房子的高矮胖瘦怎麼決定? 一次搞懂建蔽率與容積率

在買房之前，除了坪數與房價，更需要注意「建蔽率」與「容積率」。這兩個都市計畫中的核心指標，決定了一棟建築是「高瘦型」像鉛筆大樓，還是「矮胖型」如社區別墅，也會直接影響社區的公共空間、日照品質與居住舒適度，甚至牽動房屋的市場價值。

事實上，這些差異並不是建商自由發揮的結果，而是來自政府針對不同土地使用分區所制定的規範，用以避免都市過度開發、人口過度集中，並確保公共設施與生活品質。

對購屋族而言，無論是購買預售屋或中古屋，懂得先看懂這兩個數字，不僅能避免誤判房價合理性，更能挑到兼具舒適度與保值性的好房。想知道如何判斷？一起來看這篇文章吧！

忽略建蔽率與容積率會怎樣？小蘭買房的後悔經驗分享

小蘭去年買了人生第一間房子，當初她只看坪數跟房價，覺得「價格比同區便宜，CP值很高」，於是立刻下手。結果住進去之後，她才發現問題一堆：

• 日照不足：因為社區樓棟密集、間距很小，白天都要開燈，衣服曬不乾，家裡常常潮濕。
• 生活不便：大樓戶數過多，尖峰時段電梯永遠塞滿人，光是上下班就得排隊。
• 轉手困難：後來她想換房子，才發現這類「高密度社區」的二手市場價格偏低，買家興趣不大。

小蘭後來才知道，這一切其實都跟「建蔽率」和「容積率」有關 —— 如果當初先懂得看這兩個數字，就能避免掉入這種「看似便宜，卻住得不舒服、保值性差」的陷阱。

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小蘭的事件，最讓人深刻的體悟是：買房真的不能只看表面，建蔽率與容積率，往往才是房子背後的「真成本」。 想要避開這些坑，接下來的文章你一定要看！

建蔽率是什麼

建蔽率又稱「建築密度」或「建築覆蓋率」，它是指房屋最大水平投影面積佔基地面積的比例，決定了建築物在土地上的「單層使用範圍」。

簡單來說，建蔽率告訴你，在這塊土地上，建商最多可以蓋多大面積的房子，屬於平面管制。

建蔽率越高，代表建築物在土地上佔據的單層建坪面積越大，留給公共空間、綠地或休憩區的比例就相對較少；反之，建蔽率越低，基地上能保留更多的開放空間、綠地與景觀，居住環境通常也更寬敞舒適。

公式：

建蔽率 = 建物最大水平投影面積 ÷ 基地面積 × 100%

一般使用的方式為：

建物最大水平投影面積 = 建蔽率 × 基地面積

容積率是什麼

容積率又稱「建築容積比」，它是指基地內建築物的總樓地板面積（不包含地下層及屋頂突出物）佔基地面積的比例，決定了建築物在土地上「可蓋樓層數」。

簡單來說，容積率告訴你，在這塊土地上，建商最多可以蓋多少總樓地板面積的房子，屬於立體管制。

容積率越高，代表建物能蓋的樓層數或總樓地板面積越多，社區規模可能較大；反之，容積率越低，住戶密度通常較小，居住環境也可能更舒適。

公式：

容積率 = 總樓層面積 ÷ 基地面積 × 100%

一般使用的方式為：

總樓層面積 = 容積率 × 基地面積

對於一塊 100 坪的土地，若建蔽率為 50%，容積率為 100%，則：

• 1 樓最大建築面積：100 坪 * 50% = 50 坪
• 總樓地板面積上限：100 坪 * 100% = 100 坪
• 因此可選擇蓋：100 坪 ÷ 50 坪 = 2 層樓，剛好用完容積。

若建蔽率維持 50%，但容積率提高至 200%，則：

• 1 樓最大建築面積：100 坪 * 50% = 50 坪 (不變)
• 總樓地板面積上限：100 坪 * 200% = 200 坪
• 因此可選擇蓋：200 坪 ÷ 50 坪 = 4 層樓，剛好用完容積。

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根據以上的例子，可以用以下公式推算建築物的最大樓層數：

最大樓層數 ≈ 容積率 ÷ 建蔽率

也就是說，容積率決定建築物「可以蓋多高」，建蔽率則決定「每層可以蓋多大」，兩者相除，就能推算出大約最多能蓋幾層樓。

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另外，為了更好地利用土地，即使在相同的基地面積和容積率限制下， 建蔽率可以根據基地的實際情況進行調整，這也意味著，建築物可以有不同的平面配置和高度。

