房貸利息能抵稅? 房貸利息節稅的7個條件報你知

每年五月是申報綜合所得稅的日子, 如果你剛買房成為「房貸族」, 你知道每個月繳出去的房貸利息能當作報稅扣除額來抵稅嗎？

如果善加利用房貸利息抵稅, 多省個幾千數萬不是難事, 這是「房貸族」應有的權益, 不要因為一時疏失而浪費一年一次的機會.

不過非全部付出去的房貸利息都可以扣除, 政府對於房貸利息抵稅訂定幾個條件, 只要看完這篇就能了解房貸利息抵稅的眉角, 避免申報錯誤的情況發生.

扣除額類型

從個人綜合所得稅應繳稅額公式中可以發現, 能降低綜合所得稅的項目為: 【免稅額】與【扣除額】, 其中扣除額包含「一般扣除額」及「特別扣除額」.

綜合所得稅應繳稅額 = 所得淨額 × 稅率 - 累進差額

所得淨額 = 所得總額 - 免稅額 - 扣除額

扣除額 = 一般扣除額 + 特別扣除額

一般扣除額又分為「標準扣除額」和「列舉扣除額」, 申報時從中擇一採用:

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因為我主要聚焦在房地產, 所以只拿【自用住宅購屋貸款利息】的項目來做說明, 為了避免用語文謅謅, 後文將【自用住宅購屋貸款利息】簡化稱為「房貸利息」.

在各種貸款利息中, 只有房貸利息可以抵稅, 稱為【自用住宅購屋利息扣除額】, 這是房貸族的一大福音, 那麼究竟要用「列舉扣除額」還是「標準扣除額」才比較划算呢?

這邊教大家一招撇步, 如果試算時發現:

房貸利息 > 標準扣除額, 就用「列舉」扣除額申報

房貸利息 < 標準扣除額, 就用「標準」扣除額申報

我們來推算一下, 房貸總額要多少, 則夫妻合併選用列舉扣除額申報才划算呢?

選用列舉扣除額申報, 那麼房貸利息支出 (不是房貸本利和) 每年需要超過 24 萬元, 也就是每個月要超過 2 萬元, 假設銀行借款利率 1.5%、貸款年限 30 年來計算, 則房貸總額需超過 1600 萬元.

無論選擇「標準扣除額」還是「列舉扣除額」, 都可以再扣除「特別扣除額」, 目前特別扣除額分六大類:

● 財產交易損失扣除額

● 儲蓄投資特別扣除額

● 身心障礙特別扣除額

● 薪資所得特別扣除額

● 教育學費特別扣除額

● 幼兒學前特別扣除額

在特別扣除額中, 與房貸利息抵稅有關的項目是「儲蓄投資特別扣除額」, 根據《所得稅法 §17》規定: 納稅義務人、配偶或受扶養親屬名下, 一申報戶在金融機構的存款利息, 每年扣除數額以 27 萬元為上限.

但如果是「免稅的郵局存簿儲金利息所得」 (即: 在郵局存款 100 萬以下的活存利息) 及「採用分離課稅的利息所得」, 則不包括在這 27 萬當中.

我們來推算一下, 存款總額要多少, 則儲蓄投資特別扣除額能全部扣除呢?

一般條件下, 現在銀行存款利率不到 1%, 為了好計算以 1% 來看, 那麼在銀行帳戶內需要有 27萬 ÷ 1% = 2,700 萬元的存款, 其所產生的利息就可以全部扣除.

雖然政府設立「儲蓄投資特別扣除額」的美意是為了鼓勵儲蓄, 但實際上, 有 2,700 萬元存款的高資產族群, 不會為了抵這 27 萬元的稅而把錢放在利息不到 1% 的銀行, 而是透過有價證券或者其它資產來獲得更多的價差與利差, 並採用分離課稅來達到更有效的節稅.

申報房貸抵稅三個條件

在萬物皆漲, 但薪水不漲的年代, 生活能省則省, 尤其房貸是人生中最大的一筆開銷, 如果能利用房貸利息節稅, 將能省下一筆為數不小的稅款; 不過並非申報房貸利息都能順利抵稅, 而是要滿足以下三種條件:

很多人以為「房貸借款人和所得稅申報人需同一人」才可以扣抵房貸利息扣除額, 其實房貸抵稅是看房屋產權而不看房貸借款人, 只要這間房屋的產權登記在自己、配偶或受扶養親屬名下, 就可以申報房貸利息抵稅.

