房貸利息也能抵稅?
房貸利息節稅的7個條件報你知

 

每年五月是申報綜合所得稅的日子, 如果你剛買房成為「房貸族」, 你知道每個月繳出去的房貸利息能當作報稅扣除額來抵稅嗎?

如果善加利用房貸利息抵稅, 多省個幾千數萬不是難事, 這是「房貸族」應有的權益, 不要因為一時疏失而浪費一年一次的機會.

不過非全部付出去的房貸利息都可以扣除, 政府對於房貸利息抵稅訂定幾個條件, 只要看完這篇就能了解房貸利息抵稅的眉角, 避免申報錯誤的情況發生.

 

 

扣除額類型

 

從個人綜合所得稅應繳稅額公式中可以發現, 能降低綜合所得稅的項目為: 【免稅額】與【扣除額】, 其中扣除額包含「一般扣除額」及「特別扣除額」.

 

綜合所得稅應繳稅額 = 所得淨額 × 稅率 - 累進差額

所得淨額 = 所得總額 - 免稅額 - 扣除額

扣除額 = 一般扣除額 + 特別扣除額

 

     一般扣除額     

 

一般扣除額又分為「標準扣除額」和「列舉扣除額」, 申報時從中擇一採用:

 

標準扣除額

不需提供任何憑證, 即可直接扣除, 以標準扣除額來說:

 單身者申報額度 12 萬

 夫妻合併申報額度 24 萬

 

列舉扣除額

需逐項提供相關的檢附證明供國稅局查核, 可列舉申報項目分為七大項 :

 捐贈

 保險費

 醫藥與生育費

 災害損失

 自用住宅購屋貸款利息

 房屋租金支出

 兢選經費

 

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因為我主要聚焦在房地產, 所以只拿【自用住宅購屋貸款利息】的項目來做說明, 為了避免用語文謅謅, 後文將【自用住宅購屋貸款利息】簡化稱為「房貸利息」.

在各種貸款利息中, 只有房貸利息可以抵稅, 稱為【自用住宅購屋利息扣除額】, 這是房貸族的一大福音, 那麼究竟要用「列舉扣除額」還是「標準扣除額」才比較划算呢?

這邊教大家一招撇步, 如果試算時發現:

 

房貸利息 > 準扣除額, 就列舉除額申報

房貸利息 < 標準扣除額, 就標準除額申報

 

我們來推算一下, 房貸總額要多少, 則夫妻合併選用列舉扣除額申報才划算呢?

選用列舉扣除額申報, 那麼房貸利息支出 (不是房貸本利和) 每年需要超過 24 萬元, 也就是每個月要超過 2 萬元, 假設銀行借款利率 1.5%、貸款年限 30 年來計算, 則房貸總額需超過 1600 萬元.

 

 

     特別扣除額     

 

無論選擇「標準扣除額」還是「列舉扣除額」, 都可以再扣除「特別扣除額」, 目前特別扣除額分六大類:

 

 財產交易損失扣除額

 儲蓄投資特別扣除額

 身心障礙特別扣除額

 薪資所得特別扣除額

 教育學費特別扣除額

 幼兒學前特別扣除額

 

在特別扣除額中, 與房貸利息抵稅有關的項目是「儲蓄投資特別扣除額」, 根據《所得稅法 §17》規定: 納稅義務人、配偶或受扶養親屬名下, 一申報戶在金融機構的存款利息, 每年扣除數額以 27 萬元為上限.

但如果是「免稅的郵局存簿儲金利息所得」 (即: 在郵局存款 100 萬以下的活存利息) 及「採用分離課稅的利息所得」, 則不包括在這 27 萬當中.

我們來推算一下, 存款總額要多少, 則儲蓄投資特別扣除額能全部扣除呢?

一般條件下, 現在銀行存款利率不到 1%, 為了好計算以 1% 來看, 那麼在銀行帳戶內需要有 27萬 ÷ 1% = 2,700 萬元的存款, 其所產生的利息就可以全部扣除.

雖然政府設立「儲蓄投資特別扣除額」的美意是為了鼓勵儲蓄, 但實際上, 有 2,700 萬元存款的高資產族群, 不會為了抵這 27 萬元的稅而把錢放在利息不到 1% 的銀行, 而是透過有價證券或者其它資產來獲得更多的價差與利差, 並採用分離課稅來達到更有效的節稅.

