買房選套房還是兩房？看完這6點就能決定

在高房價時代，與其租房幫房東繳房貸，不如咬牙買個屬於自己的窩還比較實在！

對於首購族或打算投資收租的人來說，買房時最常見的難題之一就是 —— 究竟該選套房還是兩房？套房總價門檻低、地段通常精華，對資金有限或想收租的人來說很有吸引力；而兩房空間完整、生活舒適度高，轉手市場也相對寬廣。

問題是，兩者各有優缺點，如果只看價格或坪數，很容易忽略背後更關鍵的差異。那麼，究竟該怎麼選才能買到適合自己的房子？以下整理 6 大重點分析，幫助你快速釐清方向。

衝動買房真的能安穩？小林套房翻車實錄

小林是一位剛出社會 3 年的上班族，存了一筆辛苦的頭期款，覺得「買房就是踏實」 ，於是沒多想就買了一間交通便利的套房。

起初，他覺得小套房一個人住很剛好，地點又靠近公司，似乎很完美。沒想到 2 年後，問題一個接著一個：

• 套房空間太小，女友想同居卻根本放不下兩個人的生活需求。
• 想結婚換房，才發現套房轉手很不容易，價格又漲不動。
• 當初買的總價偏高，租金根本不夠付房貸，還得自己每個月掏錢補差額。

最後小林感嘆：「早知道當初多貸一點、買兩房，至少能住得舒適，也比較保值！」

他的故事讓很多人點頭：買房一開始沒想清楚，後悔的代價可能是數百萬甚至好幾年的青春。

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所以，在你下定決心之前，務必要先了解「套房 vs 兩房」的差異與關鍵考量。接下來我會從 6 大面向幫你完整分析，讓你在決定買房前不再盲目，少走冤枉路！

低總價往往代表高單價

低總價不等於划算。套房因為室內空間小，雖然總價看起來便宜，但實際換算下來，每坪單價往往比 2～3 房還要高。很多人以為自己撿到便宜，其實反而是「買貴了」。

更麻煩的是，單價過高、偏離區域行情的套房，除了貸款額度可能比別人吃緊，銀行還會因為坪數小，給的房貸利率更高、成數更低，未來要轉手時競爭力也不足。

所以買房時，除了看「總價」能不能負擔，更要仔細計算「每坪單價」，並和附近同類型物件做比較，才不會掉進「低總價高單價」的陷阱。

坪數才是銀行認定的關鍵

很多人以為「套房」就是一房一廳一衛，而「兩房一廳一衛」就一定是兩房住宅。結果等到簽完約去申請房貸，才發現銀行卻把這個「兩房」當作「套房」來看待，導致貸款條件變差！

其實銀行並不是看「格局」來定義套房，而是看「坪數」。而且不同銀行的標準不一樣，常見的有兩種：

權狀坪數 = 主建物 + 附屬建物 + 公設（車位不算）

例如：遠東銀行認定權狀坪數要超過 16 坪 才算一般住宅，可以貸到 8 成。

室內坪數 = 主建物 + 附屬建物（不含公設、不含車位）

例如：永豐銀行規定室內坪數要超過 15 坪 才算一般住宅。若不足，必須送總行審核，貸款條件可能縮水。

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可以看到，永豐銀行的規定比遠東銀行還嚴格：

假設一間電梯大樓的公設比是 30%，要讓「室內坪數」大於 15 坪，代表權狀坪數至少要有 21.43 坪。

但現在很多建商喜歡把權狀 20 坪 的產品規劃成「小兩房」，結果扣掉公設後，銀行還是會當成套房來看，導致貸款成數變少、利率更高。

🏠 買房前必做的功課

• • 確認坪數細節：清楚分清「權狀坪數」和「室內坪數」。
• • 先問銀行標準：請仲介、代書或建商去確認合作銀行的認定方式。
• • 保障自己：如果怕貸款成數不如預期，可以在斡旋書或買賣契約裡註明「貸款成數要求」，避免影響資金規劃，甚至造成違約風險。

自備款差不多

很多人覺得資金不足時，會先考慮「套房」，但其實買套房和買標準兩房，所需要準備的自備款可能差不多：

可以發現，兩個物件的頭期款一樣都是 180 萬，總價卻差了一倍。相較之下，B 在空間的實用性，甚至出租效益上，都比 A 更有價值。

居住品質的考量

同樣樓地板面積下，小套房因為坪數小，可以規劃出更多戶數，這表示同層出入人口較多，動線複雜度與居住安寧度，往往不如 2～3 房產品或低戶數公寓。

此外，市中心小坪數產品多屬投資型商品，投資客持有比例偏高，住戶流動率大，常見左右鄰居為空屋，或可能遇到不好相處的鄰居，這些都會影響居住品質與安全感。

因此，社區管理品質與物業維護水準顯得格外重要，才能確保生活安全與居住品質。

套房要出租還是出售？

在做決定之前，先評估自己的財務需求與現金流狀況，因為出租與出售的考量點完全不同。

在定存利率偏低的環境下，如果沒有急需資金、又希望房子保值並等待未來漲幅，那麼出租是避免低價賣出的好方法。

但要注意，新聞媒體或社群小網紅常把買房、收租說得輕鬆，彷彿只要買了就能「被動收入」。事實上，出租並不是單純的「被動收入」，在出租過程中還會面臨不少成本與風險，例如：

