人生第一間房怎麼選? 20個看屋重點與找房SOP全攻略

記得幾年前跟著代銷仲介看房時, 他們跟我講的房地產術語我完全都不懂, 當時的我要買 2 房或是 3 房都沒有設定好, 就連進到房子裡頭也不知道要看啥, 唯一會看的就是採光通風與房內設備是否新舊這樣,  跟一般剛開始看房子的首購族差不多.

直到後來房子看多了, 才從中整理出看房心得: 把 70% 精力花在了解房子本身條件, 剩餘 30% 精力留到現場感受房子的內部、外部與共用情況, 其實看房重點就是那幾個, 只要掌握住本篇我提供 20 種方式, 不用看到 100 間房也能買到適合自己的房子.

房子本身條件

大多數人買房時，第一眼都會先看「總價」。所謂的總價，就是房屋權狀坪數（包含主建物、附屬建物、公共設施）再加上車位價格：

總價 = (房屋權狀坪數 × 單價) + 車位價格

但要注意，總價低不代表撿到便宜。因為如果換算成每坪單價，可能比同區行情還高；反過來說，總價高也不見得吃虧，有時每坪單價算起來反而比市價便宜。

所以，買房不能只看總價，還要看「每坪單價」：

每坪單價 = 總價 ÷ 總坪數

這邊要特別注意的是 —— 這個「每坪單價」有沒有把車位扣除。因為車位的單價通常比房子便宜很多，如果沒扣掉就直接算，看起來會「更便宜」，但實際上會讓價格失真，容易誤判行情。

買房不敗的黃金法則就是 —— 地點、地點、還是地點。地點好，生活機能自然跟著成熟，交通方便、學區完善、商圈熱鬧，這些都會吸引更多人想住進來，房價也就跟著水漲船高。簡單說，好地點的房子，不只保值，還更抗跌。

房地產界常用「雞蛋理論」來比喻不同區域的房價層級，依房價高低排序為：蛋黃區、蛋白區與蛋殼區。

想穩健投資又兼顧生活品質，先選地點，再看價格，這句話永遠不會錯。

建築用地的種類不同，不只會影響房子的樓層高度、居住品質與周邊生活機能，更會直接影響銀行願意貸款的成數與條件。依照建築用地的種類可分為三類：住宅用地、商業用地與工業用地。

買預售屋主要要注意房子的耐震度、漏水問題以及售後服務，所以選對建商非常重要。不同建商各有特色，可以從他們過去的建案來評估，降低踩雷風險：

建築結構的安全性取決於施工品質。如果施工過程偷工減料，例如：鋼筋綁得不夠、鋼骨焊接不良、混凝土水泥比例不對或磅數不足，遇到強震時都可能變得不堪一擊。

目前常見的建築結構有三種：鋼筋混凝土 (RC)、鋼骨結構 (SC / SS)、鋼筋鋼骨混凝土 (SRC)。

每種結構各有優缺點，沒有哪一種絕對最安全或耐震，重點還是在建商施工的品質與把關。

依照建築完成的狀態，可以分成三種：預售屋、新成屋與中古屋。

房子類型主要有四種：公寓、華廈、電梯大樓和透天厝，各有特色與優缺點，購屋前要先了解清楚。

現在大樓越蓋越高，樓層高低會影響景觀跟採光，你可以依照自己的生活需求和喜好來挑選。

你是單身貴族、甜蜜兩人世界、小家庭，還是三代同堂呢？

家庭成員的組成會直接影響房子的坪數與格局：想讓家人住得舒適，坪數不能太小；想顧荷包，坪數又不能太大。重點是，要根據家人的生活方式，挑選最適合的房型。

如果是購買社區大樓，也要關注「總戶數多寡」，這會直接影響居住品質，可依自身需求與生活習慣來評估：

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基本上，建議選擇總戶數約 100～300 戶的中型社區最為合適，這樣的規模住戶組成不會太複雜，也有足夠的經費維持社區運作，整體管理與生活品質都較具彈性。

不過，社區房價能否保值抗跌，關鍵並不在戶數多寡，而是在「社區管理品質」與「住戶素質」：

• 可以觀察停車場、資源回收區、樓梯間等公共設施的整潔度來判斷社區管理狀況。若環境乾淨有條理，通常代表管委會用心、住戶素質也不錯。
• 避免選擇以小套房為主或住商混合的大樓，建議挑選單層 4 戶以下、以三房以上為主格局的社區，這樣能減少住戶背景差異過大的情況，居住環境也會更穩定、安靜。

