細選項的右上角可以看到【建坪單價計算】的服務, 可自行選擇是否要包括車位、共同使用部分或附屬建物的單價, 讓價格資訊更加透明.
分母至少要選擇一項才可以開始計算, 各項建坪單價計算方式如下：
以建物移轉總面積計算
建坪單價
= (總價 - 車位價) ÷ (總面積 - 車位面積)
= 1720萬 ÷ (38.84 + 4.84 + 1.24 + 21.12) = 26.04萬/坪
以不計共同使用部分計算
建坪單價
= (總價 - 車位價) ÷ (總面積 - 車位面積 - 共同使用部分面積)
= 1720萬 ÷ (38.84 + 4.84 + 1.24) = 38.29萬/坪
以不計共同使用部分&附屬建物計算
建坪單價
= (總價 - 車位價) ÷ (總面積 - 車位面積 - 共同使用部分的面積 - 附屬建物面積)
= 1720 ÷ 38.84 = 44.28萬/坪
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