假設容積率維持 100% 不變，建蔽率改變會影響可蓋樓層數：

• 若建蔽率為 50%，可蓋樓層數 ≈ 100 ÷ 50 = 2 層樓
• 若建蔽率降低到 20%，可蓋樓層數 ≈ 100 ÷ 20 = 5 層樓
• 若建蔽率降低到 10%，可蓋樓層數 ≈ 100 ÷ 10 = 10 層樓
• 若建蔽率僅 1%，可蓋樓層數 ≈ 100 ÷ 1 = 100 層樓（理論上像台北 101 這樣的高樓就是利用極低建蔽率與高容積率蓋出來的）

建蔽率 vs 容積率

建蔽率與容積率是相互關聯的，它們共同決定了房子在土地上的立體形態：

項目(斜槓房產筆記)		建蔽率	容積率
含意		平面管制	立體管制
公式		建物面積 ÷ 基地面積	總樓層面積 ÷ 基地面積
解釋		房子蓋多滿	房子蓋多高
比例高		可用空地少	樓層多
比例低		公共空間多	樓層少
買房關注重點		影響開放空間與棟距	影響人口密度與社區品質

建蔽率決定了建築物的水平覆蓋範圍，容積率決定了建築物的垂直發展高度：

• 低建蔽率 + 低容積率 → 通常是高級別墅或豪宅區，生活品質高。
• 高建蔽率 + 高容積率 → 多為商業密集區或老舊高樓區，人口密集、綠地少。

常見使用分區 建蔽率與容積率一覽表

建蔽率與容積率會依都市計畫分區（使用分區）的不同而有所差異，其數值主要由《都市計畫法》及地方都市計畫書所規範，並同時受到《建築技術規則》及相關細部計畫的限制。

下表為常見範圍值，不同縣市、不同細部計畫可能會調整：

使用分區 (斜槓房產筆記)		建蔽率（常見範圍）	容積率（常見範圍）	說明
第一種住宅區		50%	120%～180%	低密度住宅，多為透天或低層集合住宅
第二種住宅區		50%～60%	200%～300%	中密度住宅，常見公寓、華廈
第三種住宅區		50%～60%	300%～400%	高密度住宅，常見電梯大樓
第四種住宅區		50%～70%	400%～600%	特高密度，市中心常見，允許高樓
商業區（一般商業區）		70%～80%	400%～600%	百貨、商辦、綜合大樓常見
商業區（特定商業區）		70%～80%（部分可更高）	600%～800%（或以上）	交通節點、商業核心，像信義區
工業區（一般工業區）		60%～70%	225%～300%	一般製造、倉儲用途
工業區（特定工業區）		70%～80%	300%～400%	高科技產業園區常見
農業區		10%～20%	120% 以下	嚴格管制，僅限農業設施
保護區 / 風景區		10%～30%	60%～160%（多數更低）	環境敏感地區，嚴格限制
文教區		40%～60%	200%～300%	學校、文教機構常見
行水區 / 河川保護地		10% 以下	幾乎無容積	主要保留為防洪、河道用途

假設某基地僅有 100 坪，建蔽率為 30%，那麼建築物的單層占地僅能有 30 坪，剩下的 70 坪必須保留為空地。

若基地面積達 1,000 坪，即使建蔽率較高有 60%，建築物單層也能蓋到 600 坪，但保留下來的空地也有 400 坪，社區實際上反而更有餘裕規劃中庭、綠地或公共設施。

因此，購屋前不只要看建蔽率，還要先確認基地面積大小，並搭配容積率一起試算，兩者結合，最終會形塑社區的外觀比例與公共空間感受。

如果特別重視社區的綠地或中庭環境，可以優先考慮建蔽率較低、容積率適中的土地使用分區（例如第一種住宅區），通常能享有更寬敞舒適的居住品質。

寫在最後

很多人買房子時，第一眼只會看「坪數」和「價格」，卻常常忽略「建蔽率」和「容積率」這兩個關鍵。其實，它們才是真正決定房子長什麼樣子、住起來舒不舒適的幕後推手。

建蔽率影響了建築物的「水平覆蓋範圍」，而容積率決定了建築物的「垂直發展高度」。這兩個數字搭配起來，就會讓房子變成「矮胖型」還是「高瘦型」。

掌握建蔽容積
看穿房屋真相

矮胖型的房子通常每層空間寬敞，但可能樓層不高；高瘦型的建築則是往上發展，住起來雖然可能有好視野，但低樓層就容易有壓迫感或採光不足。最直接的影響，就是土地和房屋的價格，甚至會影響到日後的轉售價值。

所以，買房前不要只被樣品屋的漂亮裝潢吸引，一定要看看這塊土地的建蔽率和容積率，才不會誤判實際可用空間，或是買到日照、通風條件不理想的房子，這樣才是真正的聰明買房。