買房雖然帶來財務上的安定感與心靈上的歸屬感, 是人生一個階段與身分的轉換, 不過也是人生最大的一筆開銷, 如果買房超出自己的預算能力, 可是會被「稅法」壓得喘不過氣.
從買房開始訂定買賣合約要繳「印花稅」, 接著房子發生所有權轉移要繳「契稅」, 之後每一年要繳「房屋稅」與「地價稅」; 如果買房超過第 3 戶要繳「囤房稅」, 買豪宅還要繳「豪宅稅」; 房子賣掉要繳「土地增值稅」.
也就是說, 只要和房子有關的事, 都逃離不開【地方稅】的糾纏, 本篇簡單介紹房地產這 7 種地方稅.
依《憲法》和《財政收支劃分法》規定, 將「稅法」結構區分為地方稅與國稅, 所謂【地方稅】是由直轄市或縣 (市) 地方政府所屬的稅稽徵機關負責徵收, 房地產的地方稅種類有:
● 【土地稅法】: 地價稅、土地增值稅、田賦 (目前是停徵)
● 【契稅稅法】: 契稅
● 【印花稅法】: 印花稅
房屋稅
依《房屋稅條例 §3》: 以附著於土地之各種房屋, 及有關增加該房屋使用價值之建築物, 為課徵對象.
購買或是持有土地者不必繳房屋稅, 房屋稅是政府向房屋所有權人徵收.
依《房屋稅條例 §7》: 若房屋稅率變更申請日期在當月 15 日以前 (包含 15 日), 當月起就可適用變更後的稅率; 若房屋稅率變更申請日期在當月 16 日以後, 當月仍按原來的稅率課徵.
房屋稅的計算公式:
應繳房屋稅 = 房屋評定現值 × 房屋稅率
什麼是房屋評定現值?
房屋稅屬於地方稅, 當地縣市的「不動產評價委員會」將依各個房屋的構造、用途、樓層等條件, 去訂定一個「房屋標準單價」, 再根據房屋標準單價與折舊率、地段率、使用面積去計算出建物的「房屋評定現值」:
房屋評定現值 = 房屋標準單價 × 面積 × (１- 折舊率 × 折舊年數) × 地段率
通常坪數 (面積) 愈大、屋齡愈新、建材愈好、地段愈優, 則評定現值愈高; 同時, 北中南不同地區的差異也大.
什麼是房屋稅率?
房屋稅率不是以成交價或是市價作為課稅標準, 而是按房屋實際使用情形來計算房屋的不同稅率:
● 自住住家用: 1.2%
● 非自住住家用: 1.5%
● 非住家非營業用: 2%
● 營業用: 3%
關於房屋評定現值與房屋稅率的介紹, 可閱讀:
➤ 一次搞懂什麼是房屋稅!
囤房稅
房子是拿來自住, 不應該被投資客拿來做為囤積炒作的商品, 政府為了回應社會對於居住正義的訴求, 降低多數房子集中在少數人手上的情況, 於是在 2014 年針對「多屋族」的房屋稅訂有較高稅率, 俗稱「囤房稅」.
多屋族的定義是什麼?
滿足以下 3 個條件才算是「自住使用」(稅率: 1.2%):
● 房屋無出租用
● 房屋供本人、配偶或直系親屬 [註] 居住使用
● 本人、配偶及未成年子女全國合計 3 戶以內
依此定義, 若個人或本人、配偶及未成年子女名下, 在全國合計超過 3 戶的房屋, 即使均無出租且為自住使用, 也會被視為非自住使用, 房屋稅率會提高 (囤房稅).
[註]: 「直系範圍」是以自己為準，往上看為生出自己的人，往下看為自己生出的人.
囤房稅的稅率是多少?
依《房屋稅條例 §5》: 除了住家用房屋, 其他供住家用者, 最低不得少於其房屋現值 1.5%, 最高不得超過 3.6%, 各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率.
目前也只有臺北市、宜蘭縣與連江縣針對房子持有 3 戶以上的房屋擁有者調高房屋稅率:
● 【臺北市】: 3 戶以上為 3.6%
● 【宜蘭縣】: 3~7戶為 2%、8 戶以上為 3.6%
● 【連江縣】: 3 戶以上為 2%
可以看出, 囤房稅率比一般「自住使用」稅率多了 3 倍, 但實施這樣政策的地方政府太少, 讓「囤房稅」名過其實, 遏止囤積炒作問題效果不彰.
