記得幾年前跟著代銷仲介看房時, 他們跟我講的房地產術語我完全都不懂, 當時的我要買 2 房或是 3 房都沒有設定好, 就連進到房子裡頭也不知道要看啥, 唯一會看的就是採光通風與房內設備是否新舊這樣, 跟一般剛開始看房子的首購族差不多.
直到後來房子看多了, 才從中整理出看房心得: 把 70% 精力花在了解房子本身條件, 剩餘 30% 精力留到現場感受房子的內部、外部與共用情況, 其實看房重點就是那幾個, 只要掌握住本篇我提供 20 種方式, 不用看到 100 間房也能買到適合自己的房子.
房子本身條件
房子價格
大部分買房的人都會看「總價」, 「總價」是房屋權狀坪數 (包括主建物、附屬建物、公共設施) 與內含車位所計算出來的價格:
總價 = (房屋權狀坪數 × 單價) + 車位價格
不過買到低總價的房子不見得是划算, 因為換算成每坪單價有可能高於市價; 買到高總價的房子不見得是吃虧, 因為換算成每坪單價有可能低於市價, 因此買房除了看總價之外, 還要注意「每坪單價」:
每坪單價 = 總價 ÷ 總坪數
這邊要注意「每坪單價」有沒有包含「車位」, 因為車位價格的單價往往比房子單價低, 如果沒有扣除車位後重新計算, 看起來是更便宜, 但是卻失真.
– [例子]:
一間總坪數 50 坪、車位有 10 坪的電梯大樓, 總價 2000 萬 (包含車位 200 萬):
● 【第一種算法】
房子單價 = 總價 ÷ 總坪數 = 2000 ÷ 50 = 40萬/坪
● 【第二種算法】
房子單價 = (總價-車位價格) ÷ (總坪數-車位坪數) = (2000-200) ÷ (50-10) = 45萬/坪
一樣都是單價, 但算法不同, 造成兩者相差 12.5%, 這樣整間房子的價格差了 250 萬!!!
延伸閱讀
坐落地點
買房不敗的黃金法則就是選擇好的地點, 因為地點愈好, 周圍的生活機能也就愈成熟, 連帶居住需求強, 房價自然也是水漲船高, 較能保值與抗跌.
房地產的「雞蛋理論」用來比喻房價高低的區域, 依房價高低排序為: 蛋黃區、蛋白區與蛋殼區.
土地分區
建築用地的不同, 不僅會影響房屋的樓層數與周圍的生活機能, 也會影響到貸款條件:
延伸閱讀
建商品質
買預售屋主要在意房子是否耐震、漏水與售後服務, 因此選對建商很重要, 不同的建商有各自的特色, 可以從建商過往的建案中作為評價的標準, 減少誤觸地雷的機會:
建築結構
建築結構的安全性取決於施工品質, 如果施工過程偷工減料, 譬如: 綑綁鋼筋數不足、鋼骨焊接不當或混凝土混水太多或水泥磅數不足等, 當遇到強震時都會變得不堪一擊.
目前常見的建築結構有三種: 鋼筋混凝土 (RC)、鋼骨結構 (SC/SS)、鋼筋鋼骨混凝土 (SRC), 每種建築結構各有優缺點, 沒有哪一種比較安全耐震.
屋齡新舊
根據建築完成的時間長短, 可以分成尚未完工的預售屋、新成屋與中古屋:
房屋類型
根據房子的類型, 可以分成公寓、華廈、電梯大樓與透天厝:
樓層高度
現在大樓愈蓋愈高, 樓層高低主要影響景觀與採光, 可以根據自己的喜好來做選擇:
坪數格局
你是單身貴族、兩人世界、小家庭還是三代同堂?
家庭人員的組成決定房子的坪數格局, 要讓家人住的舒適, 坪數就不能太小; 要顧到自己的荷包, 坪數就不能太大, 需根據家人的生活方式選擇適合的房型:
延伸閱讀
戶數多寡
如果是買買社區大樓, 首要注意的就是總戶數多寡, 因為這和居住品質息息相關, 可根據自身需求來評估衡量:
基本上建議總戶數在 100~300 戶的中型戶數社區是剛好合適的戶數, 住戶組成不會太複雜, 也有足夠的經費可以維持社區運作, 條件相對有彈性.