除了確認房屋產權外, 房屋還必須是「自用住宅」, 而且房屋不能有岀租、以公司名義營業、執行業務等使用行為, 如此才能申報房貸利息抵稅.

所謂的「自用住宅」是以納稅義務人、配偶或受扶養親屬於課稅年度「在該地址設籍」來認定.

如果自己、配偶或受撫養親屬名下有 2 戶以上的房子, 或是將兩戶相鄰房子打通隔牆成為一戶來居住, 就算符合上面的條件, 也只能選其中一戶作為房貸利息列舉扣除, 一般會選房貸利息支出較多的那一戶來扣抵.

申報房貸抵稅注意事項

根據《所得稅法》規定, 每一申報戶向金融機構借款所支付的利息, 每年扣除數額以 30 萬元為上限, 因此不是申報多少就能扣抵多少.

同時還要注意, 如果當年度有申報「儲蓄投資特別扣除額」, 那麼列舉扣除額時, 要以當年房貸利息支出, 減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額, 才能列舉申報抵稅.

有些已經貸款買了自用住宅的有房族, 又在工作地附近租屋成為租屋族, 因房貸利息與租金支出有重疊, 依規定:

●  【有房族】可申報「自用住宅購屋貸款利息」扣除額

●  【租屋族】可申報「租金支出」扣除額 (每年扣除額以 12 萬元為上限)

這兩個扣除額只能「二選一」列舉, 不能同時申報扣除.

若是上半年租屋、下半年買房變成有房族, 因房貸利息與租金支出沒有重疊, 則可「同時」列舉申報, 但要按費用期間佔全年比例計算上限.

有房族除了原本的購屋貸款以外, 有可能還會因為房子需要裝潢整修而辦理房屋修繕貸款, 如果修繕貸款滿足下列兩個條件, 那麼其所衍生的利息支出就可以申報抵稅:

● 使用的對象為「自用住宅」.

● 能提供相關證明文件、借款契約與所有權狀等.

若是因為理財規劃, 將房屋額外進行增貸、轉貸與二胎等消費性貸款所產生的利息支出, 是不能申報抵稅.

同一間房子的貸款可能會有一筆以上, 譬如:

● 首購族申辦房貸時, 先申請政府推出的優惠購屋貸款方案, 再搭配銀行的一般房貸方案補足.

● 換房族房貸轉貸時, 一部分使用銀行推出的優惠貸款、一部分使用一般房貸方案.

這種「同一屋」的「兩筆房貸」所產生的房貸利息支出都可以合併列為扣除額, 但需注意報稅系統計算稅額時, 只會計入一筆房貸支出, 若同屋有 2 筆貸款, 必須手動新增, 以免自身權益受損.

房貸利息抵稅證明該如何查詢與申請

國稅局的網路系統都會與銀行連線, 所以房貸利息的相關數據紀錄, 都可以在報稅系統上直接查詢.

想要索取「購屋貸款利息證明」, 可臨櫃至貸款銀行申請相關繳費收據單, 如果收據單上沒有載明申報房屋的坐落地址、所有權人、房屋所有權取得日、借款人姓名或借款用途, 應由納稅義務人自行補註及簽章, 並提示建物權狀及戶籍資料影本.

總結

房地產除了可以自住與投資, 還是一個可以節稅的工具, 房貸族付出去的這些房貸利息, 只要符合屋主設籍並自住, 沒有出租與營業等行為, 那麼房貸利息支出都可以拿來扣抵所得稅額.

以房貸利息扣除額最高 30 萬元上限為例, 如果屋主該年所得稅率是 12%, 那麼該年度所得稅就能省下 300,000 × 12% = 36,000 元的稅金.

買房不只為了有個家
還能替你省下一筆稅

雖說大多數人一生買房的次數非常稀少, 對於房地產節稅的方式往往不熟悉, 加上要了解各種稅法並非是件容易的事, 但只要多看多比較, 房地產是每個人這輩子一定要投資理財規劃的資產之一.