豪宅稅
一般來說, 「高級住宅 」(豪宅) 給人的印象除了本身建物使用豪華建材之外, 很重要的一點就是「座落地段絕佳」, 但是高級住宅課稅的評價標準竟然與一般房屋相同, 這讓高級住宅的房屋與土地價值和市場價格脫鉤, 也就是說高級住宅課稅現值遠低於市價, 有違租稅的公平原則.
為了促進租稅負擔合理化, 並真實反映高級住宅應有的房屋評價標準, 台北市政府於 2011 年 7 月 1 日起, 對高級住宅加價課徵房屋稅, 高總價代表著高稅賦, 對原本的房屋標準單價再乘上「街路等級調整率」加以修正, 如此計算出的房屋稅稅基會被提高, 這就是俗稱的「豪宅稅」.
什麼條件是高級住宅?
依《臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點 §15》對高級住宅的認定為:
● 獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少 (採光好)、戶戶車位、保全嚴密、管理周全等 8 項標準
● 房屋為鋼筋混凝土以上構造等級
● 用途為住宅
● 自 2014 年 7 月 1 日起, 由「棟」改為按「戶」認定房地總價在新台幣 8,000 萬 (含車位價) 以上者
● 每坪單價 100 萬元以上或每戶面積 80 坪以上
● 每棟房屋符合上述要件之戶數達 70%以上者, 則整棟列入
高級住宅房屋稅加價課徵方式
目前「高級住宅」的房屋評定現值計算方式為:
房屋評定現值 = 房屋標準單價×(1+路段率±其他各項加減率)×面積×(1-折舊率×折舊年數)×地段率
紅字部分為高級住宅與一般住宅房屋評定現值的差異處, 這是因為高級住宅的房屋價值與其所在的路段有緊密關係.
從 2017 年 7 月 1 日起, 高級住宅加價課徵房屋稅方式有以下兩種:
● 在 2001 年 6 月 30 日以前建築完成的高級住宅, 適用舊屋標準單價, 仍按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率 (即: 路段率) 加價.
● 在 2001 年 7 月 1 日以後建築完成的高級住宅, 適用 2014 年 7 月起新屋標準單價, 改按固定比率 120% 加價.
關於豪宅房屋稅額的試算, 可點選以下網址查詢:
➤ 臺北市稅捐稽徵處房屋稅額試算入口網
地價稅
依《土地稅法 §3》: 對已規定地價之土地, 除課徵田賦者外 (目前田賦停徵), 政府向土地所有權人或典權人定期徵收的㇐種土地稅.
大部分房地產在購買後都要繳交地價稅, 只有購買地上權的住宅不必繳地價稅.
依《土地稅法施行細則 §3》: 每年的 8/31 為納稅義務基準日, 即有買賣或轉移不動產的話, 在 8/31 前登記完畢, 地價稅由賣方繳納; 若在 8/31 後才登記完畢, 地價稅則由買方繳納.
土地所有權人應於每年地價稅開徵 40 日前（即 9月22日）提出申請自用住宅用地稅率, 逾期申請者, 則自申請之次年期開始適用.
地價稅的計算公式:
應繳地價稅 = 申報地價 × 地價稅率
什麼是申報地價?
土地所有權人得參考公告地價, 增減 20% 以內申報地價:
● 若申報地價超過公告地價 120% 時, 以公告地價 120% 為其申報地價.
● 若申報地價未滿公告地價 80% 時, 得照價收買或以公告地價 80% 為其申報地價.
● 若未申報地價者, 以公告地價 80% 為其申報地價 (土地所有權人如欲以公告地價 80% 為申報地價者, 可免辦理申報地價).
關於公告地價及公告土地現值, 可點選以下網址查詢:
➤ 內政部地政司網站查詢
什麼是地價稅率?
1. 一般稅率
地價稅為累進稅率, 以各直轄市或縣 (市) 土地 7 公畝的平均地價為「累進起點地價」, 同一縣市內所有土地需合併計算地價總額, 若地價總額沒有超過「累進起點地價」, 適用基本稅率, 反之, 適用累進稅率.
