房地產筆記

比起買股票領股息股利, 大家還是喜歡買房出租當個「包租公」或「包租婆」來讓自己每個月都有穩定的租金收入, 但你知道收房租也要報稅嗎?

報稅確實是個讓人頭痛的問題, 這篇告訴你如何計算租賃所得稅額, 並提供兩種申報方法, 讓你選擇屬於自己最有利的節稅方式.

何謂租賃所得

要了解租金收入報稅前, 應該先了解到底哪些人應該繳稅呢?

根據《所得稅法 §3》: 在中華民國境內的所得, 都要課徵綜合所得稅, 可得知綜合所得稅採屬地主義, 即使外國人在我國有所得, 都有繳稅的義務.

租賃所得為《所得稅法 §14》分類 10 大類的其中一類, 是指下列收入, 減除必要損耗及費用後的餘額：

●   財產出租的租金收入.

●   財產出典的典價經運用而產生的收入. [註1]

●   因設定定期的永佃權和地上權而取得的各項收入. [註2]

●   財產出租所收的押金或類似押金的款項, 或財產出典的典價按當地銀行業通行之一年期存款利率, 所計算的收入.

[註1]: 出典就是把房子設定給別人使用, 典價就是把房子設定給別人使用時所收取的金錢; 可以簡單想成出典=出租房子、典價=租金, 但在法律上, 兩者觀念不同: 典權是物權行為,  必須登記才有效力; 租賃是債權行為, 必須有契約關係才有效力.

[註2]: 永佃權又稱田面權, 指一方支付租金, 而於他人土地上為永久耕作或牧畜的權利; 為一種利用土地的物權, 必須登記才有效力.

房東將房子出租所獲得的租金收入並非租賃所得, 需先扣除必要費用之後, 剩下來的淨收入才算是租賃所得:

租賃所得 = 全年租金收入-必要費用

由於每位房東的年度收入、免稅額與扣除額都不相同, 所以綜合所得稅率 (5%、12%、20%、30%、40% 或 45%) 也不一樣, 最後將租賃所得乘上綜合所得稅率後, 就能計算出租賃所得稅額:

租賃所得稅額 = 租賃所得×綜合所得稅率

包租公將房子出租給一般人使用, 租賃所得申報方式有兩種, 分別為【扣除租屋成本】與【扣除法定必要費用】, 差異在於「 必要費用 」認定方式的不同, 所以需要準備資料也會有所不同, 包租公可先自行試算並選擇扣除最多的方式來申報:

類似醫療險的實報實銷, 包租公需逐項列舉「租屋成本」, 即因為租賃而發生「 合理且必要的損耗及費用 」, 並保存各類申報所需要的憑證.

可扣除的必要損耗及費用包括: 

●   房屋折舊: 按照房屋耐用年限攤提計算, 需保留買房的發票或收據、房屋稅單.

●   修繕費: 泥作、木工或水電開立的發票或收據.

●   房屋稅與地價稅: 稅單影本.

●   購屋貸款利息: 權狀影本、貸款證明影本.

●   保險費 (火險、地震險) : 保險費收據.

申報時必須檢附租賃合約書、房屋成本的相關證明文件、修繕費發票、房屋稅與地價稅稅單、銀行繳息與保險繳費之收據等相關書面資料, 為煩人的申報方式.

租賃所得 = 全年租金收入-租屋成本