房屋稅與地價稅該如何合法節稅? 一張表搞懂「多屋族」節稅小撇步

每年持有房子的期間內需要負擔「房屋稅」, 持有土地的部分需負擔「地價稅」, 隨著地方政府為了搶稅, 調漲房屋評定現值與土地公告地價, 讓「有殼族」愈來愈有感.

尤其現在擁有 2 戶房子的情況並不算少, 夫妻二人名下同時各自擁有房子的情形也非常普遍, 對於這種持有多戶者, 稅務該如何規劃, 才能降低稅負的目的呢？

本篇提供「房屋稅」與「地價稅」合法的節稅密技, 讓多屋族重新規劃資產配置, 達到節稅的效益!

房屋稅節稅小撇步

房屋稅稅率依房屋用途、所在縣市與持有房屋戶數的不同, 就會有不同的稅率, 所以每一個房屋稅籍都有一張房屋稅稅單.

自住房屋同時要滿足下列 3 要件, 就是財政部定義的「住家自住用」, 才可享受最低房屋稅率 :

若房屋使用情形變更, 需在當月 15 日前申請變更, 則當月份即可按新稅率課徵; 若在 16 日以後申請, 則下個月才按新稅率課徵.

由於房屋稅是以全國歸戶模式計算, 如果全國總計持有超過自住 3 戶, 即持有第 4 戶以上的房屋, 房屋稅稅率才會提高, 部分縣市 (臺北市、宜蘭縣、新竹縣) 針對持有多戶房屋者, 調高適用的房屋稅率, 也就是所謂的囤房稅.

因此多屋族要節稅, 可以選擇房屋現值較高的房屋為自住房屋, 以適用較低的房屋稅率.

相鄰 2 棟平房或樓房會有 2 張房屋稅單, 有些人為了增加屋內使用面積, 會將這 2 戶房子打通合併成為 1 戶, 這樣要向地政主管機關辦竣建物合併, 並向戶政機關申請門牌併編, 才可以申請合併 2 戶房屋稅籍為 1 戶, 這對多屋族的房屋稅就有節稅的效益.

持有多戶非自住房屋的屋主想要節稅, 除了可將房子登記在直系親屬名下外, 也可考慮以【公益出租人】的身分或是【委託包租代管業者】來節省稅金, 這是囤房稅政策下的節稅管道:

地價稅節稅小撇步

地價稅採縣市總歸戶制, 即土地是以同一縣市內所有的土地合併計算地價總額, 除以該縣市的累進起點地價, 再按所得到的按課稅級距累進稅率來計算其地價稅, 所以土地所有權人在同縣市的地價稅只會有一張稅單.

地價稅若是「自用住宅用地」, 稅率為 2‰, 若是「一般用地」稅率為 10‰~55‰, 兩者相差了至少５倍, 因此檢視稅率是重要的課題.

需要滿足下列 5 個條件才適用「自用住宅用地」優惠稅率, 還要記得提出申請, 否則政府就會默默從你荷包把錢拿走而不會通知你:

● 土地所有權人或配偶、直系親屬 (父母、祖父母或成年子女) 於該地辦竣戶籍登記.

● 地上房屋必須是土地所有權人或配偶、直系親屬所有.

● 土地及地上房屋沒有出租或營業使用.

● 都市土地面積以 300 平方公尺 (3 公畝, 約 90.75 坪) 為限、非都市土地面積以 700 平方公尺 (7 公畝, 約 211.75 坪) 為限.

● 土地所有權人、配偶及「未」成年子女為生活共同體, 只有一處土地可適用優惠稅率.

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房屋適用「自住房屋」稅率, 並不代表房屋座落的土地也同時適用「自用住宅用地」稅率, 土地要適用自用住宅用地稅稅率課徵地價稅, 除了無出租或供營業用等情形外, 戶籍登記是必要的條件.

若因故將戶籍遷出自用住宅時, 至少仍需保留土地所有權人或其配偶、直系親屬任何 1 人在原戶籍內, 則該址地價稅才可以繼續適用自用住宅用地優惠稅率.

在每年地價稅開徵 40 日前（即 9/22 以前）提出申請, 當年度就能享有節稅優惠; 若逾期申請者, 則自申請隔年開始適用. 

