存款利息能折抵房貸? 抵利型房貸優缺點與適合對象一次看懂

現在房價如脫韁野馬般節節攀升，每月必須攤還的大筆本金與利息，往往成為生活上最沉重的負擔。面對沉重的房貸壓力，多數人只能乖乖繳息，但你知道嗎？存款也能變成減輕房貸的工具。

如果你不是月光族，而是在繳完房貸與日常開銷後，仍能持續累積存款，那麼 「抵利型房貸」 就是最適合你的選擇。它能將存款利息直接折抵房貸利息，看似小小的利差，長期下來可能替你省下數十萬元。

那麼，這種聽起來很划算的特殊房貸，真的只有優點嗎？答案當然是否定的 —— 接下來就讓我們一起來看完整的分析。

存款只能放銀行賺利息？阿美一家多年後的恍然大悟

阿美和先生結婚三年，有一個兒子，終於決定買下人生第一間房子。在頭期款繳出去的那一刻，他們心裡只有兩個字 ——「壓力」。

每個月房貸要繳 5 萬元，光想到夫妻倆薪水一進來就馬上被扣掉一大半，他們晚上常常睡不著。雖然手上還有一筆 200 萬存款，但夫妻倆始終不敢動用 ——

• 想拿去還房貸，怕之後遇到突發狀況沒現金周轉。
• 放在銀行定存，利息又少得可憐，根本幫不上忙。

結果這幾年下來，夫妻倆每個月勒緊褲帶繳貸款，過得戰戰兢兢，連兒子想上才藝班都要猶豫好久。

直到某天，阿美在滑手機時，無意間看到一篇理財文章，才發現有人分享抵利型房貸 的經驗。

文章裡寫著：「存款利息可以直接抵房貸利息，等於幫自己省下一大筆利息支出。」

小美看完心頭一震，才恍然大悟：原來錢不是只能死放銀行或一次拿去還房貸，還有更聰明的用法。

抵利型房貸是什麼?

抵利型房貸，又叫「免息型房貸」或「存貸整合型房貸」，是一種把存款帳戶和房貸帳戶綁在一起的貸款方式。借款人只要把錢放在指定的存款帳戶裡，銀行就會用這筆存款來抵消房貸利息，藉此減少房貸利息支出。

抵利型房貸 = 存款 + 房貸

簡單來說：

• 房貸金額照常存在，但系統會先拿存款去抵計算利息。
• 存款越多，被抵掉的利息越多，每月要付的利息就越少。
• 長期下來，可以減少每月支出，甚至縮短還款年限。

抵利型房貸的優點

在抵利型房貸裡，只要把錢存進和房貸連動的存款帳戶，銀行就會用「房貸餘額 – 存款金額」 來計算利息。存款越多，被抵掉的利息本金就越大，但最多只能抵到房貸餘額為零，不會超過。

假設申辦某家銀行的抵利型房貸，貸款 400 萬元、年限 20 年期、利率 2.6%、本息均攤還款，在不同存款金額下的「抵利型房貸比較表」：

存款金額	實際繳款期數(月)	實際還款年數	實際支付利息	節省利息
0 元	240	20.0 年	1,133,965 元	0 元
50 萬	226	18.8 年	826,426 元	307,540 元
100 萬	215	17.9 年	579,908 元	554,057 元
150 萬	206	17.2 年	385,833 元	748,133 元
200 萬	199	16.6 年	237,323 元	896,642 元

如果在帳戶裡放 100 萬元，總繳款時間可縮短 2.1 年，還能省下 55 萬利息。

比較不同存款金額的效果：

• 基準情境：如果沒有使用抵利型房貸，總繳期數就是 240 期（20 年），還款年限固定，完全無法提前結清，也沒有省下任何利息的空間。
• 開始使用抵利型房貸後：在銀行設定的「抵利上限」內，隨著你存入的金額愈多，本金計息金額就愈少，不僅可以縮短還款時間，還能省下愈多原本應該支付給銀行的利息。換句話說，就是把「多餘的資金」轉換成「降低房貸利率」的效果，而不是死板板地繳完 20 年。

