房屋稅與地價稅該如何合法節稅?
一張表搞懂「多屋族」節稅小撇步

每年持有房子的期間內需要負擔「房屋稅」, 持有土地的部分需負擔「地價稅」, 隨著地方政府為了搶稅, 調漲房屋評定現值與土地公告地價, 讓「有殼族」愈來愈有感.

尤其現在擁有 2 戶房子的情況並不算少, 夫妻二人名下同時各自擁有房子的情形也非常普遍, 對於這種持有多戶者, 稅務該如何規劃, 才能降低稅負的目的呢？

本篇提供「房屋稅」與「地價稅」合法的節稅密技, 讓多屋族重新規劃資產配置, 達到節稅的效益!

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房屋稅節稅小撇步

房屋稅稅率依房屋用途、所在縣市與持有房屋戶數的不同, 就會有不同的稅率, 所以每一個房屋稅籍都有一張房屋稅稅單.

自住房屋享最低房屋稅率: 1.2%

自住房屋同時要滿足下列 3 要件, 就是財政部定義的「住家自住用」, 才可享受最低房屋稅率 :

● 【沒有租用】: 房屋所有人沒有將房屋出租或營業使用

● 【直系居住】: 房屋所有人將房屋供本人、配偶或直系親屬實際居住使用 (戶籍遷入或遷出不影響房屋稅之「住家自住用」稅率)

● 【三房之內】: 房屋所有人、配偶及「未」成年子女全國自住房屋合計 3 戶以內 (含 3 戶)

關於【房屋稅】稅率的計算方式, 請閱讀
➤ 房屋稅的金額怎麼來? 一次搞懂什麼是房屋稅!

每月 15 日前提出申請

若房屋使用情形變更, 需在當月 15 日前申請變更, 則當月份即可按新稅率課徵; 若在 16 日以後申請, 則下個月才按新稅率課徵.

選擇房屋現值最高的房子辦理住家自住用

由於房屋稅是以全國歸戶模式計算, 如果全國總計持有超過自住 3 戶, 即持有第 4 戶以上的房屋, 房屋稅稅率才會提高, 部分縣市 (臺北市、宜蘭縣、新竹縣) 針對持有多戶房屋者, 調高適用的房屋稅率, 也就是所謂的囤房稅.

因此多屋族要節稅, 可以選擇房屋現值較高的房屋為自住房屋, 以適用較低的房屋稅率.

- [例子]:

以臺北市來說:

● 2 戶以內「非」自住的房屋稅率為 2.4%.

● 3 戶以上「非」自住的房屋稅率為 3.6%.

相鄰樓房打通自住房屋稅合併

相鄰 2 棟平房或樓房會有 2 張房屋稅單, 有些人為了增加屋內使用面積, 會將這 2 戶房子打通合併成為 1 戶, 這樣要向地政主管機關辦竣建物合併, 並向戶政機關申請門牌併編, 才可以申請合併 2 戶房屋稅籍為 1 戶, 這對多屋族的房屋稅就有節稅的效益.

- [例子]:

某甲共有 4 戶房子, 1 戶自住, 另外 3 戶分別給直系親屬居住, 雖然房屋無出租使用, 但仍只有其中 3 戶能適用自住房屋稅率, 如果有 2 戶相鄰, 則可將其打通合併, 再依上述做法合併房屋稅籍為 1 戶, 那麼某甲所擁有的 3 戶房子就都能適用自住房屋稅率.

公益出租人或是委託包租代管

持有多戶非自住房屋的屋主想要節稅, 除了可將房子登記在直系親屬名下外, 也可考慮以【公益出租人】的身分或是【委託包租代管業者】來節省稅金, 這是囤房稅政策下的節稅管道:

公益出租人

若是將房子出租給符合租金補貼申請資格者, 屋主就被認定是【公益出租人】, 則適用稅率 1.2% 課徵房屋稅.

- [例子]:

自 109 年 7 月 1 日起, 臺北市此類房屋稅基可再折減 50%, 房屋稅率相當 0.6%.

委託包租代管業者

● 將房子轉租經營「社會住宅」, 即出租給經濟或社會弱勢者使用, 則適用稅率 1.2% 課徵房屋稅.

- [例子]:

自 109 年 7 月 1 日起, 臺北市此類房屋稅基可再折減 50%, 房屋稅率相當 0.6%.

● 將房子轉租經營「一般住宅」, 則享有各縣市政府減徵房屋稅的優惠.

- [例子]:

臺北市此類房屋自 110 年 11 月起, 減徵應課徵之房屋稅 40%, 相當於 2 戶以內房屋稅率從 2.4% 減為 1.44%、3 戶以上房屋稅率從 3.6% 減為 2.16%, 但每屋減徵房屋稅額上限為 1 萬元.