由於地價稅自用住宅用地優惠是全台以一處為限, 即便夫妻結婚前, 各自擁有一間按自用住宅用地稅率課徵地價稅的房屋, 且結婚後夫妻兩人也分別在這兩間房屋設立戶籍, 但依法僅有一處可繼續持有以自用住宅用地稅率課徵地價稅.

地價稅自用住宅用地優惠是全台以一處為限, 如果有 2 間以上房子時, 要破一處的限制, 最好優先選擇讓成年子女、父母等直系尊親屬辦理設籍, 才能讓節稅效益最大化, 即:

● 原來的 1 間由本人、配偶或「未」成年受扶養親屬設立戶籍.

● 第 2 間以上找「成年」直系親屬 [註] 其中一人 (兄弟姐妹是旁系親屬不符規定), 在無法適用自用住宅用地稅率的房屋辦竣戶籍登記.

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如此就能讓 2 間房屋以上擁有地價稅自用住宅優惠稅率, 以達到節稅之目的, 但要注意有面積限制, 也就是都市土地不超過 300 平方公尺 (3 公畝, 約 90.75 坪), 非都市土地不超過 700 平方公尺 (7 公畝, 約 211.75 坪).

若夫妻兩人有兩間房子, 但没有符合的直系親屬能夠協助設籍, 那就要選擇在總地價最高的房子設立戶籍且申請適用自用住宅優惠稅率, 並將地價較低的房子改按一般用地稅率課稅, 這樣便能節省較多的地價稅, 節稅效果最大.

土地用途不同, 可以依據房屋實際使用情形所占土地面積的比例, 分別按「自用住宅用地」與「一般用地」稅率課稅.

相鄰 2 棟平房或樓房打通使用, 只要土地產權同屬 1 人或夫妻分別登記持有, 經相關單位委派專員實地勘查後, 才能認定合併為一處, 則相鄰房屋的 2 筆土地, 即可適用自用住宅用地稅率課徵地價稅.

若打通合併的房子, 產權屬於父母或親屬, 就不符合認定為一處的規定, 故無法適用自用住宅用地稅率課徵地價稅.

持有多戶非自住房屋的屋主想要節稅, 除了可將房子登記在直系親屬名下外, 也可考慮以【公益出租人】的身分或是【委託包租代管業者】來節省稅金, 這是囤房稅政策下的節稅管道:

房屋稅之自住房屋 VS 地價稅之自用住宅用地

項目 (斜槓房產筆記)		房屋稅 (自住房屋)	地價稅 (自用住宅用地)
稅率		1.2%	2‰
限制條件	用途	無出租、無營業
	居住	供本人、配偶或直系親屬實際居住使用	免
	設籍	免	本人或其配偶、直系親屬辦竣戶籍登記
	處所	本人、配偶及未成年子女所有房屋合計 3 戶以內	本人與其配偶及未成年之受扶養親屬以一處土地為限
	面積	無	● 都市土地: 300 平方公尺 (約 90.75 坪) 為限 ● 非都市土地: 700 平方公尺 (約 211.75 坪) 為限
	房屋產權	本人、配偶及未成年子女所有	本人、配偶或直系親屬所有
繳納時間		每年 5/1~5/31	每年 11/1~11/30
申請期限		使用情形變更之日起 30 日內	每年 9/22 前提出申請 逾期申請次年適用變更後的稅率
適用起日		● 當月 15 日前 (含 15 日) 申請, 當月適用變更後的稅率 ● 當月 15 日後 (即 16 日) 申請, 當月仍適用原稅率, 隔月適用變更後的稅率	● 9/22 前申請, 當年度適用變更後的稅率 ● 9/22 後申請, 隔年度適用變更後的稅率

總結

「多屋族」在台灣常見的兩大稅負問題：房屋稅與地價稅.

對於持有兩戶以上房產的民眾而言, 若房屋未設籍、自用或申報出租, 很可能會被課以非自住房稅率, 例如房屋稅從 1.2% 飆升至 2%~3.6%、地價稅也從 10‰ 提高至 55‰, 導致整體稅負大增.

不是擁有房子才會被課重稅
而是你沒有用對方法去持有

透過委託包租代管、申報社會住宅、分戶籍來降低稅負, 這不僅合法, 還能大幅減輕負擔, 讓房屋稅可從 3.6% 降至 1.2%, 地價稅也能從 55‰ 降至 10‰, 對於手中有多間房產的族群來說，是一件能節省荷包的知識.