把錢放進與房貸帳戶連結的「抵利存款帳戶」，銀行會按照房貸利率來計算這筆存款的效益。在約定的抵利上限內，存款可以直接拿來「抵掉」同等金額的房貸利息。

換句話說，存多少錢就能少算多少房貸利息，而且這筆存款的「折抵利率」就是房貸利率。和目前一般活存利率大約只有 1% 左右相比，等於把一筆錢放進去，就能立刻得到「高利活存」的效果，對借款人來說是一大誘因。

一般房貸是以「月」為一期，依當月房貸餘額計算利息；但抵利型房貸連結的存款帳戶屬於活存，存款金額可能每天都會變動，因此利息是以 每日（365天為基準） 計算。

如果採用雙週繳款，就把每月的房貸拆成兩次，每次支付一半本金。這樣做相當於每月提前還款兩週的本金，不僅能減少利息支出，也讓本金更快還清。

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假設申辦某家銀行的抵利型房貸，貸款 400 萬元、年限 20 年期、利率 2.6%、本息均攤還款，存款帳戶存入 100 萬元，「月繳 vs 雙週繳」的對照表：

繳款方式	總期數	總利息 (元)	提前還款效果	說明
月繳	240 個月	138 萬	無	每月一次，利息按月計算，存款抵利後省部分利息
雙週繳	480 期（每月兩次）	136 萬	提前約 2 週本金	每月提前還款兩週本金，利息更少，本金還得更快

比較不同繳款方式可以發現，雙週繳款比單月繳款能縮短還款時間、減少總利息支出，存款的利息抵房貸效果更明顯。

抵利型房貸除了能用存款利息直接折抵房貸利息外，如果臨時需要用錢，也可以隨時從存款帳戶提領，就像多了一個備用金帳戶。這樣不僅保有資金彈性，也不用再去辦增貸或額外借款。

抵利型房貸的缺點

銀行不會做賠本的生意，抵利型房貸的存款帳戶並不是存多少就能抵多少利息，只有在貸款約定的可抵利餘額範圍內，存款越多，就能抵掉越多應繳房貸利息。超過這個上限的存款，多出來的金額既不能折抵房貸利息，也不會產生額外利息。

目前市面上常見的抵利型房貸，折抵比例有 30%、50%、70%、100% 等四種。折抵比例越高，房貸利率通常也越高，因為銀行在房屋鑑價與行政作業上有成本，折抵比例高會讓銀行賺得少，因此需要透過提高房貸利率來補回差額。

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假設申辦某家銀行的抵利型房貸，貸款 400 萬元、年限 20 年期、利率 2.6%、本息均攤還款、存款帳戶存入 300 萬元、抵利上限 70%、本月有 31 天：

抵利型房貸的計算方式如下：

1. 先算本月應繳房貸利息：
   400 萬 × 2.6% × (31 ÷ 365) ≈ 8,833 元
2. 再算本月存款帳戶可抵利利息（受抵利上限限制）：
   400 萬 × 70% × 2.6% × (31 ÷ 365) ≈ 6,183 元
3. 最後用房貸利息扣掉存款利息本月，得出實際支付利息：
   8,833 – 6,183 ≈ 2,650 元

也就是說，雖然你存了 300 萬，但抵利上限只有 70% 的房貸本金，所以本月只能抵掉 6,183 元的利息，其餘利息仍需支付。

抵利型房貸常被標榜「存款越多，房貸本金還得越快、利息省得越多」，但其實每月 本息均攤金額是固定的，也就是說每月還款壓力不會減輕。

真正的效果是：每月少繳的房貸利息，會直接用來多還本金，讓本金償還速度加快，從而提前還清房貸。

雙週繳款是將原本每月一次的房貸，改成每兩週繳一次。這樣累計下來，每年實際會多繳一個月的貸款。對於存款不多或月薪不高的人來說，短期內還款壓力會稍微增加。

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假設申辦某家銀行的抵利型房貸，貸款 400 萬元、年限 20 年期、利率 2.6%、本息均攤還款，存款帳戶存入 100 萬元，「月繳 vs 雙週繳」的對照表：