可以依照自己的需求與預算來評估，不過如果你是有車一族，那就一定要把停車位納入考量，否則之後停車不方便、或需額外租車位，都會大幅增加生活成本。

房子內部條件

進屋後的第一印象非常重要。若採光充足、通風良好，整個空間就會感覺明亮又舒服。因為開窗面積大，陽光能充分灑進屋內；空氣流通不僅讓室內更涼爽，還能調節溫度與濕度，住起來自然更舒適。

不過要注意，通風好不代表採光一定好。像是陽光被對面大樓遮住，或是房子屬於前後採光的狹長格局，室內就可能顯得暗沉。建議看房時，多在屋內走動一下，實際感受每個空間的光線與動線，看看是否符合自己的生活習慣與喜好。

房子的坐向一般是以大門或主要窗戶的方向為準，這會直接影響室內的採光、通風與溫度。選對方位，家裡就能冬暖夏涼、明亮通風，住起來也更舒服；反之，若坐向不佳，不僅可能悶熱潮濕，還會影響居住品質。

觀察近幾年的建案會發現，兩房或小三房這種小坪數格局，常常被夾在大坪數房型中間，形成單面採光的「中間戶」，客廳、餐廳或臥室一定會有一間是暗房。

如果預算有限，選中間戶時就盡量挑採光最好的那一戶；預算充裕的話，當然還是建議選「邊間戶」，因為大家買房除了自己住舒服，未來房子好賣、保值也是重點。

總體來說，邊間戶的優勢多於中間戶，但買房不能只看戶型，最重要還是依自己的需求挑最適合的房子，而不是一味認定邊間戶就是絕對好、中間戶就是不好。

「鄰棟距離」就是你家的房子跟周圍建築物之間的水平距離，也叫「棟距」。棟距會影響採光、通風、安全和隱私，選房時可以參考以下經驗法則：

• 【棟距 > 1.2 倍樓高】：房子完全不會被擋住，隱私也有保障。
• 【棟距 = 樓高】：採光和隱私都還不錯。
• 【8 公尺 < 棟距 < 樓高】：棟距夠用，低樓層採光可能稍微受影響，但彼此隱私沒問題。
• 【6 公尺 < 棟距 < 8 公尺】：一般棟距，中、低樓層採光會受影響，隱私略打折。
• 【棟距 < 6 公尺】：棟距太小，採光和隱私都會大打折扣。

房子共用環境

買社區大樓，不只是買你自己住的室內空間，還同時擁有社區的公共設施，也就是大家常說的「公設」。而「公設比」就是指房屋總坪數裡，不是你自己可以直接使用的部分占了多少：

公設比 = 公設坪數 ÷ 權狀坪數(主建物+附屬建物+公設坪數)

房子的權狀坪數或總坪數包含了主建物 + 附屬建物 + 公設坪數。公設比越高，就代表你真正能住、能用的室內空間比例越少。

公設的歸類上可以分成「大公設」 和 「小公設」兩種，這些名稱都是行話、約定俗成的說法，在房子的權狀上看不到這些字眼，只是大家用來方便區分不同類型的公共空間：

⚠ 不可不知：
● 具有屋頂結構的才算是真正的「公設」。例如：中庭花園、露天花園、露天泳池…這些沒有屋頂的戶外設施，其實是法定空地，不能列入公設坪數。

● 一般車位會算進公設坪數裡。如果車位有獨立產權，則計算公設坪數時，需扣除車位面積再算。

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近年來，由於建築技術法規的修訂，許多新建案的公設比都變高了。高公設比看起來好像很享受，但你付出的成本也相對增加。尤其當你對某些公設用不到時，就會有種「自己出錢，別人享用」的感覺。

相對地，低公設比的物件雖然室內坪數大，住起來空間寬敞，但社區生活機能就比較少。再加上現在低公設比的房子通常屋齡偏高，貸款成數也不如高公設比的新建案漂亮。

依據 《建築技術規則 §55》: 6 樓以上的建築至少要設置一部電梯。因此就會出現一個概念：「梯戶比」，也就是電梯數量和住戶數的比例。

梯戶比通常會跟社區的樓層數和總戶數有關，進而直接影響房價與居住便利性。

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一般來說，一層 3～4 戶共用一部電梯較為合適，也就是所謂的「梯戶比」為 1:3 或 1:4。