 

 

申報房貸抵稅三個條件

 

在萬物皆漲, 但薪水不漲的年代, 生活能省則省, 尤其房貸是人生中最大的一筆開銷, 如果能利用房貸利息節稅, 將能省下一筆為數不小的稅款; 不過並非申報房貸利息都能順利抵稅, 而是要滿足以下三種條件:

 

     以房子產權為主     

 

很多人以為「房貸借款人和所得稅申報人需同一人」才可以扣抵房貸利息扣除額, 其實房貸抵稅是看房屋產權而不看房貸借款人, 只要這間房屋的產權登記在自己、配偶或受扶養親屬名下, 就可以申報房貸利息抵稅.

 
 

     必須設籍且為自住使用     

 

除了確認房屋產權外, 房屋還必須是「自用住宅」, 而且房屋不能有岀租、以公司名義營業、執行業務等使用行為, 如此才能申報房貸利息抵稅.

所謂的「自用住宅」是以納稅義務人、配偶或受扶養親屬於課稅年度在該地址設籍來認定.

 

     僅限一屋     

 

如果自己、配偶或受撫養親屬名下有 2 戶以上的房子, 或是將兩戶相鄰房子打通隔牆成為一戶來居住, 就算符合上面的條件, 也只能選其中一戶作為房貸利息列舉扣除, 一般會選房貸利息支出較多的那一戶來扣抵.

- [例子]: 

某甲買進 2 間門牌的公寓並將之打通, 假設這 2 間房貸金額分別是 700 萬元及 900 萬元, 總貸款金額為 1,600 萬元, 那麼某甲可以選擇房貸利息支出較多的一屋扣抵, 而不能把 2 戶的房貸利息都拿來扣除.

 

 

申報房貸抵稅注意事項

 

     需扣除儲蓄投資特別扣除額     

 

根據《所得稅法》規定, 每一申報戶向金融機構借款所支付的利息, 每年扣除數額以 30 萬元為上限, 因此不是申報多少就能扣抵多少.

同時還要注意, 如果當年度有申報「儲蓄投資特別扣除額」, 那麼列舉扣除額時, 要以當年房貸利息支出, 減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額, 才能列舉申報抵稅.

- [例子]: 

某乙去年度支付給銀行的房貸利息有 60 萬元, 從銀行得到的存款利息有 15 萬元, 那麼房貸利息扣除額只能以房貸利息餘額 60 - 15 = 45 萬元來申報.

 但因房貸利息扣除額 45 萬元超過扣除額最高上限 30 萬, 因此就會以 30 萬做為扣除額申報.

 如果房貸利息餘額沒有超過扣除額最高上限 30 萬, 則以實際金額申報.

 

     房貸利息扣除與房屋租金支出需擇一     

 

有些已經貸款買了自用住宅的有房族, 又在工作地附近租屋成為租屋族, 因房貸利息與租金支出有重疊, 依規定:

  【有房族】可申報「自用住宅購屋貸款利息」扣除額

  【租屋族】可申報「租金支出」扣除額 (每年扣除額以 12 萬元為上限)

這兩個扣除額只能「二選一」列舉, 不能同時申報扣除.

 

若是上半年租屋、下半年買房變成有房族, 因房貸利息與租金支出沒有重疊, 則可「同時」列舉申報, 但要按費用期間佔全年比例計算上限.

- [例子]: 

某丙去年度 1~6 月租金支出 70,000 元, 7~12 月房貸利息 200,000 元, 則:

  【租金支出扣除額】是 60,000 元 [因為 70,000 大於扣除額上限 120,000 × (6 ÷ 12) = 60,000]

  【貸款利息扣除額】是 150,000 元 [因為 200,000 大於扣除額上限 300,000 × (6 ÷ 12) = 150,000]

 

     修繕貸款與消費性貸款不能申報     

 

有房族除了原本的購屋貸款以外, 有可能還會因為房子需要裝潢整修而辦理房屋修繕貸款, 如果修繕貸款滿足下列兩個條件, 那麼其所衍生的利息支出就可以申報抵稅:

 使用的對象為「自用住宅」.

 能提供相關證明文件、借款契約與所有權狀等.

 

若是因為理財規劃, 將房屋額外進行增貸、轉貸與二胎等消費性貸款所產生的利息支出, 是不能申報抵稅.