繳款方式	每次繳款金額	一年總繳金額	備註
月繳	21,392 元	256,704 元	每年繳 12 次
雙週繳	10,696 元	278,096 元	每年繳 26 次，多繳一個月本金

從數據可以看出，雙週繳款雖然每次繳款金額較少，但一年累計會多繳一個月貸款，利息負擔也會因此下降，本金還得更快。

既然銀行提供「存款利息折抵房貸利息」的好處，自然不會賠本，因此抵利型房貸的利率通常比一般房貸高 0.15%~1%。

不過，如果你的存款金額夠多，折抵掉的利息就更多，實際負擔的房貸利率有機會比一般房貸還低，達到省息的效果。

根據《所得稅法 §17》：

• 自用住宅的「購屋借款利息」每年有上限 30 萬元的列舉扣除額。
• 「儲蓄投資」每年有 27 萬元的免稅額。

也就是說，儲蓄投資利息與房貸利息不能同時完全節稅。

抵利型房貸中，存款帳戶抵扣房貸的利息部分，雖然降低了實際支付的房貸利息，但這部分抵利金額會被視為「利息所得」，若超過免稅額，就必須併入當年度綜所稅申報，因此：

實際可列舉扣除的房貸利息 = 房貸利息 − 儲蓄投資利息

抵利型房貸的利息計算是依照每日存款帳戶的餘額來折抵，但不同銀行的計算方式可能略有差異。

常見的做法是以每日「期末餘額」（也就是當天結帳時的餘額）作為計算基準，而不是看當日最高或最低餘額。

因此，在申辦前，務必要確認清楚銀行的計算規則，避免以為只要白天帳戶有錢就能折抵，實際上卻要等到「當日結算後還留著」才算數。

抵利型房貸的存款帳戶，通常不會額外支付存款利息。因為這筆錢的作用，是直接用來抵銷房貸利息，相當於「利息折抵」已經是回饋機制。

換句話說，這個帳戶不像一般活存會給你利息，而是讓你用存款來減少應繳的房貸利息，省下的利息本身就是最大的收益。

如果未來利率升息，即使存款帳戶裡的錢增加，因為抵利型房貸的利率本來就比一般房貸略高，在利率往上走的情況下，借款人整體要支付的利息可能還是比一般房貸高。這時候，抵利型房貸相較之下就沒那麼划算，吸引力會下降。

換句話說，抵利型房貸的優勢在「利息折抵」，但前提是存款餘額要夠多，才能抵過它較高的房貸利率。若存款不足，加上利率上升，反而可能不如選擇一般房貸划算。

寫在最後

抵利型房貸的最大特色，就是讓「存款利息直接折抵房貸利息」，等於用自己的錢幫自己省利息。只要把資金放在與房貸連結的帳戶內，就能有效減少利息支出，還能加速本金償還。

比起一般房貸，抵利型房貸最大的優勢是兼顧「降息效果」與「資金彈性」，因為存款隨時可提領，不必像提前還款那樣失去流動性。

然而，銀行不做賠本生意，抵利型房貸的利率通常比一般房貸略高。如果存款不足，或在升息環境下，實際節省的利息可能不如預期。再加上抵利帳戶有抵利上限，超過部分並不會再產生效益，因此並不是「存越多越好」。

用自己的存款
換更快的自由

整體來說，抵利型房貸適合手上有一筆可運用的閒錢、但又需要保留資金彈性的人。如果你的存款穩定，且金額達到房貸本金的 3~5 成以上，抵利型房貸往往能創造比一般房貸更低的實質利率，幫你提早脫離房貸人生。