40年房貸是解藥還是毒藥？申辦前必知的12件事

你是不是也覺得房價太高、首購門檻太高，買房簡直遙不可及？想像一下，如果有一種房貸，每個月的月付大幅降低、貸款額度又高，還能搭配寬限期，讓你輕鬆跨過購屋門檻，生活壓力不會那麼大 —— 這就是 40 年期房貸。

聽起來很誘人，但真的是救命良方嗎？拉長貸款期限確實能降低每月支出，但總利息可能翻倍，若遇到利率上升、生活變故或投資失利，還款壓力可能比想像中更大。很多人只看到「低月付」就衝動申辦，卻忽略了背後的風險。

這篇文章會帶你一次搞懂 40 年期房貸的優缺點、申貸條件、利息成本、寬限期影響以及提前還款策略，用實例告訴你「低月付背後的真相」，幫助你掌握正確觀念，才能讓房貸成為圓夢工具，而不是壓力來源。

縮短房貸年限更聰明？阿志卻成了有房的窮人

阿志，34 歲，是雙薪家庭的一員，在台中買房堅持選擇 20 年期房貸，心想「快點還清，別讓銀行多賺利息」，每個月房貸將近 5 萬元，卻沒想到高月付把自己壓得喘不過氣。

房貸支出已佔家庭收入近三分之二，生活本來就緊繃，幾乎沒有存款，也沒辦法投資股市。股市那段大行情悄悄過去，他只能眼睜睜看著別人賺錢，深刻驗證了自己是「有房的窮人」。

每個月繳房貸就像一個無形枷鎖，壓得他喘不過氣，生活品質大幅下降。若遇到突發支出，只能再向銀行或親友借錢，壓力成倍增加，心裡充滿無力與焦慮。

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如果當初阿志選擇了 40 年期房貸，月付壓力大約會降到一半，生活空間與財務彈性會大大增加，甚至有機會把剩餘資金投入理財，抓住股市或投資機會，不再只是「有房的窮人」。

不過，看似美好的方案背後，也不是沒有風險 —— 利率變動、貸款總利息增加、寬限期結束後的月付暴增，都是需要留意的地方。

快點進來看看，到底 40 年期房貸是解藥，還是毒藥！

40年期房貸的優點

現在房價居高不下，許多人若用 20 年房貸，房貸可能就佔掉一半收入，根本不敢買房。不過房子這種東西，真的早買早好，因為時間和機會都不等人，晚了可能就沒了。

40 年期房貸的好處，就是拉長還款年限、降低每月壓力，讓首購族比較容易「跨進門檻」，提早加入「有殼族」。

但要注意，它是一把 雙面刃：

• 優點：每月輕鬆，提早享受擁有房子的安全感與增值機會。
• 缺點：總利息幾乎比 20 年期翻倍，如果遇到房市空頭，房市不漲反跌，就可能真的要繳 40 年，變成「屋奴」。

💡 重點：衡量自身財力買房

對首購族來說，這能降低頭期款壓力，也能保留更多現金做裝潢、買電器或投資，但記得「貸款成數不是越高越好」，而是要量力而為。

• 成數：20 年房貸多半貸 8 成；40 年房貸最高可到 8.5 成，對自備款不足的人很有吸引力。
• 利率：因為銀行借錢的時間拉得更長、風險更高，所以 40 年期利率通常會比 20 年高一點。

判斷能不能買得起房，最簡單的公式就是：

貸款負擔率 = 每月房貸 ÷ 家庭月收入

一般建議 控制在 30% 以下，也就是收入的 3 成拿來繳房貸比較合理；如果超過 50%，就代表壓力太大，生活品質會明顯被壓縮。

舉例來看：貸款 1,000 萬、利率 1.6%、本息平均攤還：

• 20 年期房貸 → 每月約 4.8 萬，家庭月收入至少要 15 萬，才能不被房貸壓垮。
• 40 年期房貸 → 每月約 2.8 萬，家庭月收入至少 8.4 萬就能負擔，對一般雙薪家庭相對輕鬆。

美國聯準會（Fed）為了刺激經濟，啟動了量化寬鬆（QE）政策，結果讓全球從「高利率時代」進入「低利率甚至接近負利率」的環境。這其實造成了一種財富的重新分配：

• 把錢存在銀行的人最吃虧，因為利息幾乎沒有，甚至可能被通膨慢慢侵蝕。
• 能向銀行借錢的人反而更聰明，因為可以用低利率貸款，去創造更高的投資報酬或提前擁有資產。

房貸因為有房子做抵押，利率是所有貸款裡最低的。如果能把省下的房貸錢拿去投資套利，報酬率高於房貸利率，等於變相用 「銀行的錢」來賺錢，這就是一個聰明的財務操作。

舉例來看：貸款 1,000 萬、利率 1.6%、本息平均攤還：

• 20 年房貸 vs 40 年房貸 → 每月差 2 萬
• 如果把這 2 萬「每月固定」拿去投資 ETF，年報酬率 3%～5%，40 年下來可能累積 1,800 萬以上
• 即使利息多付了 355 萬的利息，仍然划算

