● 【沒有租用】: 房屋所有人沒有將房屋出租或營業使用

申請地價稅為「自用住宅用地」

地價稅採縣市總歸戶制, 即土地是以同一縣市內所有的土地合併計算地價總額, 所以土地所有權人在同縣市的地價稅只會有一張稅單.

地價稅若是「自用住宅用地」, 稅率為 2‰, 若是「一般用地」稅率為 10‰~55‰, 兩者相差了至少５倍.

     最低稅率2‰條件     

自住房屋需要滿足下列 5 個條件, 就適用「自用住宅用地」優惠稅率, 還要記得提出申請, 否則政府就會默默從你荷包把錢拿走而不會通知你:

● 【戶籍登記】: 土地所有權人或配偶、直系親屬 (父母、祖父母或成年子女) 於該地辦竣戶籍登記

申報「房貸抵稅」扣除額最高30萬

根據《所得稅法》規定, 每一申報戶向金融機構借款所支付的利息, 減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額, 才能列舉申報抵稅, 抵稅數額以 30 萬元為上限.

不過並非申報房貸利息都能順利抵稅, 而是要滿足以下 3 個條件:

     僅限一屋     

如果自己、配偶或受撫養親屬名下有 2 戶以上的房子, 或是將兩戶相鄰房子打通隔牆成為一戶來居住, 就算符合上面的條件, 也只能選其中一戶作為房貸利息列舉扣除, 一般會選房貸利息支出較多的那一戶來扣抵.

- [例子]: 

某甲買進 2 間門牌的公寓並將之打通, 假設這 2 間房貸金額分別是 700 萬元及 900 萬元, 總貸款金額為 1,600 萬元, 那麼某甲可以選擇房貸利息支出較多的一屋扣抵, 而不能把 2 戶的房貸利息都拿來扣除.

對於換屋的朋友, 如果掌握重購退稅, 將會省下大筆的稅賦:

無論是先買後賣, 或是先賣後買, 產權登記移轉差距在 2 年內且符合《所得稅法》有關房屋與土地規定, 都可以申請重購退稅.

至於適用【舊制的財產交易所得稅】或是【新制的房地合一稅】, 則是根據「房地取得日」與「持有時間」而有不同:

     財產交易所得(舊制)     

【2014/1/1】前取得或【2014/1/2~2015/12/31】間取得且持有超過 2 年者: 

● 賣小屋換大屋 (新屋價格 ≧ 舊屋價格):「全額」退房地合一稅款

● 賣大屋換小屋 (新屋價格＜舊屋價格): 不能退稅

● 以配偶之一方出售, 而以配偶之他方名義重購者也適用

● 個人或配偶、直系親屬 (父母、祖父母或成年子女) 於該出售及購買的房子辦竣戶籍登記並居住

● 出售前 1 年內, 土地及房屋沒有出租或營業使用

     房地合一(新制)     

【2016/1/1】後取得或【2014/1/2~2015/12/31】間取得且持有不超過 2 年: 

● 賣小屋換大屋 (新屋價格 ≧ 舊屋價格): 「全額」退房地合一稅款

● 賣大屋換小屋 (新屋價格＜舊屋價格): 「比例」退房地合一稅額

● 以配偶之一方出售, 而以配偶之他方名義重購者也適用

● 個人或配偶、直系親屬 (父母、祖父母或成年子女) 於該出售及購買的房子設有戶籍登記並居住

● 出售前 1 年內, 土地及房屋沒有出租或營業使用

● 重購後 5 年內的土地及房屋不得改做其他用途或再行移轉, 否則國稅局會追繳原扣抵或退還稅額

透過房地產節稅並非有錢人特權, 一般人買房後, 只要符合相關要件的前提下都可以將自用住宅優惠稅率最大化, 其中房屋有沒有入籍, 將會影響很多種房地產稅費.

因此首購族或是換屋族, 務必牢記將房子登記為自用住宅, 簡單來說就是入籍與自住, 這樣不僅可以大省地價稅與房屋稅, 房貸利息還有最高 30 萬上限可以扣抵, 甚至未來換房都有退稅的優惠.