房貸還款怎麼還? 一次搞懂本金平均攤還與本息平均攤還!
買房除了買在好地點外, 選擇一家好的銀行申辦房屋貸款是另一件重要的事.
大部分的購屋族只知道挑選房貸利率較低的銀行來承辦就好了, 但若是「房貸還款方式」選擇錯誤, 不僅會失去原本的生活品質, 同時還會被錢追到喘不過氣.
房貸關係著自己未來 20~40 年間每個月現金流的問題, 那要選擇哪種還款方式才適合自己呢?
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銀行利息的計算是根據以下公式決定的:
利息 = 資金總額 × 利率 × 借用時間
在利率一樣的情況下, 資金總額與借用時間就決定利息的多寡.
我們把錢存在銀行愈多, 存放時間愈久, 銀行需要給我們的利息就愈多; 相反的, 如果我們跟銀行貸款, 貸的金額愈大、貸款期限拉得愈久, 我們需要支付給銀行的利息就愈多!
目前銀行提供兩種還款方式: 【本金平均攤還】 與 【本息平均攤還】 .
這兩種還款方式針對不同收入、不同年齡、不同消費觀念的族群所設定, 銀行透過借款人本金還款金額的多寡、借用時間的長短來收取利息.
又稱等額本金還款, 每月要償還給銀行的本金都一樣, 利息部分則依本金餘額計算, 但隨著所償還本金愈來愈多, 應繳利息會逐月減少.
計算方式
每月要繳的房貸 = 本金 + 利息
= 貸款總額 ÷ 貸款總月數 + 前期貸款餘額 × (年利率 ÷ 12)
優點
● 總還款金額會比「本息平均攤還法」的金額較低 (因為一開始繳了比較多的房貸本金).
● 強迫儲蓄.
缺點
● 前期房貸繳款壓力大.
● 還款金額不固定, 每月需要確認.
● 房貸利息抵稅金額較少.
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● 可彈性運用的資金較少.
● 降低生活品質.
適合對象
● 收入較高、財務能力較為寬裕的家庭或個人.
● 預期未來生活負擔會加重的人使用, ex: 看病、孩子讀書等.
● 預期未來收入會減少的人使用, ex: 退休族、銀髮族.
又稱等額本息還款, 把貸款的本利和 (本金+利息) 相加, 然後平均分攤到還款期限中, 在利率不變的條件下, 每月還款金額固定, 只是還款額中的本金與利息所佔的比例不同.
為目前最常見的房貸攤還方式, 不僅讓借款人的還款壓力降低, 而且對銀行有利, 因為可以多賺借款人的利息.
計算方式
每月要繳的房貸 = 本金 + 利息 = 固定值, 但每月支付本金與利息比例不同.
還款初期的還款比例: 本金 < 利息.
還款後期的還款比例: 本金 > 利息.
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優點
● 每月還款金額相同, 不需計算每月需負擔金額, 所以房貸繳款壓力較小.
● 房貸利息抵稅金額較多.
● 利於做個人其他財務規劃.
缺點
前期主要是在繳付利息, 償還本金較少, 所以總還款金額會比「本金平均攤還法」的金額較高.
適合對象
● 月收入固定的上班族.
● 有其他財務規劃的族群.
更重要的一點, 眼尖的朋友會發現, 相同年利率 (2%) 下:
「本金平均攤還」竟然比「本息平均攤還」省下約 13 萬元的利息.
下表是以貸款 1000 萬元、繳款期間 20 年, 在不同利率下, 使用「本金平均攤還」與「本息平均攤還」總繳利息差別:
可以觀察到: 如果利率從 2% 減少 0.5% 到 1.5%, 「本金平均攤還」與「本息平均攤還」的總利息差距減少約 43%.
還款如戀情, 選擇適合自己的還款方式比較重要!
如果不擅長理財, 就用「本金平均攤還」, 早一點把錢多還在房貸上.
如果有其他財務規劃, 或是想要有生活品質, 就用「本息平均攤還」; 若有閒錢提早還款, 也能達到省更多利息的效果, 因為利息是由本金決定的.