但前提是 —— 你有良好的財務智商與投資紀律，不然錢存在身邊只會花掉，這招就行不通。

寬限期就是只繳利息、不繳本金，常見有 2～3 年，如果還款正常、信用評比良好，甚至可以談到 5 年。不過寬限期並不是「省錢」，而是把壓力往後延：

• 寬限期內，每個月要繳的房貸低很多。
• 寬限期一旦結束，本金開始攤還，每月支出會暴增，總利息也更多。

懂財務規劃的人，可以利用寬限期把錢拿去投資或存自備款；但若沒有良好理財習慣，反而容易掉入「溫水煮青蛙」陷阱。

大多數人對 40 年期房貸的印象是：

• 如果 35 歲才貸款，65 歲退休，在沒有工作收入下，還要繳到 75 歲？
• 利息真的高到嚇人？

其實不用太悲觀，因為：

1. 很多人會透過轉貸、換屋、繼承等方式提前還款。
2. 隨著職位的晉升或是事業的發展，收入隨之增加，可以加速償還本金。
3. 投資獲利累積到一筆錢，也能提早結清。

所以很少人真的會「繳滿 40 年」。40 年期房貸主要是降低早期壓力，提早擁有一個家的方式，等收入提升後再提前還款，因此增加的利息不見得全部都會實現。

40年期房貸的缺點

銀行之所以對超長期房貸（如 40 年）設限，是因為貸款年限拉長，風險也會增加：貸款人年紀大、收入減少，或房子屋齡太高、地段不好，可能造成銀行無法順利回收貸款。因此，要取得 40 年房貸，「貸款人」和「房子」都需要符合一定條件：

如果超過 35 歲，銀行會 從 40 年開始遞減可貸年限，但仍需遵守「年齡 + 貸款年限 ≤ 75」的規則：

• 36 歲 → 最長貸款年限 39 年
• 40 歲 → 最長貸款年限 35 年
• 依此類推

💡 重點：對年輕首購族、喜歡買新房的人影響不大；但對年紀較大的貸款人，若想申請長期房貸，通常需搭配屋齡較新的房子才有機會。

銀行在放款時，會根據借款人的職業、年收入、年紀、信用紀錄、與銀行往來情況 等，來決定提供的利率。

但因為 40 年期房貸的還款時間，比 20 年期房貸幾乎多了一倍，銀行把資金「鎖住」的時間更長、風險更高，因此通常會設定比一般房貸稍高的利率。

如果想減少每月還款壓力與總利息支出，建議可以：

• 多比較幾家銀行，了解不同方案的利率差異
• 挑選利率較低或條件較彈性的銀行來申辦

大多數人不會選 40 年期房貸，主要原因是利息負擔太重。

因為房貸的總利息大致會隨還款期限拉長而增加，還款時間越長，繳的利息就越多，總支出也更高。

舉例來看：假設貸款額度 1,000 萬，年利率 1.6%，不使用寬限期，並以本息平均攤還計算：

• 40 年期房貸 → 總利息約 355 萬，超過貸款本金的 35%
• 20 年期房貸 → 總利息約 169 萬

兩者相差 186 萬元，換句話說，40 年期房貸的總利息幾乎是 20 年期房貸的 2.1 倍。

💡 重點：40 年期房貸利息支出非常驚人，大部分錢都流向銀行。不過，實際利息支出還會受到提前還款、利率變動等因素影響，並非完全固定。

在當前「低利率」的環境下，40 年期房貸看似是一個降低月繳壓力的好選擇。但風險在於：如果未來央行升息，房貸利率走高，除了總利息暴增之外，每月還款金額也會大幅上升，等於是「被剝了第二層皮」。

舉例來看：40 年期房貸、貸款 1000 萬、本息平均攤還：

• 不用寬限期，利率 1.6% → 每月繳 28,220 元
• 如果利率升到 2.6% → 每月變 33,532 元

月繳多出 20%。

若使用 5 年寬限期：

• 前 5 年只繳利息，每月大約 13,333 元
• 5 年後（假設利率升到 2.6%）→ 每月本息要繳 36,288 元

等於從 1.3 萬 → 3.6 萬，壓力瞬間飆升近 3 倍。

💡 重點：40 年期房貸可以暫時減輕月繳壓力，但如果遇上升息，特別是搭配「寬限期」，還款壓力會在寬限結束後瞬間爆炸。因此可能要考慮提前還款或轉貸到短年限方案，才能避免被利率吃垮。

因為銀行在核貸時，會投入開辦費、鑑價費、內部管理成本等，如果借款人很快就提前清償或轉貸到其他銀行，銀行不但賺不到利息，反而會倒貼這些成本。

因此大部分的 40 年期房貸方案都會有「綁約年限」，通常是 2～3 年，有些銀行甚至要求 5 年。如果在綁約期間內提前清償，通常要支付違約金，常見計算方式是以「貸款總金額的 0.5%～2%」為基準。

寫在最後

40 年期房貸是「高房價」與「低利率」下的產物，看似降低每月壓力、提前圓夢的「解藥」，但實際上卻可能隱藏高額利息與長期負擔的「毒藥」。

對於收入較低或希望保留現金靈活運用的人，拉長房貸年限確實能降低每月月付、增加核貸成數，甚至搭配寬限期暫緩本金壓力，讓生活更有彈性。

但問題是，貸款越長、利息越多，如果沒有提早還款計畫，最終總支出可能比 20 年期房貸翻倍；一旦遇到利率上升或生活變故，還款壓力可能瞬間爆表。

房貸不是越長越好
懂得規劃才是關鍵

因此，申辦前必須仔細評估自身財務狀況與未來收入成長能力，懂得規劃的人，40 年期房貸能是理財工具；盲目跟風，則可能變成壓垮自己的利息枷鎖。