- [例子]: 

某丁當初房貸尚未清償部分還剩 700 萬, 碰巧遇到股市大跌想要增加資金使用額度, 於是將房屋轉貸向其他金融機構借 1000 萬來代償, 那麼:

 雖然此時貸款 1000 萬, 但多增加的 300 萬利息支出不能被列為扣除額.

 只能就原先剩下的 700 萬的利息支出列舉申報扣除, 同時還要檢附相關文件供稅捐機關查驗. 

 

 

     同屋不限一筆貸款     

 

同一間房子的貸款可能會有一筆以上, 譬如:

 首購族申辦房貸時, 先申請政府推出的優惠購屋貸款方案, 再搭配銀行的一般房貸方案補足.

 換房族房貸轉貸時, 一部分使用銀行推出的優惠貸款、一部分使用一般房貸方案.

這種「同一屋」的「兩筆房貸」所產生的房貸利息支出都可以合併列為扣除額, 但需注意報稅系統計算稅額時, 只會計入一筆房貸支出, 若同屋有 2 筆貸款, 必須手動新增, 以免自身權益受損.

 

 

房貸利息抵稅證明該如何查詢與申請

 

國稅局的網路系統都會與銀行連線, 所以房貸利息的相關數據紀錄, 都可以在報稅系統上直接查詢.

想要索取「購屋貸款利息證明」, 可臨櫃至貸款銀行申請相關繳費收據單, 如果收據單上沒有載明申報房屋的坐落地址、所有權人、房屋所有權取得日、借款人姓名或借款用途, 應由納稅義務人自行補註及簽章, 並提示建物權狀及戶籍資料影本.

 

 

總結

 

房地產除了可以自住與投資, 還是一個可以節稅的工具, 房貸族付出去的這些房貸利息, 只要符合屋主設籍並自住, 沒有出租與營業等行為, 那麼房貸利息支出都可以拿來扣抵所得額.

以房貸利息扣除額最高 30 萬元上限為例, 如果屋主該年所得稅率是 12%, 那麼該年度所得稅就能省下 300,000 × 12% = 36,000 元的稅金.

雖說大多數人一生買房的次數非常稀少, 對於房地產節稅的方式往往不熟悉, 加上要了解各種稅法並非是件容易的事, 但只要多看多比較, 房地產是每個人這輩子一定要投資理財規劃的資產之一.

 

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     同場加映 1     

 

從無殼蝸牛晉身到有房階級, 要面對的稅務除了是 5 月的房屋稅, 另外一個就是 11 月的地價稅.

不過發現身邊蠻多已經買房的朋友, 明明符合「自用住宅」的條件, 應該是繳 2‰ 的優惠稅率, 但怎麼還是繳 10‰ 的一般稅率呢?

這是因為他們少做一個步驟, 如果你也是同樣情況, 那本篇會揭露這個答案, 同時提供一些節稅小撇步, 幫大家省荷包, 一起來看吧!

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地價稅有做這步驟稅金至少省5倍_一次搞懂什麼是地價稅_房地產筆記

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台灣夏天處於濕熱狀態, 溫度節節飆升, 讓人幾乎離不開冷氣房, 加上現在疫情關係居家辦公的人很多, 冷氣不小心吹到忘我, 結果造成電費飆漲.

因此很多人爬文看到網友說變頻冷氣很省電, 所以花大錢把家裡的定頻冷氣換成新的變頻冷氣, 結果收到電費單差點暈倒, 發現怎麼變頻冷氣的電費與定頻冷氣差不多?

究竟是「變頻冷氣」省電? 還是「定頻冷氣」省電?一起來看我的解密吧!

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大家會替自己與家人購買人身保險、會替車子購買產物保險, 避免當遇到意外狀況時, 可以有備無患, 給家人一個保障, 也給自己買一個心安, 但你知道房貸也需要保險嗎?

房貸通常是每個家庭每月最大筆的一項支出, 加上申請房貸還要多保個「火災地震險」的強制險, 如果再買個房貸壽險, 擔心會增加經濟負擔而卻步.

其實替房子買壽險, 乍看是多了一筆支出, 但是如果它可以避免房子被查封或拍賣、房貸利率會較優惠、貸款成數也有望提高, 那也是個不錯的選擇.

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