• 持有成本：地價稅、房屋稅、租賃所得稅
• 經營成本：仲介費、裝修與修繕、家電維護、圾垃處理
• 風險成本：空屋期、租客違約或欠租
• 機會成本：資金被套在房產，短期內無法靈活運用

因此必須計算租金投報率再做決定。

🏠 出租檢視三要點

• • 租客來源：附近是否有學校、醫院、工業園區？
• • 市場供需：周邊小套房數量多寡，是供不應求，還是供過於求？
• • 投報率門檻：租金投報率是否能達到理想值（如 >5%）？

以前面提到的 A 物件（套房）為例：

• 總價：600 萬
• 貸款：6 成 → 貸款金額 360 萬
• 月付（20 年、本利攤、利率 2%）：約 1.8 萬

租金投報率公式：

(每月租金 × 12) ÷ 房屋總價 = (1.8 萬 × 12 個月) ÷ 600 萬 = 3.6%

這樣的投報率已經接近一般套房市場常見的 2%～4% 區間。但若再扣除房屋稅、地價稅、修繕費、空置期及仲介費等支出後，實際投報率往往會再下降 0.3%～0.5%。

而如果想進一步提高報酬率，就必須再把租金往上調。問題在於 —— 當月租金來到更高的水準，租客往往會思考：

「既然要花這麼多錢，為什麼不直接租兩房，享受更大的空間？」

也就是說，套房投報率雖然看似不錯，但若租金訂得太高，會直接面臨市場接受度下降的挑戰。

如果有經濟壓力，急需資金，出售是最直接的變現方式，但賣屋前必須釐清以下問題：

• 為什麼要賣？
  是換大房？閒置？投資套現？還是臨時缺錢？
• 價格怎麼訂？
  理想價格沒達成，是否願意調整？若急售，可能必須低於市價成交。
• 如何賣？
  選擇「自售」還是透過仲介？是否願意多管道曝光？
• 稅務成本多少？
  賣掉房子不等於實拿現金，中間要扣掉房地合一稅、仲介費、規費等。

以前面提到的 A 物件（套房）為例：

• 總價 600 萬，假設一坪漲 5 萬，總價變成 660 萬
• 帳面上獲利：60 萬
• 扣除房地合一稅（視持有年限 20%～45% 不等）、仲介服務費、規費等，實際到手可能僅剩 3～4 成

換句話說，小坪數產品雖然單價漲幅看起來亮眼，但因為「基數小」，扣除各種費用後，整體獲利空間其實相當有限。

指標	出租	出售
現金流	穩定小額現金流（需達投報率才划算）	一次性大量現金流
持有成本	地價稅、房屋稅、修繕、空屋期	幾乎沒有（售出後就結清）
資金流動性	不靈活，資金鎖住	立即回收，可再投資
風險	租客管理、房價波動	市況不好可能賣低價
獲利來源	租金 + 房價漲幅	房價漲幅（需扣稅後計算）

套房優缺點一次看懂

• 總價門檻低
  相較兩房產品，套房總價通常只有一半甚至更低，購屋負擔小。
• 地段多在精華區
  常見於市中心、學區或交通便利地段，即使不是自住，也容易找到租客。
• 入門自住選擇
  若目前不需要大空間，又有一筆頭期款，且房貸利息低於租金行情，買套房自住不失為一種理性選擇。
• 學區需求
  部分家長會為了孩子就讀明星學區購買套房設籍。明星學區套房往往兼具保值與增值機會。

寫在最後

買房時，究竟該選套房還是兩房？關鍵在於「需求」與「資金」。

套房的優勢在於總價低、地段佳、出租容易，是入門型投資或單身族、自住過渡期的選項；但它同時伴隨著單價高、貸款不易、轉手市場有限等隱憂。反觀兩房產品，雖然總價較高，但空間規劃完整、符合更多族群需求，自住舒適度與轉手價值通常優於套房。

套房適合現在
兩房著眼未來

因此，如果你的預算有限，且短期內沒有家庭成員增加的規劃，套房能夠兼顧自住與收租的彈性。但若考慮長期居住品質與資產保值，兩房往往是更穩健的選擇。

買房並不是單純比較坪數大小，而是要衡量「資金配置」與「生活需求」的平衡。看完這 6 點比較，相信你已能更清楚自己該走哪條路。

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