房貸繳了還能再借? 一次搞懂理財型房貸優缺點

對大多數有殼族來說，房貸就是最沉重的壓力。每個月一筆錢乖乖繳給銀行後，手上往往沒有多餘的現金可用。偏偏人生總有突發需求：想出國、想結婚、孩子學費、甚至投資機會來臨時，很多人只好再去申請信用貸款，或是向親友東湊西借，壓力更大。

其實，還有另一種選擇 ——「理財型房貸」。它的利率雖然比一般房貸稍高，但卻比信用貸款低很多，重點是還款本金能轉換成循環額度，需要用錢時隨借隨還，沒動用就不計息，就像把房貸「活化」成一筆備用資金。

聽起來很方便，但理財型房貸真的適合每個人嗎？它的優缺點又有哪些？想一次搞懂理財型房貸的關鍵重點，就繼續往下看吧！

買了房卻沒錢應急？阿宏差點賣房的心酸告白

記得之前在某社群上看到一個真實的分享。發文的主角是 40 歲的阿宏，在台北買房已經三年多了，每個月房貸就吃掉他三分之一的薪水。生活本來就十分緊繃，幾乎沒有多餘的存款，他也只能默默地一點一滴繳了好幾年。

沒想到天有不測風雲，原本身體硬朗的媽媽竟然被診斷出重病，需要一筆龐大的手術費，金額遠遠超過他原本為了應急而準備的緊急預備金，讓他頓時感到徬徨無助。

情急之下，阿宏只好申請信用貸款，但高利率的利息像沉重的枷鎖，壓得他幾乎喘不過氣，甚至一度動過「是不是乾脆把房子賣掉」的念頭。看著才買不久的新家，他心裡滿是無力與自責。

---

其實，阿宏當時並不知道，自己辛苦繳了三年的本金，可以透過「理財型房貸」活化成一筆備用額度，不用額外背高利率的債務，就能在關鍵時刻拿來應急。

這種差別，往往就是壓垮一個家庭與守住新家的關鍵。想知道阿宏如果早點用上理財型房貸，會怎麼度過難關？繼續閱讀，讓你一次搞懂全部重點。

理財型房貸是什麼?

一般房貸就像是一條「單行道」，每個月繳出去的本金和利息都固定，繳出去的錢就等於鎖在房子裡了，不能再拿回來用。

相對的，「理財型房貸」比較像「循環信用卡」。你雖然一樣在還房貸，但已經繳進去的本金，會轉成可以再借用的額度。當有資金需求時（像是投資、裝潢或臨時急用），可隨時向銀行把錢再借出來使用。

理財型房貸 = 理財＋房貸

不過，這種彈性並不是免費的。理財型房貸的利率通常會比一般房貸高一些，等於是用「多付一點利息」換取「資金調度的自由」。

理財型房貸的優點

一般房貸就像「上了計程車，不管你有沒有要馬上出發，錶一跳就開始算錢」，從銀行放款給你的那一天開始，就要乖乖付利息，錢等於綁死在房子上。

理財型房貸則更有彈性，銀行會先核給你一個額度，但只要你沒有動用，就完全不會產生利息。

只有當你真的把錢提領出來時，才會開始「按日、按金額」計算利息。這樣一來，你就能把房子的價值轉換成一筆「隨借隨還」的流動資金，避免白白繳不必要的利息。

信用貸款因為沒有抵押品，銀行只能靠「借款人的信用」來決定要不要借錢給你，風險相對高，所以利率通常落在5%～15%。

理財型房貸就不同了，因為有房子作為抵押，對銀行來說比較有保障，所以利率會壓低許多，一般落在 2%～3.5% 左右。跟其他融資方式相比（像是保單借款、股票融資、現金卡、信用卡預借現金），理財型房貸的利率通常都更便宜，也更適合有資金調度或投資需求的人。