各縣市「累進起點地價」都不相同, 可到各直轄市或縣 (市) 地方稅稽徵機關查詢相關資訊, 下表為地價稅稅率通用速算公式:
稅級別 = 單一縣市個人所持有土地的課稅地價總額 ÷ 該縣市累進起點地價
- [例子]:
假設某縣的累進起點地價為 100 萬, 某甲在該縣持有的三筆土地的土地課稅地價總額為 800 萬, 因為地價總額為累進起點地價的 8 倍 ( 800 ÷ 100 = 8 ), 所以適用第三級稅率, 則某甲當年度應繳地價稅額為 (800萬×25‰ - 100萬×0.065) = 13.5 萬元.
2. 優惠稅率
但土地若為以下特定情況, 則可以適用優惠稅率:
● 自用住宅用地、勞工宿舍用地、國民住宅用地: 2‰
● 公共設施保留地: 6‰
● 工業用地、加油站、停車場 (不含臨時路外停車場用地) 等事業直接使用之土地等: 10‰
● 公有土地 (按基本稅率徵收): 10‰
- [例子]:
假設某縣的累進起點地價為 100 萬, 某乙在該縣持有兩筆土地, 第一筆按自用住宅用地稅率課稅, 土地課稅地價總額為 80 萬; 第二筆土地按公有土地稅率課稅, 土地課稅地價總額為 90 萬, 則某乙當年度應繳地價總稅額為 1,600 + 9,000 = 10,600元, 其中:
● 第一筆土地為自用住宅用地稅率不累進, 可以單獨計算, 不需與其他土地合併地價計算總額, 所以第一筆地價稅額為 80萬×2‰ = 1,600元
● 第二筆土地課稅地價總額 < 累進起點地價, 所以第二筆地價稅額為 90萬×10‰ = 9,000元
土地增值稅
應繳土地增值稅 = 土地漲價總數額 × 土地增值稅稅率 - (累進差額)
什麼是土地漲價總數額?
土地漲價總數額是指土地移轉時的總現值, 減去原規定地價的總額或取得時的移轉現值, 其中取得時的移轉現值需經過持有期間的消費者物價指數來調整:
土地漲價總數額計算公式:
「費用」包括如下:
● 改良土地費用
● 已繳納工程受益費 (政府改良公共設施時所徵收)
● 土地重劃費用
● 因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地, 以捐贈土地的公告現值總額計價
什麼是土地增值稅稅率?
土地增值稅稅率根據土地用途分為「一般用地稅率」與「自用住宅用地稅率」兩種:
1. 一般用地稅率
按【漲價倍數】分三級稅率 (20％、30％、40％) 累進課徵.
所謂的【漲價倍數】為「土地漲價總數額」÷「原規定地價的總額或前次申報移轉現值 x 消費者物價指數」的值.
- [例子]:
假設某乙取得一塊土地現值為 10 萬元, 持有土地年限 35 年, 賣出時移轉現值為 50 萬元, 這期間物價指數為 200%, 則:
● A = 原規定地價的總額或前次申報移轉現值 × 消費者物價指數 = 10萬 × 200% = 20萬
● P = 土地漲價總額 = 50萬 - 20萬 = 30萬
● 漲價倍數 = P ÷ A = 30 ÷ 20 = 1.5, 適用第二級稅率之持有土地年限超過 30 年以上的公式
● 某乙應繳土地增值稅額 = 30萬 ×【稅率(30%) - [(30% - 20%) × 30%]】– 累進差額(20萬 × 0.07) = 67,000元
2. 自用住宅用地稅率: 10%
關於土地增值稅試算, 可點選以下網址查詢:
➤ 財政部土地增值稅試算入口網
土地增值稅長期持有減徵優惠
依持有期間的不同, 各級距的適用稅率也就不同, 優惠稅率級距表如下:
誰是土地增值稅納稅義務人?
● 有土地為有償移轉時 (ex: 買賣、交換、政府照價收買), 為原所有權人 (賣方).
● 土地為無償移轉時 (ex: 贈與或遺贈), 為取得所有權之人 (受贈人).
● 土地設定典權時, 為出典人.
契稅
什麼是典權?
典權限用於不動產, 是指取得使用他人不動產或獲得收益的權利.
而承典人除了佔有典產還可以把占有物轉而典讓/出租/抵押, 但典權約定限期不得超過 30 年, 而典權約期約滿後 2 年內, 若出典人不以原典價贖回者, 承典人就取得典物所有權.
- [例子]:
小明支付 300 萬元給屋主小強, 藉此取得不動產使用的權利. 屋主小強將房子交付給小明, 並約定期限是 20 年.