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其它減免徵房屋稅項目

免徵房屋稅

● 房子同時符合「住家用房屋」與房屋現值在 102,000 元以下者, 且自然人持有以全國 3 戶為限.

● 購買或是持有土地者 (購買房屋才需要繳交房屋稅).

● 低收入自有房屋、慈善救濟事業房屋、公益社團辦公用房屋.

● 專供祭祀用之宗祠、宗教團體供傳教佈道之教堂及寺廟, 並完成財團法人或寺廟登記, 且房屋為其所有者.

● 無償供政府機關公用或供軍用之房屋.

● 防空避難室、地下室發電機設備及蓄水池等部分設施.

● 受重大災害, 毀損面積佔整棟面積五成以上.

● 年劑量 5 毫西弗以上 (臺北市另訂免徵標準為 1 毫西弗以上) 的輻射屋.

● 海砂屋必須經專業鑑定機關鑑定, 須拆除重建者.

減半徵收房屋稅

● 受重大災害, 毀損面積佔整棟面積三成以上不及五成之房屋.

● 合法登記工廠直接生產使用的自有房屋, 則房屋稅按營業用稅率減半徵收.

● 政府平價配售平民住宅.

● 海砂屋經鑑定應加勁補強或防蝕處理者.

進階閱讀 ➤ 其他房屋稅節稅項目與申報方式

地價稅節稅小撇步

地價稅採縣市總歸戶制, 即土地是以同一縣市內所有的土地合併計算地價總額, 除以該縣市的累進起點地價, 再按所得到的按課稅級距累進稅率來計算其地價稅, 所以土地所有權人在同縣市的地價稅只會有一張稅單.

自用住宅用地享最低地價稅率: 2‰

地價稅若是「自用住宅用地」, 稅率為 2‰, 若是「一般用地」稅率為 10‰~55‰, 兩者相差了至少５倍, 因此檢視稅率是重要的課題.

需要滿足下列 5 個條件才適用「自用住宅用地」優惠稅率, 還要記得提出申請, 否則政府就會默默從你荷包把錢拿走而不會通知你:

● 土地所有權人或配偶、直系親屬 (父母、祖父母或成年子女) 於該地辦竣戶籍登記.

● 地上房屋必須是土地所有權人或配偶、直系親屬所有.

● 土地及地上房屋沒有出租或營業使用.

● 都市土地面積以 300 平方公尺 (3 公畝, 約 90.75 坪) 為限、非都市土地面積以 700 平方公尺 (7 公畝, 約 211.75 坪) 為限.

● 土地所有權人、配偶及「未」成年子女為生活共同體, 只有一處土地可適用優惠稅率.

房屋適用「自住房屋」稅率, 並不代表房屋座落的土地也同時適用「自用住宅用地」稅率, 土地要適用自用住宅用地稅稅率課徵地價稅, 除了無出租或供營業用等情形外, 戶籍登記是必要的條件.

若因故將戶籍遷出自用住宅時, 至少仍需保留土地所有權人或其配偶、直系親屬任何 1 人在原戶籍內, 則該址地價稅才可以繼續適用自用住宅用地優惠稅率.

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每年 9/22 前提出申請

在每年地價稅開徵 40 日前（即 9/22 以前）提出申請, 當年度就能享有節稅優惠; 若逾期申請者, 則自申請隔年開始適用.

夫妻持有房屋的優惠稅率以一處為限

由於地價稅自用住宅用地優惠是全台以一處為限, 即便夫妻結婚前, 各自擁有一間按自用住宅用地稅率課徵地價稅的房屋, 且結婚後夫妻兩人也分別在這兩間房屋設立戶籍, 但依法僅有一處可繼續持有以自用住宅用地稅率課徵地價稅.

突破一處限制

地價稅自用住宅用地優惠是全台以一處為限, 如果有 2 間以上房子時, 要破一處的限制, 最好優先選擇讓成年子女、父母等直系尊親屬辦理設籍, 才能讓節稅效益最大化, 即:

● 原來的 1 間由本人、配偶或「未」成年受扶養親屬設立戶籍.

● 第 2 間以上找「成年」直系親屬 [註] 其中一人 (兄弟姐妹是旁系親屬不符規定), 在無法適用自用住宅用地稅率的房屋辦竣戶籍登記.

如此就能讓 2 間房屋以上擁有地價稅自用住宅優惠稅率, 以達到節稅之目的, 但要注意有面積限制, 也就是都市土地不超過 300 平方公尺 (3 公畝, 約 90.75 坪), 非都市土地不超過 700 平方公尺 (7 公畝, 約 211.75 坪).