不過要注意，低利率不是人人都有。銀行還會看你的房子在哪裡（地段價值）、你的信用紀錄、還有財務狀況，來決定最後給你的利率條件。

理財型房貸最大的好處，就是沒有綁約壓力。想還就還，想借就借，提前還款也不用付違約金。相比其他貸款產品來說，彈性與便利性都高出許多。

理財型房貸通常是「一年一約」的短期契約。只要信用狀況正常，到期後幾乎都能自動續約，不需要重新跑一遍繁雜的申請流程。
換句話說，每月繳出去的本金，就像是一筆「備用金」放在身邊，等到旅遊、繳學費、房屋修繕甚至投資需要用錢時，都可以隨時再借出來。

傳統信用貸款審核嚴格，必須提供財力證明，還要經過層層審查，最快也得隔天才會放款。
理財型房貸則不同，它的額度會直接跟你的「活期帳戶」綁在一起。只要拿著存摺去銀行、用金融卡到 ATM，或透過網路銀行轉帳，就能立刻把錢提領出來，方便又省時。

如果同時背有卡債、車貸、信貸等多筆負債，利率通常偏高。這時只要名下有房產，就能利用理財型房貸整合所有貸款，以房貸較低的利率來取代，減少利息支出，還能降低每月的還款金額，讓生活不會那麼吃緊。

理財型房貸的缺點

理財型房貸有兩筆要繳：

• 一般房貸的「房貸本金/本息」
• 理財型房貸的循環額度動用後的「利息」

不管投資賺錢還是虧錢，利息每天都會照算。如果財務規劃沒做好，無法如期繳款，最嚴重可能導致房子被法拍、信用出問題。

雖然理財型房貸的利率通常比「信用貸款」低，但卻會比「一般購屋房貸」高出大約 1%～2%。

換句話說，如果你只是單純買房、卻不打算動用理財型房貸額度，結果利率還比一般房貸高，這樣反而不划算。

目前利率偏低，看似是好機會，但若央行升息：

• 一般房貸的每月本息攤還金額會增加
• 理財型房貸的循環額度的利息也會跟著變貴

到時候理財型房貸的優勢就會縮小，甚至變成財務壓力。

理財型房貸能動用的額度，來自於你已經還掉的本金，銀行把它轉成一筆「循環信用額度」。

• 本金繳得越多，可動用的額度越大。
• 本金繳得少，額度自然有限，投資效益也就受限。

白話說，就是你繳越多房貸，才能把更多「房子裡的價值」拿出來用。

不少銀行會對理財型房貸的資金用途有規範，例如不能再拿去買房或投資不動產。

所以申請前，一定要確認銀行的限制，避免「以為能投資房地產，結果卻不能用」，打亂理財規劃。

申辦理財型房貸除了利息，還可能有額外費用：

• 申辦費
• 帳戶管理費
• 徵信費
• 代償手續費
• 動用手續費
• 估價費 …

不同銀行收費標準不同，大約落在 2,000～20,000 元。申請前記得比較各家銀行的條件，避免「利率看似便宜，結果手續費超貴」。

寫在最後

一般房貸很單純，就是跟銀行借錢買房，從放款的那一天開始，利息就一路算下去，錢等於被鎖在房子裡，不能再動用。

理財型房貸就不一樣了，它最大的特色是「隨借隨還」，你已經繳的本金會變成一個循環額度，要用錢時可以像提款一樣拿出來，不用錢的時候完全不會計息。對於有臨時資金需求或想投資的人來說，這樣的彈性真的很方便。

但也別只看到好處。理財型房貸的利率通常比一般房貸貴個 1%～2%，如果你只是買房卻沒有動用額度，就等於白白多付利息。

懂得規劃它是彈性
規劃不周它是風險

如果你只是買房自住，不打算把房貸當作資金來源，那麼用一般房貸就好，利率比較省；如果你常需要資金周轉，或想把錢拿去投資，理財型房貸才會比較適合。