不過社區房價保值抗跌的重要關鍵不在於戶數多寡, 而是在於「社區的管理」與「住戶的素質」:
● 可從停車場、資源回收處與樓梯間等公共設施的維護狀況看出端倪, 如果乾淨整潔, 表示管委會管理能力與住戶素質都不錯.
● 避開「小套房」居多的大樓或住商混合大樓, 選擇單層戶數 4 戶以下與三房以上格局的大樓, 如此能避免遇到住戶水平不一的問題.
車位類型
可從自身需求與經濟狀況來考量, 但如果你是有車階級, 就一定要考慮停車位的問題:
延伸閱讀
房子內部條件
進到室內後的第一印象很重要, 如果採光好通風就好, 因為開窗面積大, 陽光進屋量也大, 會讓室內顯得明亮; 同時空氣流通, 不僅讓室內涼爽, 更重要的是空氣對流能調節室內的溫度與濕度, 讓人在屋子裡面住的舒適.
不過通風好採光不一定好, 如果陽光被對面高樓擋住, 或者室內是只有前後採光的狹長型格局等, 建議看房時要多在室內走動, 感受各空間動線是否是自己喜歡的.
座位方向
房子的坐向以門窗為準, 坐向會影響整體室內的採光、通風與溫度, 因此選對好的方位才能住的舒適:
朝東
早上陽光直射, 下午較涼, 室內居住適宜.
朝南
夏天面對西南季風、冬天可擋東北季風, 室內冬暖夏涼.
朝西
午後陽光直射室內, 室內容易悶熱, 但不會潮濕.
朝北
夏天擋住西南季風, 冬天面對東北季風, 室內夏熱冬寒, 而且冬季還有沙塵飄入.
中間邊間
觀察近幾年的建案, 會發現兩房或是小三房這種小坪數格局會被夾在大坪數中間, 形成單面採光的「中間戶」, 客餐廳與臥室勢必有一間會是暗房.
如果購屋預算不多, 在選擇「中間戶」的時候, 不妨盡可能挑選所有室內格局中, 採光空間最多的那一戶; 如果購屋預算夠的話, 還是建議選擇「邊間戶」, 畢竟大家買房主要著重房地產的升值與未來出售是否好脫手.
雖然總體而言, 邊間戶的優勢還是大於中間戶, 但買房需要綜合考慮, 應該要以自已的需求來挑選合適的房子, 而非一味的認定邊間戶或是中間戶就是絕對的好或不好.
鄰棟距離
「鄰棟距離」是指房子與其他建築物之間的水平距離, 簡稱「棟距」, 這關係到採光、通風、安全及隱私等生活品質, 挑選有個經驗法則:
●【棟距 > 1.2 倍樓高】: 可確保房子不會被遮蔽, 保有一定隱私性.
●【棟距 = 樓高】: 採光與隱私足夠.
●【8 公尺 < 棟距 < 樓高】: 棟距足夠, 影響低樓層採光, 但不影響彼此隱私.
●【6 公尺 < 棟距 < 8 公尺】: 一般棟距, 影響中、低樓層採光, 對隱私稍有影響.
●【棟距 < 6 公尺】: 棟距不足, 嚴重影響採光與各住戶隱私.
延伸閱讀
房子共用環境
公共設施
買社區大樓, 除了買到室內空間, 還有包含社區的公共設施, 簡稱「公設」; 而「公設比」就是房屋所有權狀坪數 (包含主建物+附屬建物+公設坪數) 中持有非房屋實際使用坪數:
公設比 = 公設坪數 ÷ 權狀坪數 (主建物+附屬建物+公設坪數)
公設的歸類上可分為「大公設」與「小公設」兩種, 這些都算是約定俗成的名詞, 在權狀上並不會看到這些字樣:
大公設
指「所有」住戶共同使用、持有及分攤的區塊, 其中又分為兩種:
● 【必要性公設】: 大廳、消防設施、管理員室、水箱、地下室、車道、機電室等.