當期限到期時, 屋主小強可用當初小明支付的 300 萬元贖回房子. 如果當期限到期又過了兩年, 屋主小強不去贖回, 則土地所有權依法屬於小明.
⟹ 所以小明稱為「典權人」, 房子稱為「典物」, 屋主小強稱為「出典人」, 小明對該房子有「典權」.
關於契稅的試算, 可點選以下網址查詢:
➤ 財政部契稅試算入口網
印花稅
依《印花稅法 §1》: 在中華民國領域內書立本法規定之各種憑證者, 立約或立據人均應依本法納印花稅, 由於政府蓋個印就成為合法憑證, 在訴訟時有法律保障, 所以大家對交納印花稅也樂於接受.
關於不動產的憑證為設定典權及買賣、交換、贈與、分割不動產, 然後向地政機關申請物權登記之契據.
印花稅根據房屋評定現值 (房屋造價殘值) 與土地公告現值來收費, 而不是以成交價為準.
印花稅的計算公式:
應繳印花稅 = (房屋評定現值 + 土地公告現值) × 1‰
什麼是房屋評定現值?
什麼是土地公告現值?
當地縣市的「地價評議委員會」會評定轄區內土地地價後, 據以編製土地現值表並於每年 1/1 公告, 公告土地現值有兩個主要的作用:
● 作為政府徵收土地時補償地價的依據
● 作為土地所有權移轉或設定典權時, 審核土地移轉現值的標準
關於公告地價及公告土地現值, 可點選以下網址查詢:
➤ 內政部地政司網站查詢
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立法院於 2021/4/9 三讀通過「房地合一2.0」課稅新制, 從 2021/7/1 起開始生效, 主要修正不同類型的房地產炒作:
提高「短期出售獲利」的稅率、法人比照個人稅率課稅、將預售屋與特定股權交易納入房地合一課稅範圍、新增必要費用與土地漲價總數額扣除上限等.
不過這個政策真的能抑制房價不正常的飆漲嗎? 請看我的分析!
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買不知道你有沒有這樣的經驗, 想學房地產, 卻不知從何下手?
最便宜學習房地產的方式就是閱讀房地產書籍, 不過這種學習效果很差, 就像知道自由式的手勢與踢水, 卻從未下過水的道理是一樣的!
有效學習房地產的方式是上房地產課程, 但網路類似課程百百款, 要如何選到適合自己的課程呢? 一起來看我的直擊!
➤ 點圖來看 - 【新竹綠舍房地產課程】揭密年投報率20%以上的百萬中古屋實戰技!
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大家在買房子的時候, 會考慮很多因素, 「地段」是最常被提及的購屋考量，因為如果地段選錯, 不僅交通不方便, 生活機能也不會太好; 另外還有房子位於的樓層與房子的格局也是大家常關注的地方, 不過還有一點是大家較少注意到的關鍵, 那就是「邊間戶」與「中間戶」的問題.
「邊間戶」與「中間戶」這兩種戶型有什麼區別? 要怎麼挑才適合自己呢? 下面的優缺點分析幫你在買房選擇時可以做參考.
➤ 點圖來看 - 買房選戶型是「邊間戶」還是「中間戶」好? 一次看懂優缺點大分析!
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目前高房價時代, 與其租房幫房東繳房貸, 倒不如自己買個窩還比較實在!
因此「套房」與「兩房」便是首購族或想投資收租的人第一個想到的標的.
但這兩個不同類型的物件, 評估時應該注意哪些地方? 請看我以下 6 大分析.
➤ 點圖來看看完這 6 點分析, 再決定要買「套房」還是買「兩房」!
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好不容易準備了一筆頭期款買了房, 以為可以享受房價上漲帶來的愉悅感!
可是過了幾年, 奇怪! 怎麼跟想像中的不一樣?
買房後反而每年需要繳一堆稅金, 且房子還會折舊, 尤其買的又是高級社區的時候.
來看看買房後, 每年荷包究竟要噴那些費用吧!
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很多人買房時最怕買貴, 事後只能捶胸頓足; 或是抱持想等到房價低點再出手的心態, 而遲遲買不到房子!
其實不要過度期待買到房價低點, 因為即使房價再跌 2~3 成變得比之前便宜, 想購屋的你是否就敢出手買下? 還是又要再等房價跌下去, 變得更便宜才會購買?
買房切忌單看總價便宜就覺得可以下手, 而是要掌握房屋的「合理價」; 雖然合理價不能買到最便宜, 但也不至於買貴當冤大頭!
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