比起買股票領股息股利, 大家還是喜歡買房出租當個「包租公」或「包租婆」來讓自己每個月都有穩定的租金收入, 但你知道收房租也要報稅嗎?

報稅確實是個讓人頭痛的問題, 這篇告訴你如何計算租賃所得稅額, 並提供兩種申報方法, 讓你選擇屬於自己最有利的節稅方式.

 

 

何謂租賃所得

 

要了解租金收入報稅前, 應該先了解到底哪些人應該繳稅呢?

根據《所得稅法 §3》: 在中華民國境內的所得, 都要課徵綜合所得稅, 可得知綜合所得稅採屬地主義, 即使外國人在我國有所得, 都有繳稅的義務.

租賃所得為《所得稅法 §14》分類 10 大類的其中一類, 是指下列收入, 減除必要損耗及費用後的餘額:

●   財產出租的租金收入.

●   財產出典的典價經運用而產生的收入. [註1]

●   因設定定期的永佃權和地上權而取得的各項收入. [註2]

●   財產出租所收的押金或類似押金的款項, 或財產出典的典價按當地銀行業通行之一年期存款利率, 所計算的收入.


[註1]: 出典就是把房子設定給別人使用, 典價就是把房子設定給別人使用時所收取的金錢; 可以簡單想成出典=出租房子、典價=租金, 但在法律上, 兩者觀念不同: 典權是物權行為,  必須登記才有效力; 租賃是債權行為, 必須有契約關係才有效力.

[註2]: 永佃權又稱田面權, 指一方支付租金, 而於他人土地上為永久耕作或牧畜的權利; 為一種利用土地的物權, 必須登記才有效力.

 

 

租賃所得稅額怎麼計算

 

房東將房子出租所獲得的租金收入並非租賃所得, 而是先扣除必要費用之後, 剩下來的淨收入才算是租賃所得, 最後乘上綜合所得稅率 (5%、12%、20%、30%、40% 或 45%) 後, 就能計算出租賃所得稅額.

由於每位房東的年度收入、免稅額與扣除額都不相同, 所以綜合所得稅率也不一樣.

 

租賃所得 = 全年租金收入-必要費用

租賃所得稅額 = 租賃所得×綜合所得稅率

 

 

租賃所得申報方式

 

包租公將房子出租給一般人使用, 租賃所得申報方式有兩種, 分別為【扣除租屋成本】與【扣除法定必要費用】, 差異在於「 必要費用 」認定方式的不同, 所以需要準備資料也會有所不同, 包租公可先自行試算並選擇扣除最多的方式來申報:

 

     列舉申報     

類似醫療險的實報實銷, 包租公需逐項列舉「租屋成本」, 即因為租賃而發生「 合理且必要的損耗及費用 」, 並保存各類申報所需要的憑證.

可扣除的必要損耗及費用包括: 

●   房屋折舊: 按照房屋耐用年限攤提計算, 需保留買房的發票或收據、房屋稅單.

●   修繕費: 泥作、木工或水電開立的發票或收據.

●   房屋稅與地價稅: 稅單影本.

●   購屋貸款利息: 權狀影本、貸款證明影本.

●   保險費 (火險、地震險) : 保險費收據.

申報時必須檢附租賃合約書、房屋成本的相關證明文件、修繕費發票、房屋稅與地價稅稅單、銀行繳息與保險繳費之收據等相關書面資料, 為煩人的申報方式.

 

租賃所得 = 全年租金收入-租屋成本

 

- [例子]: 

假設某房東名下擁有 1 間房子出租, 每月租金 3 萬元, 適用綜合所得稅率 20%, 各項租屋成本必要費用加總共 6 萬, 則租賃所得稅額計算如下:

 

租賃所得 = (3萬×12個月)-6萬

租賃所得稅額 = 租賃所得 ×20% 

 
 

     標準申報     

如果沒有存留任何文件、發票、稅單與收據, 可以選擇當年度房子租金收入的 43% 列為必要費用 [註3] , 也就是說, 直接以全年租金收入的 57% 計算租賃所得.

申報時不需準備任何單據證明文件, 只需檢附租賃合約書, 為懶人的申報方式, .

 

租賃所得 全年租金收入-(全年租金收入×43%)

= 全年租金收入×57%

 

- [例子]: 

假設某房東名下擁有 1 間房子出租, 每月租金 3 萬元, 適用綜合所得稅率 20%, 若沒有成本費用相關證明文件, 則租賃所得稅額計算如下:

 

租賃所得 = 3萬×12個月×(1-43%)

租賃所得稅額 = 租賃所得×20% 

 
 

[註3]: 只有出租房子才享有扣除 43% 法定必要費用, 如果只是出租土地, 只能減除土地當年度的地價稅. 

 

 

要列舉申報? 還是標準申報?

 

若該年度沒有花大筆預算修繕房子, 那麼採用標準申報比較有利, 否則就用列舉申報.

使用列舉申報能扣除的成本就盡量扣除, 如果各項租屋成本扣除下來超過全年租金收入, 就可以不用繳到稅; 不過租金行情要合理, 當國稅局發現房屋出租的租金明顯低於當地一般租金時, 國稅局會參考「當地一般租金」情況做調整, 並重新計算租賃收入.

 

 


 

     同場加映 1     

 

政府為了保障社會弱勢族群的居住權益, 並活化房東手邊的現有空屋, 祭出只要房東成為公益出租人或是委託包租代管業者, 租金收入都有特定金額的免稅額度, 甚至還有減免房屋稅與地價稅等租稅優惠, 這麼好康的事情一定要趕快了解一下!

     同場加映 2     

 

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     同場加映 3     

 

目前高房價時代, 與其租房幫房東繳房貸, 倒不如自己買個窩還比較實在! 因此「套房」與「兩房」便是首購族或想投資收租的人第一個想到的標的, 但這兩個不同類型的物件, 評估時應該注意哪些地方? 請看我以下 6 大分析.

     同場加映 4     

 

由於全球暖化的原因, 春夏秋冬四季分明的情況已逐漸模糊, 現在常常覺得四季都像夏天一樣炎熱, 如果家裡沒有安裝冷氣的話, 那生活根本就是種折磨.

但家用冷氣機型式分為「窗型」、「分離式」、「窗型直立式」與「移動式」四種, 如何根據自家環境需求選擇適合的冷氣機就會是個大問題. 

以下評比這四種冷氣機的特色差異與優缺點, 幫助您挑選一台最符合自家環境使用的冷氣機!

 

     同場加映 5     

 

台灣有錢人買了太多房子讓房價高漲, 沒錢而真正需要房子的人又買不起, 加上薪資成長的幅度遠遠追不上物價上漲速, 愈來愈多人選擇不買房當租屋一族, 所以租對好屋、挑對屋, 避免踩雷很重要.

租屋跟買房差不多, 需要注意的重點都要看, 不要因為租金低或裝潢美就付款簽約, 不然又要帶著家當搬上搬下、搬進搬出.

這邊整理租屋族找房時該注意的事項, 提供給大家參考.

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