● 【非必要性公設】: 健身房、交誼廳、室內游泳池、媽媽教室等.
小公設
指「部分」住戶才會使用、持有及分攤的區塊, 如該層樓的樓梯間、走廊、電梯間等.
[Note]:
● 具有「屋頂」結構才算是公設, 像中庭花園、露天花園、露天泳池等這些戶外設施沒有「屋頂」, 屬於法定空地, 並不能登記坪數列入公設.
● 一般車位是與公設合併計算, 若車位具有「獨立產權」, 則公設坪數部分需扣除車位面積再進行計算.
延伸閱讀
近年來由於建築技術法規修訂的關係, 導致許多建案的公設比都很高, 高公設比看似享受, 但付出的成本也相對提高, 尤其當自己對某項公設實用性不高, 會有自己付錢卻讓別人使用的感覺一樣.
低公設比的物件雖然擁有較大的室內坪數, 但表示社區內的生活機能性就愈低, 加上現在低公設比的物件屋齡偏高, 貸款成數就沒有高公設比的新建案還來的漂亮.
電梯數目
依據 《建築技術規則 §55》: 6 樓以上建築物至少應設置 1 座電梯, 因此會有電梯與住戶的比例, 簡稱「梯戶比」的概念出現, 通常「梯戶比」關係到社區樓層數與戶數, 所以會直接影響到房價.
「梯戶比」愈高, 一來表示有愈多住戶要共用電梯, 會造成上下班尖峰時刻等待時間較長, 二來表示該社區居住人口相對較多, 電梯人流過多進出較複雜; 除非是一層一戶的豪宅, 否則「梯戶比」愈低, 住戶需負擔的公共電費及維修保養費也會愈高.
一般來說, 一層 3~4 戶共用一部電梯會比較合適, 也就是「梯戶比」是 1:3 或 1:4.
● 以 15 層樓作為計算標準, , 1:3 是最佳比例, 1:4 是最低下限
● 若樓層愈高, 住戶越多, 梯戶比要壓低, 以 22~30 層樓為例, 1:3 為最低下限.
[註]:
1:4 以上為高梯戶比
1:3 為一般梯戶比，
1:2 或 1:1 為低梯戶比 (豪宅或小基地建案為此類)
社區管理
社區大樓會設置「管委會」, 管委會成立宗旨在於社區的管理與維護, 並提升居住品質.
管委會通常會把社區事務統一委託給「物業管理公司」處理, 不僅可以代收包裹, 也能盡到承擔社區維護修繕與居住安全的責任, 因此好的管理制度也是日後房價升值的保證, 具體可從以下分辨社區管理的品質好壞:
● 大樓的柱樑結構、建材管線與外牆等位置是否有龜裂或滲漏水情況? 磁磚是否有浮凸或剝落情形?
● 大廳、中庭、走廊、樓梯、地下室與逃生口等是否乾淨清爽、無太多雜物?
● 公共區域是否有異味、煙味與霉味? 是否有請專人清潔打掃?
● 公設是否有定期保養、維修與更新?
● 留意社區布告欄張貼管理費繳交情形, 查看是否有多數住戶欠款未繳, 如果是, 代表這裡管理欠佳, 社區維護狀況堪慮.
鄰居素質
俗話說: 「千金買屋、萬金買鄰」, 鄰居的素質決定居住的生活品質, 所以有人說較高的房價可以過濾住戶素質, 但這也不是絕對的, 還有些地方需要觀察:
● 在公共區域是否聞到煙味、寵物味, 與公共區域使用狀況, 以判斷鄰居的公德心.
● 觀察鄰居在門口與樓梯間有沒有堆積雜物, 可以看出鄰居的素質, 若碰到失火, 就會影響逃生, 危及到生命安全.
● 停車場停放的汽車廠牌, 大致可以判斷該住戶人口多寡與經濟能力.
房子外部條件
生活機能
周遭生活圈的機能環境決定生活是否方便, 不同機能對房價影響有別, 生活機能愈豐富的地區, 房價就愈高.