●  以 15 層樓建築為例，1:3 是理想比例，1:4 為合理下限。

●  若樓層越高、住戶越多，梯戶比應更低。例如在 22～30 層的大樓中，1:3 已是最低建議標準。

⚠ 不可不知：
● 1:4 以上為高梯戶比
● 1:3 為一般梯戶比
● 1:2 或 1:1 為低梯戶比 (豪宅或小基地建案為此類)

一般社區大樓都會設立「管委會」，負責社區的管理與維護，目的是讓整體居住品質更穩定、更安全。

多數管委會會再將相關事務交給「物業管理公司」代為處理。除了代收包裹、協助維修報修，物業公司也負責清潔、安全巡查與公共設施保養。

因此，社區管理制度的完善程度，往往會直接影響未來房價的保值與升值空間。想判斷社區管理品質，可以從以下幾點觀察：

● 建築結構與外觀：柱樑、牆面、管線或外牆是否有龜裂、滲水？磁磚有沒有浮凸、剝落？
● 公共空間整潔度：大廳、中庭、走廊、樓梯、地下室與逃生口是否乾淨明亮、無雜物？
● 氣味與清潔頻率：公共區域有沒有異味、霉味或煙味？是否有定期請清潔人員打掃？
● 公設維護狀況：泳池、健身房、電梯等公設是否有定期保養與維修紀錄？
● 管理費繳納情況：可查看社區布告欄，若有多數住戶長期欠繳管理費，通常代表管理鬆散，未來維護品質堪慮。

俗話說：「千金買屋、萬金買鄰。」鄰居的素質往往決定了社區的生活品質。

有人認為房價越高、住戶素質越好，雖有一定道理，但也不是絕對。看屋時，可以從以下幾點觀察：

● 氣味與環境整潔：在公共區域是否聞到煙味、寵物味？空間是否乾淨、有無破損？這些都能反映住戶的公德心。
● 雜物與安全意識：觀察鄰居是否在門口或樓梯間堆放雜物。這不僅影響觀感，若發生火災，更可能阻礙逃生、造成危險。
● 停車場觀察法：留意停車場內車輛的品牌與車況，大致可以看出社區住戶的家庭規模與經濟水準。

房子外部條件

周遭生活圈的便利程度，決定了居住品質與日常便利性。不同機能對房價的影響也各有差異，一般來說，生活機能愈完善的區域，房價通常也愈高。

若買房預算有限，不可能一次兼顧所有機能條件，必須依自身經濟狀況與家庭需求取捨。先釐清自己和家人的日常需求，再決定哪些機能是「必備」、哪些可以「退而求其次」。

生活機能大致可分為「食、衣、住、行、育、樂」六大面向。理想情況下，徒步或開車 15 分鐘內能滿足日常所需，就屬於優質生活圈；最遠不建議超過 30 分鐘。

● 【食】：外食、採買是否方便？附近有沒有超商、量販店或傳統市場？
● 【衣】：是否有百貨商場、藥妝店、洗衣店等滿足日常需求的商家？
● 【住】：街道是否整齊、環境是否舒適？銀行、醫院或電動機車電池交換站是否便利？
● 【行】：是否鄰近捷運、公車站、高速公路或高鐵站？停車位是否充足？
● 【育】：附近是否有托嬰中心、幼稚園、補習班與各級學校？
● 【樂】：有沒有公園、圖書館、美術館、運動場或電影院等休閒設施？

雖然現在網路資訊發達，利用 Google 地圖或各類生活機能 APP 就能初步了解區域環境，但這些資料更新未必即時，部分商家可能已歇業或搬遷。因此仍建議親自走訪現場，才能真實感受到生活圈的氛圍與便利程度。

買房時不只要檢查屋內格局與採光，更要關心外部整體環境。若周遭存在「嫌惡設施」，不僅會影響居住品質，也會造成房價貶值與轉售困難。

以下整理常見會造成安全與生活安寧問題的設施類別，看屋時務必特別留意。

總結

擁有自己的房子是人生的一個里程碑, 房子不僅能自住, 又能當作投資與避險, 雖然現在房價太高是事實, 但千萬不要因為這樣不買房, 盡量提早規劃買房計畫, 把握現在低利率的時機, 讓自己晉升為有殼一族.

同時買房前也要了解, 這世界上沒有最完美的房子, 只有最適合自己的房子, 那什麼是「適合自己」的房子呢?

就是在不犧牲生活品質前提下、根據本身的經濟能力、購買能負擔得起的房子, 最好符合「三三原則」: 準備 3 成頭期款、房貸支出不要超過 (家庭) 收入的 1/3.