地價稅有做這步驟稅金至少省5倍!
一次搞懂什麼是地價稅!

 

從無殼蝸牛晉身到有房階級, 要面對的稅務除了是 5 月的房屋稅, 另外一個就是 11 月的地價稅.

不過發現身邊蠻多已經買房的朋友, 明明符合「自用住宅」的條件, 應該是繳 2‰ 的優惠稅率, 但怎麼還是繳 10‰ 的一般稅率呢?

這是因為他們少做一個步驟, 如果你也是同樣情況, 那本篇會揭露這個答案, 同時提供一些節稅小撇步, 幫大家省荷包, 一起來看吧!

 

地價稅有做這步驟稅金至少省5倍_一次搞懂什麼是地價稅_房地產筆記

 

地價稅介紹

 

依《土地稅法 §3》: 對已規定地價之土地, 除課徵田賦者外 (目前田賦停徵), 政府向土地所有權人或典權人定期徵收的㇐種土地稅.

不論持有土地期間長短, 地價稅以當年度 8 月 31 日地政事務所登記的土地所有權人, 為該年度「全年」地價稅的納稅義務人, 繳交期間為 【每年 11/1~11/30】 .

由於地價稅採「總歸戶制」, 所以同一人在相同縣市的所有土地會合併成一張地價稅單, 但同一人在不同縣市的土地則會有多張地價稅單.

地價稅的計算公式:

 

應繳地價稅 = 申報地價 × 地價稅率

 

 

申報地價

 

土地所有權人得參考公告地價, 增減 20% 以內申報地價:

 若申報地價超過公告地價 120% 時, 以公告地價 120% 為其申報地價.

 若申報地價未滿公告地價 80% 時, 得照價收買或以公告地價 80% 為其申報地價.

 若未申報地價者, 以公告地價 80% 為其申報地價 (土地所有權人如欲以公告地價 80% 為申報地價者, 可免辦理申報地價).

關於公告地價及公告土地現值, 可點選以下網址查詢:
內政部地政司網站查詢

 

 

地價稅率

 

地價稅屬於地方稅, 以同一縣市內所有的土地合併計算地價總額, 再按課稅級距累進稅率計算地價稅, 計稅方式分為兩種: 

 

     一般稅率     

 

地價稅為累進稅率, 以各直轄市或縣 (市) 土地 7 公畝的平均地價為「累進起點地價」, 同一縣市內所有土地需合併計算地價總額, 若地價總額沒有超過「累進起點地價」, 適用基本稅率, 反之, 適用累進稅率.

各縣市「累進起點地價」都不相同, 可到各直轄市或縣 (市) 地方稅稽徵機關查詢相關資訊, 下表為地價稅稅率通用速算公式:

 

稅級別 = 單一縣市個人所持有土地的課稅地價總額 ÷ 該縣市累進起點地價

 

- [例子]: 

假設某縣市的累進起點地價為 100 萬, A 先生在該縣市持有的三筆土地的土地課稅地價總額為 800 萬, 因為地價總額為累進起點地價的 8 倍 ( 800 ÷ 100 = 8 ), 所以適用第三級稅率, 則 A 先生當年度應繳地價稅額為 (800萬×25‰ - 100萬×0.065) = 13.5 萬元.

 

     優惠稅率     

 

土地若為以下特定情況, 則可以適用優惠稅率:

 自用住宅用地、勞工宿舍用地、國民住宅用地: 2‰

 都市架化公共設施保留建築地: 6‰

 工業用地、加油站、停車場 (不含臨時路外停車場用地) 等事業直接使用之土地等: 10‰

 公有土地 (按基本稅率徵收): 10‰

 

- [例子]: 

假設某縣市的累進起點地價為 100 萬, B 先生在該縣持有兩筆土地, 則地價稅計算為:

 第一筆土地按自用住宅用地稅率課稅, 土地課稅地價總額為 80 萬, 可以單獨計算不累進, 不需與其他土地合併地價計算總額, 所以第一筆地價稅額為 80萬×2‰ = 1,600元.

 第二筆土地按公有土地稅率課稅, 土地課稅地價總額為 90 萬, 因為土地課稅地價總額 < 累進起點地價, 所以第二筆地價稅額為 90萬×10‰ = 9,000元.

因此 B 先生當年度應繳地價總稅額為 1,600 + 9,000 = 10,600元.

 

 

地價稅滿足自用住宅優惠稅率4個條件

 

地價稅若是「自用住宅用地」, 稅率為 2‰, 若是「一般用地」稅率為 10‰~55‰, 兩者相差了至少5倍, 因此檢視稅率是重要的課題.

如果滿足下列 4 個條件就適用「自用住宅用地」優惠稅率, 還要記得提出申請, 否則政府就會默默從你荷包把錢拿走而不會通知你:

 土地所有權人或配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記.

 地上房屋必須是土地所有權人或配偶、直系親屬 (父母、祖父母或成年子女) 所有且沒有出租或營業使用.

 都市土地面積以 300 平方公尺 (3 公畝, 約 90.75 坪) 為限、非都市土地面積以 700 平方公尺 (7 公畝, 約 211.75 坪) 為限.

 土地所有權人與配偶及未成年之受撫養直系親屬以一處為限.

 

- [例子]: 

家住甲縣的 C 先生已有一棟適用自用住宅稅率的房子, 之後到乙縣工作購屋定居, 戶籍也遷入, 如果乙縣這間房子也要申請自用住宅稅率, 按照規定, 自用住宅稅率只能選擇一處適用.

