同一間房竟然可以借到兩筆貸款?
一次搞懂二胎(二順位)房貸是什麼!
一般人繳房貸過程中, 如果房貸尚未還完, 但想自行創業、償還債務或投資理財等需要資金時, 通常會考慮使用兩種方式:
● 【房屋增貸】: 向原貸款銀行提出二次房貸申請, 銀行會根據貸款人的信用條件與房屋殘值來審核, 利率略高於原房貸利率, 但如果需求金額大於已償還房貸, 則銀行是不會完全核貸, 且並非每家銀行都有提供房屋增貸的服務.
● 【信用貸款】: 雖然不需擔保品, 但信用貸款利率高、額度低 (最高只能借到月薪 22 倍), 如果你有信用瑕疵或是薪水收入不固定的族群, 則信用貸款將很難申請.
如果貸款人本身信用有瑕疵、資金需求超出已償還房貸, 是否還有其他可以透過房子換取資金的方式呢?
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答案是有的, 那就是二胎房貸, 又稱為二順位房貸、次順位房貸.
不要一聽到這個名詞就擔心是不是有風險, 只是二胎房貸的利率比一般房貸高、額度比一般房貸低, 所以在銀行眾多的貸款產品中並不是第一推薦的, 不過在台灣房貸市場算是稀有的房貸商品.
只要名下有房, 是急需資金、所需金額大、信用紀錄較差的人都可以考慮使用的方案!
什麼是二胎房貸?
買了房子之後, 如果交易金額無法全額付清時, 就必須向金融機構或其它貸款機構申請房子抵押權設定借款, 首先設定抵押權的機構擁有第一順位抵押權, 俗稱「一胎」, 拿到的貸款就是一順位房貸, 俗稱「一胎房貸」.
若房子已有貸款, 再把同一間房子的殘值抵押給不同機構借款, 此時設定抵押權的借款機構擁有第二順位抵押權, 俗稱「二胎」, 拿到的貸款就是二順位房貸, 俗稱「二胎房貸」, 以此類推.
同一間房子有二筆不同債權人的借款就是二胎房貸
- [例子]:
某甲買房先跟 A 銀行申請房貸, 後來某甲因有大筆資金需求, 再將同一間房子向 B 銀行申請貸款, 那麼 A 銀行擁有第一順位抵押權, B 銀行擁有第二順位抵押權.
但如果某甲先跟 A 銀行申請房貸後, 再將同一間房子向 A 銀行申請貸款, 那麼這個貸款還是一胎房貸 (確切說法是「增貸」), 不是二胎房貸.
什麼是順位?
「順位」就是指債權清償的順序, 如果你因為繳納不起貸款導致房子遭到扣押拍賣, 那麼拍賣金額付完規費、稅金後, 會優先償還第一順位的債權, 如果償還後還有餘額, 再依次償還二順位債權、三順位債權 ... 以此類推.
- [例子]:
某甲因周轉不靈無法繼續付房貸導致房子被法拍, 那麼拍賣金額依順位優先償還給 A 銀行, 如果還有餘額再償還給 B 銀行.
若拍賣金額償還給 A 銀行後已經沒有餘額, 則 B 銀行是拿不回放款的金額, 所以做二胎貸款機構承擔風險較高.
一胎房貸與二胎房貸的差異
貸款額度 (成數)
二胎房貸額度是扣除一胎房貸已經抵押成數後的餘額來核貸, 因此一胎房貸的貸款成數愈低, 或是貸款還得差不多了, 那麼二胎可貸款金額就愈高.
所以如果第一胎房貸已經貸滿可貸成數, 且只繳利息沒有開始繳本金, 代表這間房屋的殘值很少, 那麼幾乎沒有銀行會想核貸的.
房子殘值決定貸款額度
貸款利率
因為法拍市場的房屋售價通常較市價低, 優先償還第一順位的債權後, 第二順位債權人大多無法取得拍賣所得, 所以二胎的利率相對也會較高.
不過與一胎一樣, 如果貸款人收入穩定、一胎房貸繳息紀錄良好、財力條件優良等, 都可以獲得更低利率, 因為銀行重視貸款人穩定繳款的能力, 否則即使房屋有殘值, 銀行也可能會拒絕貸款.
個人信用決定貸款利率
還款方式
二胎房貸無寬限期, 需要用「本息攤還」的方式還款, 意思是每個月都要繳納二胎房貸的本金與利息.
還款年限
二胎還款期限較短, 加上還款方式的限制且利率不低, 等於同時需要繳兩筆房貸債務, 所以必須衡量自己的還款能力.
