從無殼蝸牛晉身到有房階級, 要面對的稅務除了是 5 月的房屋稅, 另外一個就是 11 月的地價稅.
不過發現身邊蠻多已經買房的朋友, 明明符合「自用住宅」的條件, 應該是繳 2‰ 的優惠稅率, 但怎麼還是繳 10‰ 的一般稅率呢?
這是因為他們少做一個步驟, 如果你也是同樣情況, 那本篇會揭露這個答案, 同時提供一些節稅小撇步, 幫大家省荷包, 一起來看吧!
地價稅介紹
依《土地稅法 §3》: 對已規定地價之土地, 除課徵田賦者外 (目前田賦停徵), 政府向土地所有權人或典權人定期徵收的㇐種土地稅.
不論持有土地期間長短, 地價稅以當年度 8 月 31 日地政事務所登記的土地所有權人, 為該年度「全年」地價稅的納稅義務人, 繳交期間為 【每年 11/1~11/30】 .
由於地價稅採「總歸戶制」, 所以同一人在相同縣市的所有土地會合併成一張地價稅單, 但同一人在不同縣市的土地則會有多張地價稅單.
地價稅的計算公式:
應繳地價稅 = 申報地價 × 地價稅率
申報地價
土地所有權人得參考公告地價, 增減 20% 以內申報地價:
● 若申報地價超過公告地價 120% 時, 以公告地價 120% 為其申報地價.
● 若申報地價未滿公告地價 80% 時, 得照價收買或以公告地價 80% 為其申報地價.
● 若未申報地價者, 以公告地價 80% 為其申報地價 (土地所有權人如欲以公告地價 80% 為申報地價者, 可免辦理申報地價).
查詢公告地價及公告土地現值
🔗 內政部地政司網站
地價稅率
地價稅屬於地方稅, 以同一縣市內所有的土地合併計算地價總額, 再按課稅級距累進稅率計算地價稅, 計稅方式分為兩種:
一般稅率
地價稅為累進稅率, 以各直轄市或縣 (市) 土地 7 公畝的平均地價為「累進起點地價」, 同一縣市內所有土地需合併計算地價總額, 若地價總額沒有超過「累進起點地價」, 適用基本稅率, 反之, 適用累進稅率.
各縣市「累進起點地價」都不相同, 可到各直轄市或縣 (市) 地方稅稽徵機關查詢相關資訊, 下表為地價稅稅率通用速算公式:
稅級別 = 單一縣市個人所持有土地的課稅地價總額 ÷ 該縣市累進起點地價
P 為課稅地價總額
A 為累進起點地價
| 稅級別 (斜槓房產筆記) | 課稅地價總額 (P) | 應繳地價稅額計算公式 | 稅率 |
|---|---|---|---|
| 第一級 | P ≦ A | P × 10‰ | 10‰ |
| 第二級 | A < P ≦ 6A | (P × 15‰) – 累進差額(A × 0.005) | 15‰ |
| 第三級 | 6A < P ≦ 11A | (P × 25‰) – 累進差額(A × 0.065) | 25‰ |
| 第四級 | 11A < P ≦ 16A | (P × 35‰) – 累進差額(A × 0.175) | 35‰ |
| 第五級 | 16A < P ≦ 21A | (P × 45‰) – 累進差額(A × 0.335) | 45‰ |
| 第六級 | P > 21A | (P × 55‰) – 累進差額(A × 0.545) | 55‰ |
– [例子]:
假設某縣市的累進起點地價為 100 萬, A 先生在該縣市持有的三筆土地的土地課稅地價總額為 800 萬:
● 因為地價總額為累進起點地價的 8 倍 ( 800 ÷ 100 = 8 ), 所以適用第三級稅率.
● 那麼 A 先生當年度應繳地價稅額為 (800萬×25‰ – 100萬×0.065) = 13.5 萬元.
優惠稅率
土地若為以下特定情況, 則可以適用優惠稅率:
● 自用住宅用地、勞工宿舍用地、國民住宅用地: 2‰
● 都市架化公共設施保留建築地: 6‰
● 工業用地、加油站、停車場 (不含臨時路外停車場用地) 等事業直接使用之土地等: 10‰
● 公有土地 (按基本稅率徵收): 10‰
– [例子]:
假設某縣市的累進起點地價為 100 萬, B 先生在該縣持有兩筆土地, 則地價稅計算為:
● 第一筆土地按自用住宅用地稅率課稅, 土地課稅地價總額為 80 萬, 可以單獨計算不累進, 不需與其他土地合併地價計算總額, 所以第一筆地價稅額為 80萬×2‰ = 1,600元.
● 第二筆土地按公有土地稅率課稅, 土地課稅地價總額為 90 萬, 因為土地課稅地價總額 < 累進起點地價, 所以第二筆地價稅額為 90萬×10‰ = 9,000元.
因此 B 先生當年度應繳地價總稅額為 1,600 + 9,000 = 10,600元.
地價稅滿足自用住宅優惠稅率5個條件
地價稅若是「自用住宅用地」, 稅率為 2‰, 若是「一般用地」稅率為 10‰~55‰, 兩者相差了至少５倍, 因此檢視稅率是重要的課題.
