包租公的租金收入該如何報稅? 2種租賃所得申報方式報你知!

比起買股票領股息股利, 大家還是喜歡買房出租當個「包租公」或「包租婆」來讓自己每個月都有穩定的租金收入, 但你知道收房租也要報稅嗎?

報稅確實是個讓人頭痛的問題, 這篇告訴你如何計算租賃所得稅額, 並提供兩種申報方法, 讓你選擇屬於自己最有利的節稅方式.

何謂租賃所得

要了解租金收入報稅前, 應該先了解到底哪些人應該繳稅呢?

根據《所得稅法 §3》: 在中華民國境內的所得, 都要課徵綜合所得稅, 可得知綜合所得稅採屬地主義, 即使外國人在我國有所得, 都有繳稅的義務.

租賃所得為《所得稅法 §14》分類 10 大類的其中一類, 是指下列收入, 減除必要損耗及費用後的餘額：

●   財產出租的租金收入.

●   財產出典的典價經運用而產生的收入.

●   因設定定期的永佃權和地上權而取得的各項收入.

●   財產出租所收的押金或類似押金的款項, 或財產出典的典價按當地銀行業通行之一年期存款利率, 所計算的收入.

租賃所得稅額怎麼計算

房東將房子出租所獲得的租金收入並非租賃所得, 需先扣除必要費用之後, 剩下來的淨收入才算是租賃所得:

租賃所得 = 全年租金收入 - 必要費用

由於每位房東的年度收入、免稅額與扣除額都不相同, 所以綜合所得稅率 (5%、12%、20%、30%、40% 或 45%) 也不一樣, 最後將租賃所得乘上綜合所得稅率後, 就能計算出租賃所得稅額:

租賃所得稅額 = 租賃所得 × 綜合所得稅率

租賃所得申報方式

包租公將房子出租給一般人使用, 租賃所得申報方式有兩種, 分別為【扣除租屋成本】與【扣除法定必要費用】, 差異在於「 必要費用 」認定方式的不同, 所以需要準備資料也會有所不同, 包租公可先自行試算並選擇扣除最多的方式來申報:

類似醫療險的實報實銷, 包租公需逐項列舉「租屋成本」, 即因為租賃而發生「 合理且必要的損耗及費用 」, 並保存各類申報所需要的憑證.

可扣除的必要損耗及費用包括:

申報時必須檢附租賃合約書、房屋成本的相關證明文件、修繕費發票、房屋稅與地價稅稅單、銀行繳息與保險繳費之收據等相關書面資料, 為煩人的申報方式.

租賃所得 = 全年租金收入 - 租屋成本

如果沒有存留任何文件、發票、稅單與收據, 可以選擇當年度房子租金收入的 43% 列為必要費用 , 也就是說, 直接以全年租金收入的 57% 計算租賃所得稅.

申報時不需準備任何單據證明文件, 只需檢附租賃合約書, 為懶人的申報方式.

租賃所得 = 全年租金收入 - (全年租金收入 × 43%) = 全年租金收入 × 57%

要列舉申報? 還是標準申報?

若該年度沒有花大筆預算修繕房子, 那麼採用標準申報比較有利, 否則就用列舉申報.

使用列舉申報能扣除的成本就盡量扣除, 如果各項租屋成本扣除下來超過全年租金收入, 就可以不用繳到稅; 不過租金行情要合理, 當國稅局發現房屋出租的租金明顯低於當地一般租金時, 國稅局會參考「當地一般租金」情況做調整, 並重新計算租賃收入.

結論

在房價高漲與資金尋找出路的雙重壓力下, 越來越多人選擇當「包租公」創造現金流.然而出租房產雖然能帶來穩定租金, 卻也面臨不小的稅負壓力, 這篇解析兩種合法租賃所得申報方式：列舉成本報稅法與標準扣除報稅法.

若選擇「列舉成本」, 可實際列報修繕費、折舊、稅金、水電等費用, 但需保留完整單據與帳目; 而「標準扣除」則是最簡便的方式, 可直接以租金收入的 43% 作為免稅額, 剩下的 57% 再併入綜所稅課稅.

報對稅，租金進口袋
報錯稅，租金變罰金

各位房東能根據自身狀況做出最節稅的選擇, 只要報得對, 就不怕被查稅、補稅或罰款, 也能穩穩守住你的租金淨收入!