地價稅如何計算?
地價稅有做這步驟稅金至少省5倍!一次搞懂什麼是地價稅!
從無殼蝸牛晉身到有房階級, 要面對的稅務除了是 5 月的房屋稅, 另外一個就是 11 月的地價稅.
不過發現身邊蠻多已經買房的朋友, 明明符合「自用住宅」的條件, 應該是繳 2‰ 的優惠稅率, 但怎麼還是繳 10‰ 的一般稅率呢?
這是因為他們少做一個步驟, 如果你也是同樣情況, 那本篇會揭露這個答案, 同時提供一些節稅小撇步, 幫大家省荷包, 一起來看吧!
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不論持有土地期間長短, 地價稅以當年度 8 月 31 日地政事務所登記的土地所有權人, 為該年度「全年」地價稅的納稅義務人, 繳交期間為 【每年 11/1~11/30】 .
由於地價稅採「總歸戶制」, 所以同一人在相同縣市的所有土地會合併成一張地價稅單, 但同一人在不同縣市的土地則會有多張地價稅單.
地價稅的計算公式:
應繳地價稅 = 申報地價 × 地價稅率
● 若申報地價超過公告地價 120% 時, 以公告地價 120% 為其申報地價.
● 若申報地價未滿公告地價 80% 時, 得照價收買或以公告地價 80% 為其申報地價.
● 若未申報地價者, 以公告地價 80% 為其申報地價 (土地所有權人如欲以公告地價 80% 為申報地價者, 可免辦理申報地價).
關於公告地價及公告土地現值, 可點選以下網址查詢:
➤ 內政部地政司網站查詢
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一般稅率
地價稅為累進稅率, 以各直轄市或縣 (市) 土地 7 公畝的平均地價為「累進起點地價」, 同一縣市內所有土地需合併計算地價總額, 若地價總額沒有超過「累進起點地價」, 適用基本稅率, 反之, 適用累進稅率.
各縣市「累進起點地價」都不相同, 可到各直轄市或縣 (市) 地方稅稽徵機關查詢相關資訊, 下表為地價稅稅率通用速算公式:
稅級別 = 單一縣市個人所持有土地的課稅地價總額 ÷ 該縣市累進起點地價
- [例子]:
假設某縣市的累進起點地價為 100 萬, A 先生在該縣市持有的三筆土地的土地課稅地價總額為 800 萬, 因為地價總額為累進起點地價的 8 倍 ( 800 ÷ 100 = 8 ), 所以適用第三級稅率, 則 A 先生當年度應繳地價稅額為 (800萬×25‰ - 100萬×0.065) = 13.5 萬元.
優惠稅率
土地若為以下特定情況, 則可以適用優惠稅率:
● 自用住宅用地、勞工宿舍用地、國民住宅用地: 2‰
● 都市架化公共設施保留建築地: 6‰
● 工業用地、加油站、停車場 (不含臨時路外停車場用地) 等事業直接使用之土地等: 10‰
● 公有土地 (按基本稅率徵收): 10‰
- [例子]:
假設某縣市的累進起點地價為 100 萬, B 先生在該縣持有兩筆土地, 則地價稅計算為:
● 第一筆土地按自用住宅用地稅率課稅, 土地課稅地價總額為 80 萬, 可以單獨計算不累進, 不需與其他土地合併地價計算總額, 所以第一筆地價稅額為 80萬×2‰ = 1,600元.
● 第二筆土地按公有土地稅率課稅, 土地課稅地價總額為 90 萬, 因為土地課稅地價總額 < 累進起點地價, 所以第二筆地價稅額為 90萬×10‰ = 9,000元.
因此 B 先生當年度應繳地價總稅額為 1,600 + 9,000 = 10,600元.
地價稅滿足自用住宅優惠稅率5個條件
地價稅若是「自用住宅用地」, 稅率為 2‰, 若是「一般用地」稅率為 10‰~55‰, 兩者相差了至少５倍, 因此檢視稅率是重要的課題.
如果滿足下列 5 個條件就適用「自用住宅用地」優惠稅率, 還要記得提出申請, 否則政府就會默默從你荷包把錢拿走而不會通知你:
● 土地所有權人或配偶、直系親屬 (父母、祖父母或成年子女) 於該地辦竣戶籍登記.
● 地上房屋必須是土地所有權人或配偶、直系親屬所有.
● 土地及地上房屋沒有出租或營業使用.
● 都市土地面積以 300 平方公尺 (3 公畝, 約 90.75 坪) 為限、非都市土地面積以 700 平方公尺 (7 公畝, 約 211.75 坪) 為限.
● 土地所有權人、配偶及「未」成年子女為「生活共同體」, 只有一處可適用優惠稅率.
- [例子]:
家住甲縣的 C 先生已有一棟適用自用住宅稅率的房子, 之後到乙縣工作購屋定居, 戶籍也遷入, 如果乙縣這間房子也要申請自用住宅稅率, 按照規定, 自用住宅稅率只能選擇一處適用.
如果乙縣地價較高, 則建議選擇在乙縣申請自用住宅稅率較為省稅, 此時甲縣的房子只要有一位成年直系親屬 (父母、祖父母或成年子女) 設戶籍, 就可以同時適用自用住宅稅率, 不受一處的限制.