[註]:

直系親屬分為:

● 【直系尊親屬】: 表示「己身所從出」的血親, 如: 父母、祖父母、岳父母.

● 【直系卑親屬】: 表示「從己身所出」的血親, 如: 子女, 孫子女.

選擇最高價土地辦理自用住宅用地優惠

若夫妻兩人有兩間房子, 但没有符合的直系親屬能夠協助設籍, 那就要選擇在總地價最高的房子設立戶籍且申請適用自用住宅優惠稅率, 並將地價較低的房子改按一般用地稅率課稅, 這樣便能節省較多的地價稅, 節稅效果最大.

依房屋實際使用情形所占土地面積比例分別課稅

土地用途不同, 可以依據房屋實際使用情形所占土地面積的比例, 分別按「自用住宅用地」與「一般用地」稅率課稅.

- [例子]:

● 家裡是透天厝, 其中 1 樓當店面按「一般用地」稅率課稅, 2~4 樓當住家可按「自用住宅用地」稅率課稅.

● 如果房子是夫妻共同持有, 符合自用住宅的所有要件後, 兩人需要就自己持分的部分, 檢附證明文件向土地所在的稅務局申請, 如此一來土地就能適用地價稅「自用住宅用地」稅率, 否則就會形成一方享受優惠稅率, 另一方還是按「一般用地稅率」稅率課徵地價稅的情況發生.

相鄰樓房打通自住地價稅合併

相鄰 2 棟平房或樓房打通使用, 只要土地產權同屬 1 人或夫妻分別登記持有, 經相關單位委派專員實地勘查後, 才能認定合併為一處, 則相鄰房屋的 2 筆土地, 即可適用自用住宅用地稅率課徵地價稅.

若打通合併的房子, 產權屬於父母或親屬, 就不符合認定為一處的規定, 故無法適用自用住宅用地稅率課徵地價稅.

公益出租人或是委託包租代管

公益出租人

若是將房子出租給符合租金補貼申請資格者, 屋主就被認定是【公益出租人】, 則適用稅率 2‰ 課徵地價稅.

委託包租代管業者

● 將房子轉租經營「社會住宅」, 即出租給經濟或社會弱勢者使用, 則適用稅率 2‰~11‰ 課徵地價稅.

● 將房子轉租經營「一般住宅」, 則享有各縣市政府減徵房屋稅的優惠.

- [例子]:

臺北市此類房屋自 110 年 11 月起, 減徵應課徵之地價稅 40%, 相當於地價稅率從 10‰~55‰ 減為 6‰~33‰, 但每屋減徵地價稅額上限為 1 萬元.

其它常見減免徵地價稅項目

免徵地價稅

● 「地上權房屋」因為僅有房屋所有權, 沒有土地的所有權, 所以持有時間內每年不用繳地價稅, 出售時不用繳納土地增值稅.

● 私有無償供公眾通行之道路土地 (但建築房屋應保留的法定空地不予免徵).

● 騎樓走廊地僅供公眾通行而無建築改良物者.

● 區段徵收或重劃地區土地.

減徵地價稅

● 騎樓走廊地地上有建築改良物一層者減徵 1/2.

● 騎樓走廊地地上有建築改良物二層者減徵 1/3.

● 騎樓走廊地地上有建築改良物三層者減徵 1/4.

● 騎樓走廊地地上有建築改良物四層以上者減徵 1/5.

進階閱讀 ➤ 其它地價稅節稅項目與申報方式

房屋稅之自住房屋 VS 地價稅之自用住宅用地

項目 (房地產筆記)		房屋稅 (自住房屋)	地價稅 (自用住宅用地)
稅率		1.2%	2‰
限制條件	用途	無出租、無營業
	居住	供本人、配偶或直系親屬實際居住使用	免
	設籍	免	本人或其配偶、直系親屬辦竣戶籍登記
	處所	本人、配偶及未成年子女所有房屋合計 3 戶以內	本人與其配偶及未成年之受扶養親屬以一處土地為限
	面積	無	●都市土地: 300 平方公尺 (約 90.75 坪) 為限 ●非都市土地: 700 平方公尺 (約 211.75 坪) 為限
	房屋產權	本人、配偶及未成年子女所有	本人、配偶或直系親屬所有
繳納時間		每年 5/1~5/31	每年 11/1~11/30
申請期限		使用情形變更之日起 30 日內	每年 9/22 前提出申請逾期申請次年適用變更後的稅率
適用起日		● 當月 15 日前 (含 15 日) 申請, 當月適用變更後的稅率 ● 當月 15 日後 (即 16 日) 申請, 當月仍適用原稅率, 隔月適用變更後的稅率	● 9/22 前申請, 當年度適用變更後的稅率 ● 9/22 後申請, 隔年度適用變更後的稅率