包租公的租金收入該如何報稅? 2種租賃所得申報方式報你知!
包租公的租金收入該如何報稅?
人2種租賃所得申報方式報你知!
比起買股票領股息股利, 大家還是喜歡買房出租當個「包租公」或「包租婆」來讓自己每個月都有穩定的租金收入, 但你知道收房租也要報稅嗎?
報稅確實是個讓人頭痛的問題, 這篇告訴你如何計算租賃所得稅額, 並提供兩種申報方法, 讓你選擇屬於自己最有利的節稅方式.
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何謂租賃所得
要了解租金收入報稅前, 應該先了解到底哪些人應該繳稅呢?
根據《所得稅法 §3》: 在中華民國境內的所得, 都要課徵綜合所得稅, 可得知綜合所得稅採屬地主義, 即使外國人在我國有所得, 都有繳稅的義務.
租賃所得為《所得稅法 §14》分類 10 大類的其中一類, 是指下列收入, 減除必要損耗及費用後的餘額：
● 財產出租的租金收入.
● 財產出典的典價經運用而產生的收入. [註1]
● 因設定定期的永佃權和地上權而取得的各項收入. [註2]
● 財產出租所收的押金或類似押金的款項, 或財產出典的典價按當地銀行業通行之一年期存款利率, 所計算的收入.
[註1]: 出典就是把房子設定給別人使用, 典價就是把房子設定給別人使用時所收取的金錢; 可以簡單想成出典=出租房子、典價=租金, 但在法律上, 兩者觀念不同: 典權是物權行為, 必須登記才有效力; 租賃是債權行為, 必須有契約關係才有效力.
[註2]: 永佃權又稱田面權, 指一方支付租金, 而於他人土地上為永久耕作或牧畜的權利; 為一種利用土地的物權, 必須登記才有效力.
房東將房子出租所獲得的租金收入並非租賃所得, 需先扣除必要費用之後, 剩下來的淨收入才算是租賃所得:
租賃所得 = 全年租金收入–必要費用
由於每位房東的年度收入、免稅額與扣除額都不相同, 所以綜合所得稅率 (5%、12%、20%、30%、40% 或 45%) 也不一樣, 最後將租賃所得乘上綜合所得稅率後, 就能計算出租賃所得稅額:
租賃所得稅額 = 租賃所得×綜合所得稅率
包租公將房子出租給一般人使用, 租賃所得申報方式有兩種, 分別為【扣除租屋成本】與【扣除法定必要費用】, 差異在於「 必要費用 」認定方式的不同, 所以需要準備資料也會有所不同, 包租公可先自行試算並選擇扣除最多的方式來申報:
列舉申報
類似醫療險的實報實銷, 包租公需逐項列舉「租屋成本」, 即因為租賃而發生「 合理且必要的損耗及費用 」, 並保存各類申報所需要的憑證.
可扣除的必要損耗及費用包括:
● 房屋折舊: 按照房屋耐用年限攤提計算, 需保留買房的發票或收據、房屋稅單.
● 修繕費: 泥作、木工或水電開立的發票或收據.
● 房屋稅與地價稅: 稅單影本.
● 購屋貸款利息: 權狀影本、貸款證明影本.
● 保險費 (火險、地震險) : 保險費收據.
關於地震險的介紹, 請閱讀: 請閱讀:
➤ 房屋保險: 地震險有四種, 怎麼保最好?
申報時必須檢附租賃合約書、房屋成本的相關證明文件、修繕費發票、房屋稅與地價稅稅單、銀行繳息與保險繳費之收據等相關書面資料, 為煩人的申報方式.
租賃所得 = 全年租金收入-租屋成本
– [例子]:
假設某房東名下擁有 1 間房子出租, 每月租金 3 萬元, 適用綜合所得稅率 20%, 各項租屋成本必要費用加總共 6 萬, 則租賃所得稅額計算如下:
租賃所得 = (3萬×12個月)-6萬
租賃所得稅額 = 租賃所得 ×20%
標準申報
如果沒有存留任何文件、發票、稅單與收據, 可以選擇當年度房子租金收入的 43% 列為必要費用 [註3] , 也就是說, 直接以全年租金收入的 57% 計算租賃所得稅.
申報時不需準備任何單據證明文件, 只需檢附租賃合約書, 為懶人的申報方式, .
租賃所得 = 全年租金收入-(全年租金收入×43%)
= 全年租金收入×57%
– [例子]:
假設某房東名下擁有 1 間房子出租, 每月租金 3 萬元, 適用綜合所得稅率 20%, 若沒有成本費用相關證明文件, 則租賃所得稅額計算如下:
租賃所得 = 3萬×12個月×(1-43%)
租賃所得稅額 = 租賃所得×20%
[註3]: 只有出租房子才享有扣除 43% 法定必要費用, 如果只是出租土地, 只能減除土地當年度的地價稅.
若該年度沒有花大筆預算修繕房子, 那麼採用標準申報比較有利, 否則就用列舉申報.
使用列舉申報能扣除的成本就盡量扣除, 如果各項租屋成本扣除下來超過全年租金收入, 就可以不用繳到稅; 不過租金行情要合理, 當國稅局發現房屋出租的租金明顯低於當地一般租金時, 國稅局會參考「當地一般租金」情況做調整, 並重新計算租賃收入.
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每年五月是申報綜合所得稅的日子, 如果你剛買房成為「房貸族」, 你知道每個月繳出去的房貸利息能當作報稅扣除額來抵稅嗎？
如果善加利用房貸利息抵稅, 多省個幾千數萬不是難事, 這是「房貸族」應有的權益, 不要因為一時疏失而浪費一年一次的機會.
不過非全部付出去的房貸利息都可以扣除, 政府對於房貸利息抵稅訂定幾個條件, 只要看完這篇就能了解房貸利息抵稅的眉角, 避免申報錯誤的情況發生.
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每年持有房子的期間內需要負擔「房屋稅」, 持有土地的部分需負擔「地價稅」, 隨著地方政府為了搶稅, 調漲房屋評定現值與土地公告地價, 讓「有殼族」愈來愈有感.
尤其現在擁有 2 戶房子的情況並不算少, 夫妻二人名下同時各自擁有房子的情形也非常普遍, 對於這種持有多戶者, 稅務該如何規劃, 才能降低稅負的目的呢？
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一般人繳房貸過程中, 如果房貸尚未還完, 但想自行創業、償還債務或投資理財等需要資金時, 會考慮使用兩種方式:
● 【房屋增貸】如果需求金額大於已償還房貸, 則銀行是不會完全核貸, 且並非每家銀行都有提供房屋增貸的服務.
● 【信用貸款】雖然不需擔保品, 但信用貸款利率高、額度低 (最高只能借到月薪 22 倍), 如果你有信用瑕疵或是薪水收入不固定的族群, 則信用貸款將很難申請.
那是否還有其他可以透過房子換取資金的方式呢?