如果滿足下列 5 個條件就適用「自用住宅用地」優惠稅率, 還要記得提出申請, 否則政府就會默默從你荷包把錢拿走而不會通知你:
● 土地所有權人或配偶、直系親屬 (父母、祖父母或成年子女) 於該地辦竣戶籍登記.
● 地上房屋必須是土地所有權人或配偶、直系親屬所有.
● 土地及地上房屋沒有出租或營業使用.
● 都市土地面積以 300 平方公尺 (3 公畝, 約 90.75 坪) 為限、非都市土地面積以 700 平方公尺 (7 公畝, 約 211.75 坪) 為限.
● 土地所有權人、配偶及「未」成年子女為「生活共同體」, 只有一處可適用優惠稅率.
– [例子]:
家住甲縣的 C 先生已有一棟適用自用住宅稅率的房子, 之後到乙縣工作購屋定居, 戶籍也遷入, 如果乙縣這間房子也要申請自用住宅稅率, 按照規定, 自用住宅稅率只能選擇一處適用.
如果乙縣地價較高, 則建議選擇在乙縣申請自用住宅稅率較為省稅, 此時甲縣的房子只要有一位成年直系親屬 (父母、祖父母或成年子女) 設戶籍, 就可以同時適用自用住宅稅率, 不受一處的限制.
注意事項
● 房屋適用「自住房屋」稅率, 並不代表房屋座落的土地也同時適用「自用住宅用地」稅率.
● 由於地價稅自用住宅用地優惠是以全國以一處為限, 即便夫妻結婚前, 各自擁有一間按自用住宅用地稅率課徵地價稅的房屋, 且結婚後夫妻兩人也分別在這兩間房屋設立戶籍, 但依法僅有一處可繼續持有以自用住宅用地稅率課徵地價稅.
● 若房子是夫妻共同持有, 符合自用住宅的所有要件後, 兩人需要就自己持分的部分, 檢附證明文件向土地所在的稅務局申請, 如此一來土地就能適用地價稅自用住宅用地稅率, 否則就會形成一方享受優惠稅率, 另一方還是按一般用地稅率課徵地價稅的情況發生.
攸關地價稅率的兩個日期
地價稅採按年課徵計算 (房屋稅是按月課徵計算), 若有以下兩種情況, 需注意變更土地用途的時間, 並主動向主管稽徵機關提出申請:
納稅義務基準日: 8/31
買賣房子當中, 地價稅是由誰繳納, 8/31 是關鍵, 因為依《土地稅法施行細則 §3》規定: 每年的 8/31 為納稅義務基準日, 即有買賣或轉移不動產的話:
● 在 8/31 之前登記完畢, 地價稅由「賣方」繳納.
● 在 8/31 之後登記完畢, 地價稅則由「買方」繳納.
– [例子]:
若 D 先生於該年度 9/1 將土地過戶移轉給 E 先生, 但 8/31 當日土地登記為 D 先生, 因此該年度地價稅需由 D 先生繳納.
稅捐優惠減免申請期限: 9/22
若土地所有權人可申請特別稅率課徵地價稅或是可申請減免地價稅, 應於每年地價稅開徵 40 日前（即 9/22 以前）提出申請, 當年度就能享有節稅優惠; 若逾期申請者, 則自申請隔年開始適用.
地價稅罰則規定
滯納金
納稅義務人未於稅單所載限繳日期內繳清應納稅款者, 每逾 2 日按滯納數額加徵 1% 滯納金; 逾 30 日仍未繳納者, 移送行政執行分署強制執行.
罰鍰
納稅義務人於減免地價稅之原因、事實消滅時, 未向主管稽徵機關申報者, 除追補應納稅額外, 處短匿稅額 3 倍以下之罰鍰.
地價稅節稅小撇步
● 地價稅開徵日期在每年 11/1, 需在開徵 40 日前（即 9/22 以前）提出申請, 在當年度即可適用地價稅優惠稅率.
● 地價稅自用住宅用地優惠是全台以一處為限, 即使夫妻不同戶籍, 也只能選一處, 因此可以找成年直系親屬 (父母、祖父母或成年子女) 在其它的土地辦理戶籍登記, 來打破一處的限制.
● 選擇最高價的土地辦理自用住宅用地優惠.
延伸閱讀
地價稅線上查繳稅系統
如果不知道自己的地價稅是多少或是尚未收到地價稅單, 現在只要準備自然人憑證與讀卡機, 即可直接在網路上查詢或繳交地價稅, 非常方便!
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結論
地價稅是房地產持有成本中容易被忽略的支出, 但實際上, 只要善用「自用住宅用地申請」, 只要符合資格, 地價稅就可從一般 1% 稅率降至自用住宅稅率 0.2%, 稅額立即縮減 5 倍甚至更多！
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不論你是首次購屋還是持有多戶, 只要看懂這篇, 地價稅絕對能少繳得理直氣壯, 幫助你合法節稅不踩雷.
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