辦理二胎房貸的管道
二胎房貸的管道分為【金融機構】與【非金融機構】:
● 【金融機構】: 銀行、農會、漁會、合作金庫、信用合作社等.
● 【非金融機構】: 融資公司、民間公司、代書、代辦、當鋪等.
金融機構
金融機構本身就是一個保守的單位, 很怕借出去的錢收不回來, 對於二胎的審核會比一胎審核還來的嚴格, 主要根據借款人的還款能力與信用評分來放款.
雖然向金融機構申請二胎房貸利率較低, 但過件率也低, 如果貸款人有以下情況, 就算房子還有殘值, 金融機構也會婉拒申請:
● 無薪轉證明
● 信用空白
● 信用紀錄不良
● 負債比過高 (總負債超過每月收入的 22 倍)
● 貸款人的聯徵查詢超過 3 次以上
● 房子沒有增值空間
特色
借款利率通常較低、放款額度不高、還款時間長、過件率低、有綁約與違約金問題
適合對象
收入高、信用沒有瑕疵、借款額度不高、適合長期投資周轉、房子有增值
大多數金融機構的貸款業務還是以一胎為主, 比較少做其他金融機構二胎貸款業務; 目前有承作二胎貸款的銀行以「民營」為主, 全台共 10 家銀行受理:
融資公司
如果被銀行婉拒二胎房貸, 另一個辦理二胎房貸推薦管道就是找融資公司; 融資公司又稱為「非銀行」 或「財務公司」 , 與金融機構主要差異有三:
● 資金來源: 銀行的資金來自一般大眾儲蓄、企業閒置資金; 融資公司的資金來自向銀行借款、向市場籌措或母公司資金挹注.
● 主業業務: 銀行以不動產放款為主; 融資公司以企業放款與消費性放款為主 (汽機車貸款、小額信用貸款等).
● 目標客戶: 銀行主要借給財力與信用較好的客群; 融資公司主要借給信用風險較高的客群, 所以借款利率會比銀行高.
融資公司審核條件比金融機構寬鬆許多, 主要根據借款人的房屋殘值與房貸繳款是否正常來放款, 只要房屋有殘值、房貸沒有嚴重遲繳, 即使借款人沒有工作收入證明或曾有信用不良紀錄, 融資公司都能順利核貸且撥款.
挑選合法的融資公司不難, 只要是政府立案就是合法安全的機構, 放款利息合乎規定; 如果融資公司的資本額夠大、有上市櫃更佳, 目前台灣前三大融資公司為:
● 【中租迪和】: 為台灣租賃業龍頭 (股票代號 5871), 主要業務為消費性金融服務, 例如: 車輛融資、存貨融資、不動產融資、汽車租賃等.
● 【和潤企業】: 為和泰汽車集團旗下一員 (股票代號 6592), 主要業務為提供汽車與機器設備租賃服務.
● 【裕融企業】: 為是裕隆集團所屬汽車融資公司 (股票代號 9941), 也是台灣第一家汽車融資上市公司, 主要業務為提供汽車貸款及車輛租賃等汽車專業金融服務領域.
特色
借款利率比銀行高、放款額度比銀行高、還款時間比銀行長、審核條件比銀行寬鬆、過件率比銀行高
適合對象
向銀行申請增貸或二胎被拒者、貸款人信用紀錄不佳、不滿銀行放款額度、適合中長期投資周轉、房子有殘值
私人貸款公司
私人貸款公司的資金來自民間金主, 審核條件比融資公司更為寬鬆, 可接受貸款人房貸嚴重遲繳狀況, 只要借款人名下有房且有殘值, 不至於會發生拒貸的情況.
正因私人貸款公司承擔借貸人信用嚴重不佳的風險, 所以借款利率很高, 不過借款無上限、沒有明確還款期限與撥款快速的特色, 很適合短期需要資金週轉與被銀行拒絕辦理二胎房貸的人.
由於私人貸款公司沒有受到《銀行法》與《融資公司法》的約束, 所以素質參差不齊, 因次挑選優良貸款公司的條件為:
● 需有政府合法立案
● 具有營業執照
● 有固定實體店面
● 利息不能過高
● 費用公開透明
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特色
借款條件比融資公司更為寬鬆、可承接更多房子胎數、借款金額無上限、最低只需付利息不用繳本金、隨借隨還 (沒有綁約與違約金的問題)、收費不透明、撥款快速 (大約 1~3 天)
適合對象
向銀行申請增貸或二胎被拒者、貸款人信用紀錄不佳、不滿銀行放款額度、適合短期投資周轉 (6~9個月)、房子有殘值
(參考來源: 元展網頁)
需要二胎房貸的對象
短期要大筆資金者
如果資金需求超過已償還房貸, 用房子做擔保申請二胎房貸, 房貸額度不受月薪 22 倍的限制, 貸款額度最高 300 萬, 若房屋還有殘值, 還可以貸到更多的額外資金.