注意事項
● 房屋適用「自住房屋」稅率, 並不代表房屋座落的土地也同時適用「自用住宅用地」稅率.
● 由於地價稅自用住宅用地優惠是以全國以一處為限, 即便夫妻結婚前, 各自擁有一間按自用住宅用地稅率課徵地價稅的房屋, 且結婚後夫妻兩人也分別在這兩間房屋設立戶籍, 但依法僅有一處可繼續持有以自用住宅用地稅率課徵地價稅.
● 若房子是夫妻共同持有, 符合自用住宅的所有要件後, 兩人需要就自己持分的部分, 檢附證明文件向土地所在的稅務局申請, 如此一來土地就能適用地價稅自用住宅用地稅率, 否則就會形成一方享受優惠稅率, 另一方還是按一般用地稅率課徵地價稅的情況發生.
納稅義務基準日: 8/31
買賣房子當中, 地價稅是由誰繳納, 8/31 是關鍵, 因為依《土地稅法施行細則 §3》規定: 每年的 8/31 為納稅義務基準日, 即有買賣或轉移不動產的話:
● 在 8/31 之前登記完畢, 地價稅由「賣方」繳納.
● 在 8/31 之後登記完畢, 地價稅則由「買方」繳納.
- [例子]:
若 D 先生於該年度 9/1 將土地過戶移轉給 E 先生, 但 8/31 當日土地登記為 D 先生, 因此該年度地價稅需由 D 先生繳納.
稅捐優惠減免申請期限: 9/22
若土地所有權人可申請特別稅率課徵地價稅或是可申請減免地價稅, 應於每年地價稅開徵 40 日前（即 9/22 以前）提出申請, 當年度就能享有節稅優惠; 若逾期申請者, 則自申請隔年開始適用.
滯納金
納稅義務人未於稅單所載限繳日期內繳清應納稅款者, 每逾 2 日按滯納數額加徵 1% 滯納金; 逾 30 日仍未繳納者, 移送行政執行分署強制執行.
罰鍰
納稅義務人於減免地價稅之原因、事實消滅時, 未向主管稽徵機關申報者, 除追補應納稅額外, 處短匿稅額 3 倍以下之罰鍰.
關於更多節省【地價稅】的方式, 請閱讀
➤ 房屋稅與地價稅該如何合法節稅? 一張表搞懂「多屋族」節稅小撇步
地價稅線上查繳稅系統
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買房是人生當中最重要的決定, 不過有了房子後, 除了每個月有房貸與管理費等固定支出外, 每年還有一些費用需要繳納, 但你知道政府有提供一些可以合法節稅的管道, 可以減輕民眾買房與換屋的負擔嗎?
對於首購族來說, 想節省房屋稅與地價稅該怎麼做？對於換屋族來說, 從小屋變大屋要怎麼做才會符合退稅規定? 最重要的是房貸利息支出如何扣抵所得稅額?
這篇提供買房換屋必懂的 4 種節稅方法, 是你在萬物皆漲, 但薪水不漲的時代, 還能省荷包的房產招數!
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台灣夏天處於濕熱狀態, 溫度節節飆升, 讓人幾乎離不開冷氣房, 加上現在疫情關係居家辦公的人很多, 冷氣不小心吹到忘我, 結果造成電費飆漲.
因此很多人爬文看到網友說變頻冷氣很省電, 所以花大錢把家裡的定頻冷氣換成新的變頻冷氣, 結果收到電費單差點暈倒, 發現怎麼變頻冷氣的電費與定頻冷氣差不多?
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每年五月是申報綜合所得稅的日子, 如果你剛買房成為「房貸族」, 你知道每個月繳出去的房貸利息能當作報稅扣除額來抵稅嗎？
如果善加利用房貸利息抵稅, 多省個幾千數萬不是難事, 這是「房貸族」應有的權益, 不要因為一時疏失而浪費一年一次的機會.
不過非全部付出去的房貸利息都可以扣除, 政府對於房貸利息抵稅訂定幾個條件, 只要看完這篇就能了解房貸利息抵稅的眉角, 避免申報錯誤的情況發生.
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一般人繳房貸過程中, 如果房貸尚未還完, 但想自行創業、償還債務或投資理財等需要資金時, 會考慮使用【房屋增貸】與【信用貸款】:
如果需求金額大於已償還房貸, 那麼銀行是無法使用房屋增貸; 如果有信用瑕疵或是薪水收入不固定的族群, 那麼信用貸款將很難申請.
那麼是否還有其他透過房子換取資金的方式可以運用呢? 答案是有的!
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近年來市場上出現一個「40年期」的房貸專案, 透過延長還款期限來減低貸款人的自備款與每月的還款壓力, 增加首購族或年輕族群申貸意願, 早日達成買房夢想, 相對的總利息支出也會比 20 、30 年期房貸來得沉重.
不過 40 年期房貸並非每個人都可以申請, 所以很少人用, 或者根本就沒有聽過. 到目前為止, 全台也只有 5 家銀行有承作 40 年期房貸的業務, 市占率極低, 那麼申請 40 年期房貸還有其他該注意的事情嗎?
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