買房換屋該怎麼節稅? 必懂的4種節稅方法報你知

買房是人生當中最重要的決定, 不過有了房子後, 除了每個月有房貸與管理費等固定支出外, 每年還有一些費用需要繳納, 但你知道政府有提供一些可以合法節稅的管道, 可以減輕民眾買房與換屋的負擔嗎?

對於首購族來說, 想節省房屋稅與地價稅該怎麼做？對於換屋族來說, 從小屋變大屋要怎麼做才會符合退稅規定? 最重要的是房貸利息支出如何扣抵所得稅額?

這篇提供買房換屋必懂的 4 種節稅方法, 是你在萬物皆漲, 但薪水不漲的時代, 還能省荷包的房產招數!

申請【房屋稅】為「住家自住用」

房屋稅稅率依房屋用途、所在縣市與持有房屋戶數的不同, 就會有不同的稅率, 所以每一個房屋稅籍都有一張房屋稅稅單.

房屋稅並不是以成交價或是市價作為課稅標準, 而是按房屋實際使用情形適用不同稅率來計算房屋稅.

自住房屋需要滿足下列 3 個條件, 就適用「住家自住用」最低房屋稅率 1.2% 的優惠:

房屋稅採「按月課徵」計算, 需注意變更房屋用途的時間, 並主動向稅捐機構提出申請:

●   如果變更申請日期在當月 15 日以前 (包含 15 日), 當月起就可適用變更後的稅率.

●   如果變更申請日期在當月 16 日以後, 當月仍按原來的稅率課徵, 下個月才適用變更後的稅率.

申請【地價稅】為「自用住宅用地」

地價稅採縣市總歸戶制, 即土地是以同一縣市內所有的土地合併計算地價總額, 所以土地所有權人在同縣市的地價稅只會有一張稅單.

地價稅若是「自用住宅用地」, 稅率為 2‰, 若是「一般用地」稅率為 10‰~55‰, 兩者相差了至少５倍.

自住房屋需要滿足下列 5 個條件, 就適用「自用住宅用地」優惠稅率, 還要記得提出申請, 否則政府就會默默從你荷包把錢拿走而不會通知你:

地價稅採「按年課徵」計算, 需注意變更土地用途的時間, 並主動向稅捐機構提出申請:

●   如果每年地價稅開徵 40 日前（即 9/22 以前）提出申請, 當年度就能享有節稅優惠.

●   如果逾期申請者, 則自申請隔年開始適用.

申報「房貸抵稅」扣除額最高30萬

根據《所得稅法》規定, 每一申報戶向金融機構借款所支付的利息, 減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額, 才能列舉申報抵稅, 抵稅數額以 30 萬元為上限.

不過並非申報房貸利息都能順利抵稅, 而是要滿足以下 3 個條件:

很多人以為「房貸借款人和所得稅申報人需同一人」才可以扣抵房貸利息扣除額, 但其實房貸抵稅是看房屋產權而不看房貸借款人, 只要這間房屋的產權登記在自己、配偶或受扶養親屬名下, 就可以申報房貸利息抵稅.

除了確認房屋產權外, 房屋還必須是「自用住宅」, 而且房屋不能有岀租、以公司名義營業、執行業務等使用行為, 如此才能申報房貸利息抵稅.

所謂的「自用住宅」是以納稅義務人、配偶或受扶養親屬於課稅年度「在該地址設籍」來認定.

如果自己、配偶或受撫養親屬名下有 2 戶以上的房子, 或是將兩戶相鄰房子打通隔牆成為一戶來居住, 就算符合上面的條件, 也只能選其中一戶作為房貸利息列舉扣除, 一般會選房貸利息支出較多的那一戶來扣抵.

申請重購退稅優惠

對於換屋的朋友, 如果掌握重購退稅, 將會省下大筆的稅賦:

無論是先買後賣, 或是先賣後買, 產權登記移轉差距在 2 年內且符合《所得稅法》有關房屋與土地規定, 都可以申請重購退稅.

至於適用【舊制的財產交易所得稅】或是【新制的房地合一稅】, 則是根據「房地取得日」與「持有時間」而有不同:

【2014/1/1】前取得或【2014/1/2~2015/12/31】間取得且持有超過 2 年者:

● 賣小屋換大屋 (新屋價格 ≧ 舊屋價格):「全額」退房地合一稅款

● 賣大屋換小屋 (新屋價格＜舊屋價格): 不能退稅

● 以配偶之一方出售, 而以配偶之他方名義重購者也適用.

● 個人或配偶、直系親屬 (父母、祖父母或成年子女) 於該出售及購買的房子辦竣戶籍登記並居住.

● 出售前 1 年內, 土地及房屋沒有出租或營業使用.

【2016/1/1】後取得或【2014/1/2~2015/12/31】間取得且持有不超過 2 年: 

● 賣小屋換大屋 (新屋價格 ≧ 舊屋價格): 「全額」退房地合一稅款

● 賣大屋換小屋 (新屋價格＜舊屋價格): 「比例」退房地合一稅額

● 以配偶之一方出售, 而以配偶之他方名義重購者也適用

● 個人或配偶、直系親屬 (父母、祖父母或成年子女) 於該出售及購買的房子設有戶籍登記並居住

● 出售前 1 年內, 土地及房屋沒有出租或營業使用

● 重購後 5 年內的土地及房屋不得改做其他用途或再行移轉, 否則國稅局會追繳原扣抵或退還稅額

結論

透過房地產節稅並非有錢人特權, 其實一般人買房後, 只要符合相關要件的前提下, 都可以將稅賦優惠最大化, 合法減輕地價稅、房屋稅與所得稅負擔, 這對於每月有房貸壓力的一般家庭來說, 是非常實用的知識.

買房懂得設籍＋自住
才是房產節稅的關鍵

因此首購族或是換屋族, 務必牢記將房子登記為自用住宅, 簡單來說就是入籍與自住, 這樣不僅可以大省地價稅與房屋稅, 房貸利息還有最高 30 萬上限可以扣抵, 甚至未來換房都有退稅的優惠.

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