當買房預算有限的條件下, 是不可能買到具備所有生活機能的房子, 必須有所取捨, 評估自身的經濟能力, 找出自己與家人最迫切的重點需求, 來決定生活機能的優先順序.
生活機能不外乎是「食衣住行育樂」六大指標, 建議是以徒步或開車在 15 分鐘內可到達的範圍為優質的生活圈, 最遠不要超過 30 分鐘.
● 【食】: 外食與採買是否方便、附近是否有超商、量販店或傳統市場等.
● 【衣】: 附近是否有百貨商場、藥妝店、洗衣店等滿足物質生活所必需的商家.
● 【住】: 街道是否街廓整齊、周圍環境是否舒適、附近的銀行、醫院、電動機車電池交換站等是否恰如所需.
● 【行】: 附近是否有捷運、公車站牌、高速公路、火車高鐵站、足夠停車位等.
● 【育】: 附近是否有托嬰中心、幼稚園、補習班、學校等文教機構.
● 【樂】: 附近是否有公園廣場、圖書館、美術館、運動場、電影院等設施.
雖然現在網路發達, 要了解物件周遭的生活機能, 只要使用 Google 地圖的街景服務, 或是其他 APP 就可以辦到, 不過有時候這些應用程式更新不會那麼即時, 有些商家可能已經歇業或搬離, 所以建議實際現場看一下較為準確.
嫌惡設施
買房不僅要注意房子內部環境, 同時也要注意房子的外部環境, 要留意周遭整體環境是否有扣分條件的嫌惡設施:
影響生命安全
● 【基地台、高壓電塔、變電所】: 雖然電磁波尚未證實對人體有影響, 但能避則避.
● 【加油站、瓦斯槽、瓦斯行】: 大量汽油、天然氣就像不定時炸彈、造成空氣汙染.● 【工業區、工廠、汙水處理廠、工地】: 易產生廢氣、廢水, 還會發生工安意外.
影響生活安寧
● 【面大馬路、鐵道、捷運軌道、高架道路】: 車流噪音、車輛廢氣、臨高架橋的住戶隱私性較差.
● 【學校】: 早上升旗聲與校園廣播會干擾鄰近居住安寧.
● 【傳統市場、流動攤販、夜市】: 環境較髒亂, 老鼠、蟑螂可能也會比較多; 假日聚集人潮, 使得回家路難行 (可從馬路地面是否留下污黑的油跡做為判斷).
● 【醫院】: 對年紀大的長輩來說是重要考量, 但每天需忍受聽到救護車的響鳴.
● 【宮廟神壇】: 在節慶時常會舉辦慶典活動, 唸經、放鞭炮等噪音汙染; 信眾燒香、燒紙錢, 香火味刺鼻等空氣汙染.
● 【墓地、殯儀館、靈骨塔】: 不定期的送葬與祭拜儀式, 對一般人的心理易產生恐懼, 影響居家安寧.
● 【停車塔】: 影響附近居民出入安全性.
● 【焚化爐、垃圾場、資源回收廠】: 味道讓人厭惡, 且周邊環境衛生較差.
● 【機場】: 除了有飛機意外事故外, 飛機跑道的噪音也會讓人受不了.
● 【聲色場所】: 營業時間與一般住家作息相反, 不僅容易吵雜, 出入人口較複雜, 安全性也備受考驗.
總結
擁有自己的房子是人生的一個里程碑, 房子不僅能自住, 又能當作投資與避險, 雖然現在房價太高是事實, 但千萬不要因為這樣不買房, 盡量提早規劃買房計畫, 把握現在低利率的時機, 讓自己晉升為有殼一族.
同時買房前也要了解, 這世界上沒有最完美的房子, 只有最適合自己的房子, 那什麼是「適合自己」的房子呢?
就是在不犧牲生活品質前提下、根據本身的經濟能力、購買能負擔得起的房子, 最好符合「三三原則」: 準備 3 成頭期款、房貸支出不要超過 (家庭) 收入的 1/3.
