買房除了買在好地點外, 選擇一家好的銀行申辦房屋貸款是另一件重要的事.
大部分的購屋族只知道挑選房貸利率較低的銀行來承辦就好了, 但若是「房貸還款方式」選擇錯誤, 不僅會失去原本的生活品質, 同時還會被錢追到喘不過氣.
房貸關係著自己未來 20~40 年間每個月現金流的問題, 那要選擇哪種還款方式才適合自己呢?
銀行利息的計算是根據以下公式決定的:
利息 = 資金總額 × 利率 × 借用時間
在利率一樣的情況下, 資金總額與借用時間就決定利息的多寡.
我們把錢存在銀行愈多, 存放時間愈久, 銀行需要給我們的利息就愈多; 相反的, 如果我們跟銀行貸款, 貸的金額愈大、貸款期限拉得愈久, 我們需要支付給銀行的利息就愈多!
目前銀行提供兩種還款方式: 【本金平均攤還】 與 【本息平均攤還】 .
這兩種還款方式針對不同收入、不同年齡、不同消費觀念的族群所設定, 銀行透過借款人本金還款金額的多寡、借用時間的長短來收取利息.
本金平均攤還 (遞減法)
又稱等額本金還款, 每月要償還給銀行的本金都一樣, 利息部分則依本金餘額計算, 但隨著所償還本金愈來愈多, 應繳利息會逐月減少.
計算方式
每月要繳的房貸 = 本金 + 利息
= 貸款總額 ÷ 貸款總月數 + 前期貸款餘額 × (年利率 ÷ 12)
優點
● 總還款金額會比「本息平均攤還法」的金額較低 (因為一開始繳了比較多的房貸本金).
● 強迫儲蓄.
缺點
● 前期房貸繳款壓力大.
● 還款金額不固定, 每月需要確認.
● 房貸利息抵稅金額較少.
● 可彈性運用的資金較少.
● 降低生活品質.
適合對象
● 收入較高、財務能力較為寬裕的家庭或個人.
● 預期未來生活負擔會加重的人使用, ex: 看病、孩子讀書等.
● 預期未來收入會減少的人使用, ex: 退休族、銀髮族.
本息平均攤還 (等額法)
又稱等額本息還款, 把貸款的本利和 (本金+利息) 相加, 然後平均分攤到還款期限中, 在利率不變的條件下, 每月還款金額固定, 只是還款額中的本金與利息所佔的比例不同.
為目前最常見的房貸攤還方式, 不僅讓借款人的還款壓力降低, 而且對銀行有利, 因為可以多賺借款人的利息.
計算方式
每月要繳的房貸 = 本金 + 利息 = 固定值, 但每月支付本金與利息比例不同.
還款初期的還款比例: 本金 < 利息.
還款後期的還款比例: 本金 > 利息.
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優點
● 每月還款金額相同, 不需計算每月需負擔金額, 所以房貸繳款壓力較小.
● 房貸利息抵稅金額較多.
● 利於做個人其他財務規劃.
缺點
前期主要是在繳付利息, 償還本金較少, 所以總還款金額會比「本金平均攤還法」的金額較高.
適合對象
● 月收入固定的上班族.
● 有其他財務規劃的族群.
總結
以貸款 1000 萬元、年利率 2% 、繳款期間 20 年為試算:
可以看到「 本金平均攤還」雖然初期每個月本利和比「本息平均攤還」還高, 但隨著本金的不斷歸還, 後期未歸還的本金的利息就會愈來愈少, 每個月還款金額也會降低, 是一種先苦後甘的還款方式; 「本息平均攤還」的初期繳的本金少、利息多, 後期繳的本金多、利息少, 所以總利息支出比「本金平均攤還」還多, 但每月所繳的本利和是一樣的.
更重要的一點, 眼尖的朋友會發現, 相同年利率 (2%) 下:
「本金平均攤還」竟然比「本息平均攤還」省下約 13 萬元的利息.
下表是以貸款 1000 萬元、繳款期間 20 年, 在不同利率下, 使用「本金平均攤還」與「本息平均攤還」總繳利息差別:
可以觀察到: 如果利率從 2% 減少 0.5% 到 1.5%, 「本金平均攤還」與「本息平均攤還」的總利息差距減少約 43%.
還款如戀情, 選擇適合自己的還款方式比較重要!
如果不擅長理財, 就用「本金平均攤還」, 早一點把錢多還在房貸上.
如果有其他財務規劃, 或是想要有生活品質, 就用「本息平均攤還」; 若有閒錢提早還款, 也能達到省更多利息的效果, 因為利息是由本金決定的.
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同場加映 1
大家會替自己與家人購買人身保險、會替車子購買產物保險, 避免當遇到意外狀況時, 可以有備無患, 給家人一個保障, 也給自己買一個心安, 但你知道房貸也需要保險嗎?
房貸通常是每個家庭每月最大筆的一項支出, 加上申請房貸還要多保個「火災地震險」的強制險, 如果再買個房貸壽險, 擔心會增加經濟負擔而卻步.
其實替房子買壽險, 乍看是多了一筆支出, 但是如果它可以避免房子被查封或拍賣、房貸利率會較優惠、貸款成數也有望提高, 那也是個不錯的選擇.
同場加映 2
大在購屋預算有限與家庭人口減少的條件下, 市場對標準三房等空間需求逐漸減少, 讓建商新蓋的房子從傳統「三房」的格局, 轉向有彈性、功能性高的「新三房」居住空間型態.
「新三房」是「小三房」與「2+1房」, 雖然看起來都是三房, 但骨子裡完全不同: 以前的標準三房, 室內將近 32 坪, 而現在建商新蓋的「三房」, 室內空間大約 20 坪左右, 這是建商在三房產品上玩文字遊戲, 因此衍伸出不同類型的三房.
➤ 點圖來看 - 同樣是三房, 為什麼房價與坪數相差那麼多? 一次搞懂「正三房」、「小三房」與「2+1房」!
同場加映 3
目前高房價時代, 與其租房幫房東繳房貸, 倒不如自己買個窩還比較實在!
因此「套房」與「兩房」便是首購族或想投資收租的人第一個想到的標的.
但這兩個不同類型的物件, 評估時應該注意哪些地方? 請看我以下 6 大分析.
同場加映 4
好不容易準備了一筆頭期款買了房, 以為可以享受房價上漲帶來的愉悅感!
可是過了幾年, 奇怪! 怎麼跟想像中的不一樣?
買房後反而每年需要繳一堆稅金, 且房子還會折舊, 尤其買的又是高級社區的時候.
來看看買房後, 每年荷包究竟要噴那些費用吧!
同場加映 5
很多人買房時最怕買貴, 事後只能捶胸頓足; 或是抱持想等到房價低點再出手的心態, 而遲遲買不到房子!
其實不要過度期待買到房價低點, 因為即使房價再跌 2~3 成變得比之前便宜, 想購屋的你是否就敢出手買下? 還是又要再等房價跌下去, 變得更便宜才會購買?
買房切忌單看總價便宜就覺得可以下手, 而是要掌握房屋的「合理價」; 雖然合理價不能買到最便宜, 但也不至於買貴當冤大頭!
【延伸閱讀】
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