如果乙縣地價較高, 則建議選擇在乙縣申請自用住宅稅率較為省稅, 此時甲縣的房子只要有一位成年直系親屬 (父母、祖父母或成年子女) 設戶籍, 就可以同時適用自用住宅稅率, 不受一處的限制.

 

 

攸關地價稅率的兩個日期

 

地價稅採按年課徵計算 (房屋稅是按月課徵計算), 若有以下兩種情況, 需注意變更土地用途的時間, 並主動向主管稽徵機關提出申請:

 

     納稅義務基準日: 8/31     

 

買賣房子當中, 地價稅是由誰繳納, 8/31 是關鍵, 因為依《土地稅法施行細則 §3》規定: 每年的 8/31 為納稅義務基準日, 即有買賣或轉移不動產的話:

 在 8/31 之前登記完畢, 地價稅由「賣方」繳納;

 在 8/31 之後登記完畢, 地價稅則由「買方」繳納.

- [例子]: 

若 D 先生於該年度 9/1 將土地過戶移轉給 E 先生, 但 8/31 當日土地登記為 D 先生, 因此該年度地價稅需由 D 先生繳納.

 

     稅捐優惠減免申請期限: 9/22     

 

若土地所有權人可申請特別稅率課徵地價稅或是可申請減免地價稅, 應於每年地價稅開徵 40 日前(即 9/22 以前)提出申請, 當年度就能享有節稅優惠; 若逾期申請者, 則自申請隔年開始適用. 

 

 

地價稅罰則規定

 

     滯納金     

 

納稅義務人未於稅單所載限繳日期內繳清應納稅款者, 每逾 2 日按滯納數額加徵 1% 滯納金; 逾 30 日仍未繳納者, 移送行政執行分署強制執行.

 

     罰鍰     

 

納稅義務人於減免地價稅之原因、事實消滅時, 未向主管稽徵機關申報者, 除追補應納稅額外, 處短匿稅額 3 倍以下之罰鍰.

 

 

地價稅節稅小撇步

 

 地價稅開徵日期在每年 11/1, 需在開徵 40 日前(即 9/22 以前)提出申請, 在當年度即可適用地價稅優惠稅率.

 地價稅自用住宅用地優惠是全台以一處為限, 即使夫妻不同戶籍, 也只能選一處, 因此可以找成年直系親屬 (父母、祖父母或成年子女) 在其它的土地辦理戶籍登記, 來打破一處的限制.

 選擇最高價的土地辦理自用住宅用地優惠.

 同一樓層房屋可以依據房屋實際使用情形所占土地面積的比例, 分別按「自用住宅用地」與「一般用地稅率」課稅, 譬如: 家裡是透天厝, 其中 1 樓當店面按「一般用地稅率」課稅, 2~4 樓當住家按「自用住宅用地」課稅.

 

 

常見減免徵地價稅項目

 

     地上權房子     

 

會買「地上權房屋」的原因在於可以用相對低價入住地段好、生活機能佳的精華地段, 但因為僅有房屋所有權, 沒有土地的所有權, 所以持有時間內每年不用繳地價稅, 出售時不用繳納土地增值稅.

看似優點很多, 但隱藏的缺點是房子有折舊問題, 所以銀行核貸成數低且貸款利率較高, 同時每年需支付地租給政府, 地租依照每年公告地價繳交約 3.5%~5% 不等, 是自用住宅稅率 2‰ 的 17.5 倍, 所以為了不繳地價稅而購買「地上權房屋」並沒有比較划算.

 

     巷道用地     

 

私有無償供公眾通行之道路土地, 可申請地價稅全免 (但建築房屋應保留的法定空地不予免徵).

 

     騎樓走廊地     

 

騎樓用地僅供公眾通行而未作他用, 可申請減免地價稅:

 無建築改良物者全免.

 地上有建築改良物一層者減徵 1/2.

 地上有建築改良物二層者減徵 1/3.

 地上有建築改良物三層者減徵 1/4.

 地上有建築改良物四層以上者減徵 1/5.

 

 

地價稅線上查繳稅系統

 

如果不知道自己的地價稅是多少或是尚未收到地價稅單, 現在只要準備自然人憑證與讀卡機, 即可直接在網路上查詢或繳交地價稅, 非常方便!

 

地價稅線上查繳稅系統

 

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     同場加映 1     

 

台灣夏天處於濕熱狀態, 溫度節節飆升, 讓人幾乎離不開冷氣房, 加上現在疫情關係居家辦公的人很多, 冷氣不小心吹到忘我, 結果造成電費飆漲.

因此很多人爬文看到網友說變頻冷氣很省電, 所以花大錢把家裡的定頻冷氣換成新的變頻冷氣, 結果收到電費單差點暈倒, 發現怎麼變頻冷氣的電費與定頻冷氣差不多?

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一般人繳房貸過程中, 如果房貸尚未還完, 但想自行創業、償還債務或投資理財等需要資金時, 會考慮使用【房屋增貸】與【信用貸款】:

如果需求金額大於已償還房貸, 那麼銀行是無法使用房屋增貸; 如果有信用瑕疵或是薪水收入不固定的族群, 那麼信用貸款將很難申請.

那麼是否還有其他透過房子換取資金的方式可以運用呢? 答案是有的!

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     同場加映 3     

 

近年來市場上出現一個「40年期」的房貸專案,  透過延長還款期限來減低貸款人的自備款與每月的還款壓力, 增加首購族或年輕族群申貸意願, 早日達成買房夢想, 相對的總利息支出也會比 20 、30 年期房貸來得沉重.

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     同場加映 5     

 
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