同時資金取得時間比銀行快速: 向融資公司申辦最慢 10 個工作天可以拿到款項, 向私人貸款公司申辦最快 1 天內就能拿到撥款.
信用有瑕疵者
當貸款人沒有薪轉證明、信用卡有遲繳記錄、負債比超過 22 倍等信用不良情況時, 跟銀行申請「信貸」、 「增貸」 或是「二胎房貸」都會被拒絕核貸, 那麼找審核條件較為寬鬆的融資公司與私人貸款公司, 就能透過房子借出資金運用.
無固定收入族群者
銀行喜歡貸款人有穩定的固定收入, 如果是創業者、無固定收入的 SOHO 族、以獎金收入為主的業務等, 因為收入不固定, 所以銀行審核標準較高, 過件率較低, 這時向融資公司或是私人貸款公司申辦二胎房貸, 取得資金較為容易.
無法轉貸者
有些礙於合約的限制, 轉貸到另一家銀行會產生違約費用, 同時轉貸手續麻煩又需支付全額的設定費用; 但申辦二胎房貸不僅沒有違約金問題, 而且申辦手續快速, 只需支付第二順位抵押權部份設定費用, 更省時省力.
需要債務整合者
如果有卡債、車貸與信貸等多筆負債需要繳納, 這些債務利率高、還款時間短, 導致月付金居高不下; 申辦銀行二胎房貸當作一筆貸款去整合其他負債, 最大好處是利用比這些負債還低的利率讓利息減少、降低月付金, 讓生活比較不會那麼吃緊.
二胎房貸申辦流程
二胎房貸申辦流程與一般房貸申請流程相同:
● 申請資料: 準備財力證明、房貸繳息紀錄明細、房屋與土地所有權狀正本、印鑑章與雙證件正本向貸款單位提出二胎房貸申請
● 房屋估價: 貸款單位的專員會根據房子錯落地點、房況與屋齡進行估價
● 審核照會: 根據貸款人的條件核定二胎房貸的利率、額度、月付金與還款期限
● 對保設定: 貸款人簽屬文件後, 至地政機關設定房子二順位抵押權
● 立即撥款: 將款項撥入貸款人指定的帳戶裡
房屋二胎查詢
要確認房子有幾胎, 可調閱「土地與建物登記簿謄本」查看「他項權利部」的欄位，這裡記錄不動產設定多少個抵押權與跟誰貸款, 其中:
● 「登記次序」代表債權優先清償的順序, 第一個貸款機構會排在第一順位, 第二個貸款機構就排在第二順位, 以此類推.
● 如果二胎貸款找銀行申辦, 則權利人會是銀行名稱; 找融資公司申辦, 權利人會是融資公司名稱; 找私人貸款公司申辦, 權利人會是自然人名稱.
● 同一間房子可以設定很多胎, 只要借款機構願意接受借款人的房子作擔保品而借錢, 雙方簽約對保後, 就可到地政機關設定順位抵押權.
只有房子才可以二胎嗎?
抵押設定通常用在不動產 (房子+土地) 上面, 所以不只房子可以設定二胎, 土地也可以設定, 因此擁有大樓、店面、建地、農地與持分土地等資產都可以抵押借款.
只是大部份的人會用房屋來抵押借款, 因為土地的流通性不如房屋那麼高, 且大多銀行比較不做土地二胎的貸款服務, 所以要申辦土地貸款必須要找當地農會、信用合作社、土地銀行或是私人貸款公司處理.
申辦二胎房貸需要保證人嗎?
一般辦理二胎房貸是不需要保證人, 因為銀行評估放款的重點在於借款人的還款能力, 而不是房子的殘值.
若是借款人信用記錄不佳或沒有足夠的財力證明, 那麼銀行會要求提供保證人, 而這位保證人最好是具有穩定薪資與負債不多的直系親屬, 以避免借款人無法按時還款時, 讓銀行遇到求助無門的狀況.
總結
想要利用房屋多拿錢, 如果個人財力狀況、信用紀錄與房子價值都有提升, 可以利用同一間房子向原銀行申請房屋增貸, 要是增貸金額足夠, 就不用申請二胎房貸.
倘若臨時有大額資金需求, 但信用紀錄有瑕疵、無法提供薪轉證明等, 那麼申請二胎房貸就是一個選擇, 雖然條件不如一胎房貸, 不過能將房屋價值再次活化利用, 仍是最好的救急方式.
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