房屋稅怎麼來的? 一次搞懂計算方式與繳稅規則

地方政府會依據《房屋稅條例 §10》規定, 由民意代表、建築、營造等專門人員等組織不動產評價委員會, 將各個房屋的構造、用途、樓層等條件, 去訂定一個【房屋標準單價】, 再根據房屋標準單價與折舊率、地段率、使用面積去計算出建物的【房屋評定現值】.

計算公式:

– [例子]: 

某屋主擁有一棟住家用 RC 造的三層樓房座落在宜蘭市某處, 坪數 200 平方公尺, 屋齡有 3 年, 其房屋標準單價為 2600 元、折舊率為 1％、地段率為 130％, 則該屋主的房屋評定現值計算為: 2600×200×(1－1％×3)×130％＝655,700 元.

【房屋評定現值】是房屋稅及契稅的計算依據, 目前房屋稅「每 3 年」會重行評定一次, 且會依照折舊率遞減其評定價值.

     如何查詢房屋評定現值     

稅籍證明

房屋評定現值會顯示在「稅籍證明」, 而不會顯示在謄本上, 因此房屋所有權人可以攜帶身分證與印章, 到房屋所在地的稅捐稽徵機關申請「房屋稅籍證明」 即可.

 

網路查詢

準備讀卡機, 並使用所有權人的自然人憑證、工商憑證或已註冊健保卡, 到「財政部稅務入口網」 線上查詢即可.

 

 

 

     房屋標準單價     

房屋標準單價由各縣市「不動產評價委員會」依下列 3 個條件分別評定:

  

構造別

分為鋼骨造 (SC)、鋼筋混凝土造 (RC)、鋼骨鋼筋混凝土造 (SRC)、加強磚造 (RB) 等, 其中以鋼骨造的評定價格最高.

 

用途別

依不同的構造組合, 讓用途總共分為四類:

其中以「第三類」最多, 但以「第一類」的國際觀光旅館房屋評定單價最高.

 

​(資料來源: 高雄市稅捐稽徵處)

   

樓層數

當相同的「構造」與「用途」的條件下, 該建築的樓高愈高 (不包括地下室或地下層之層數), 其房屋標準單價也愈高, 表示房屋稅負擔也愈重; 但是建物的樓層愈高, 代表房屋使用人愈多, 相對土地持分愈少, 則地價稅負擔較輕.

 

⇨ 這就是為什麼相同面積下, 大樓需要繳的房屋稅比透天厝高的原因.

 

其他像是房屋夾層、地下室或地下層, 按照該房屋所適用的標準單價 8 成來計算.

另外, 如果地上樓層數等於或小於地下樓層數者, 則適用地下建築物的單價評定 (但需注意地下建築物的標準單價並未包括電梯單價).

 

     地段率     

 

【地段率】是按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況, 並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分訂定標準, 所以又稱為「房屋街路等級調整率」.

如果房子所處的位置其商業繁華程度愈高、交通愈便利與公共建設愈普及, 則【地段率】就會愈高, 並據以提高房屋稅; 反之, 偏僻地區其【地段率】就會愈低, 以減輕房屋稅, 所以【地段率】可消除稅賦上的不公平.

 

 

●   如果變更申請日期在當月 16 日以後, 當月仍按原來的稅率課徵, 下個月才適用變更後的稅率.

– [例子]: 

某公司在 5/9 註銷, 如果屋主 5/9 當天申請將房屋使用情形由營業用變更成自住, 那麼從 5 月起適用自住優惠稅率; 如果 5/16 才申請, 則要到隔月 (6 月) 才可適用自住優惠稅率, 愈早申報愈省錢.

●   如果房屋買賣轉移日期在當月 16 日以後, 房屋稅自下一個月起才向新屋主課徵.

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若因變更日期的問題發生漏稅者, 除了補繳應納稅額外, 還需按所漏稅額處以 2 倍以下罰鍰. 

關於買房換屋該如何節稅, 可閱讀:
➤ 買房換屋該怎麼節稅? 必懂的4種節稅方法報你知!

納稅義務人如果超過期限還未繳納, 依據《房屋稅條例 §18》規定, 每逾 2 日按滯納數額加徵 1% 滯納金; 逾 30 日仍未繳納者, 移送法院強制執行.

房屋稅繳交期間至 5/31 為止, 如果等到 6/3 才繳稅, 則滯納金就是加徵 1%, 每逾 2 日往上加 1%, 最高加徵到 15% 為止.