房地產筆記

很多人買房除了對房價斤斤計較, 還要挑好地段、格局佳、裝潢美、生活機能棒等外在條件, 等住進去才發現怎麼房子採光不好, 整天需要開電燈、通風不良, 都聞到隔壁的飯香、家裡的一舉一動好像都被對面棟看光光、隔壁棟打麻將聽得一清二楚等等, 這些問題的發生是忘了考慮「棟距」的影響.

那要多少的「棟距」才能住的舒適、獲得較佳的居住品質? 一起來看我的 3 點分析!

棟距的定義

「棟距」是指房子與其他建築物之間的水平距離, 會影響到響採光、通風、安全及隱私等生活品質, 需要多加留意:

●  看【預售屋】時, 因為建築物實體還沒蓋好, 需要跟代銷人員確認與鄰房的棟距.

●  看【新成屋】時, 可以直接觀察與鄰房的棟距.

棟距的分類

     前後棟     

通常影響採光、通風、隱私、景觀等.

     左右棟     

通常影響消防安全、噪音、油煙等.

棟距的影響

     採光     

雖然「坐北朝南」的房子冬暖夏涼, 光線充足, 但是如果棟距較近, 即便是南向的房子, 陽光難以射入, 會造成採光不足, 尤其到了冬天日照時間短, 房間就得需要整天開燈, 如此增加電費的支出.

     通風     

棟距過小, 即便有開窗, 空氣也不易流通, 無法帶走室內的高溫, 假如家裡剛好面對鄰房冷氣機的室外機出風口, 那麼室內會更加悶熱.

另外棟距過小, 會讓後陽台鄰近其他住戶, 造成衣服不易曬乾, 就需加買除濕機或烘衣機, 如此又是增加一筆設備與電費的支出.

     安全     

一般消防通道至少要留有 3.5 公尺的淨寬, 才能讓消防車通行施救; 若棟距小於 3.5 公尺, 發生火災時便造成消防車無法通行, 增加救災的困難度.

另外假如棟距過小、與鄰房距離太近, 會讓宵小容易利用鄰房爬入行竊, 危及住家安全.

     隱私     

現在建案的客廳或是主臥, 為了美觀大氣, 通常會規劃大面落地窗的設計, 但若與鄰房距離過近, 自己在家的一舉一動都會被看光光, 如此只能整天拉起窗簾, 但這樣也會導致無法採光.

     噪音     

若棟距太近, 隔壁棟家裡的電視開太聲、高歌清唱、打麻將摸兩圈或是移動室內擺設等等, 生活上容易跟鄰居互相干擾, 會降低居住品質.

     油煙     

若棟距太近, 隔壁棟家裡炒個菜就聞到飯香, 如果自家後陽台剛好對準隔壁家裡廚房抽油煙機的排煙管, 那麼衣服會有油煙味.

     景觀     

當棟距太近, 視野不夠開闊, 會有壓迫感.

棟距的挑選

     經驗法則     

●【棟距 > 1.2 倍樓高】: 可確保房子不會被遮蔽, 保有一定隱私性.

●【棟距 = 樓高】: 採光與隱私足夠.

●【8 公尺 < 棟距 < 樓高】: 棟距足夠, 影響低樓層採光, 但不影響彼此隱私.

●【6 公尺 < 棟距 < 8 公尺】: 一般棟距, 影響中、低樓層採光, 對隱私稍有影響.

●【棟距 < 6 公尺】: 棟距不足, 嚴重影響採光與各住戶隱私.

     建蔽率低     

每個土地分區的「建蔽率」不同, 建蔽率越低的用地, 相對空地多, 棟距較為寬廣, 且商業區建蔽率高於住宅區, 因此想要棟距寬可以挑選住宅用地.

➤ 點圖來看 - 什麼因素影響房子的高矮胖瘦? 一次搞懂「建蔽率」與「容積率」!

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     永久棟距     

一般來說, 永久棟距需仰賴「環境」的配合, ex: 臨馬路、學校、河岸、水岸、溪畔、湖濱、禁建區與河川等等, 視野廣達百米, 享受完整景觀, 且不太會有改建的計畫, 因此採光、通風、安全與隱私不會受到影響.

若附近有「公園綠地」、「空地」、「停車場」等, 須注意: 

●  公園綠地可能只是建商臨時養地規劃, 有拆掉蓋房子的可能性.

- [例子]: 

幾年前位於台中五權西路二段與益昌六街的惠宇秘境, 曾經是 IG 網紅網帥熱門打卡拍照景點, 惠宇建設利用基地打造「森青-自然共生」生態公園, 彷彿是都會區裡的世外桃源.

後來公園被改建成惠宇建設的一個建案 - 「惠宇一森青」.

●  空地可能是其他建案的預定地, 未來蓋房子恐影響視野及居住品質.

- [例子]: 

空地是否為建案的預定地很好分辨, 主要特徵是土地四周被圍起鐵皮, 在圍籬中間留一處出入口, 很明顯是建設公司在圈地.

在圍籬上會有一面綠色的「工程告示牌」, 內容標示工程名稱 (建造執照)、工程概要、起造人、設計人、建造人、承造人等等資訊.

●  停車場是地主或建商最常用來「養地」的方式, 不僅開發成本低、好管理、出租有租金收入, 能減緩稅賦壓力, 也能避免閒置未使用被課徵「空地稅」, 未來要開發使用拆除也簡單.

- [例子]: 

台中勤美綠園道旁邊的嘟嘟房停車場 (台中中興站) , 即使停車 1 小時收費 60 元、當天收費無上限, 遇到假日也是一位難求, 不過目前停車場已拆除, 正在興建大樓.

因此看房也要了解周邊空地的使用狀況, 避免遇到以上問題, 可以到內政部營建署查詢全國土地使用分區情況 ➤ 全國土地使用分區查詢

結論

「棟距」的選擇, 除了關係到我們的居住品質之外, 還會影響到「房價」:

同一建案, 棟距大, 建築物之間的風壓較小, 視野寬闊, 採光、通風較佳, 能保有隱私, 房價也會高, ex: 有河岸或水岸景觀的房子比沒有河岸景觀的房價高出 10~15%.

●  在買房的時候, 「棟距」也會是銀行受理貸款的購屋指標之一.

●  在賣房的時候, 棟距大的單位由於視野較佳, 往往都能在第一時間賣掉, 留下的大多是棟距狹小的房子, 因為沒人喜歡自己的住家視野被擋住.