目前高房價時代, 與其租房幫房東繳房貸, 倒不如自己買個窩還比較實在!
因此「套房」與「兩房」便是首購族或想投資收租的人第一個想到的標的.
但這兩個不同類型的物件, 評估時應該注意哪些地方? 請看我以下 6 大分析.
1. 低總價往往代表高單價
套房因為室內空間較小, 所以總價低; 不過仔細計算後, 套房每坪單價往往都比 2 ~ 3 房來得高, 購屋者覺得是撿到便宜, 但其實是買貴了.
如果單價太高而偏離區域行情, 貸金額可能要繳得比別人多; 加上房子的坪數小, 銀行給的房貸利率通常比較高、房貸成數比較少, 未來出售時也會沒有競爭力.
➪ 除了從「總價」來評估預算外, 也要計算「每坪單價」, 並跟鄰近住家格局的物件行情做比較.
如何買房買到便宜的價格? 詳細內容請閱讀:
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2. 坪數才是銀行判斷關鍵
大家對「套房」的認知是一房一廳一衛, 而不是兩房一廳一衛; 結果等到簽完約要貸款時才發現買的兩房一廳一衛結果竟然是「套房」!
這是因為銀行並非用室內的「格局」來定義「套房」, 而是用「坪數」來判斷; 不同的銀行對於「坪數」認定條件都不太一樣, 有「權狀坪數」與「室內坪數」之分:
● 「權狀坪數」= 「主建物」+「附屬建物」+「公設」 (「車位」坪數不算).
遠東銀行以「權狀坪數」必須大於 16 坪就認定不是套房, 如此可以跟一般住宅一樣承做貸款 8 成.
● 「室內坪數」= 「主建物」+「附屬建物」 (「公設」與「車位」坪數不算).
永豐銀行銀行以「室內坪數」必須大於 15 坪就認定不是套房, 否則就得往上呈報到總行, 由總行審核貸款人的個人條件來決定是否承做.
➩ 這個條件比上述遠東銀行的判定更嚴格: 假設電梯大樓的公設比為 30%, 如果「室內坪數」要大於 15 坪, 代表「權狀坪數」 必須要大於 21.43 坪.
目前許多建商將權狀 20 坪的房子規劃為小兩房, 扣掉公設後, 在銀行的認定裡就是套房, 如此會使貸款人的選擇受到限制.
所以出價簽約前, 必須先確認物件的詳細坪數, 並請仲介、代書或是建商協助詢問合作的貸款銀行, 等確認好貸款條件後再出手; 若還是對貸款條件有疑慮, 可以在斡旋書或是買賣合約上註明貸款成數的要求, 避免打亂原本的資金規劃而造成違約的風險.
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3. 自備款可能差不多
許多人優先考慮「套房」的原因是因為資金不足, 卻忽略了買「套房」和標準「兩房」物件的「自備款」可能差不多:
A 物件權狀坪數 12 坪, 每坪單價 50 萬, 總價 600 萬, 如果銀行只能貸款 7 成, 表示需要準備 180 萬頭期款.
B 物件權狀坪數 26.7 坪, 每坪單價 45 萬（一般物件的單價通常比套房便宜）, 總價 1200 萬, 許多銀行都可以申請 85 成的房貸, 如果銀行貸款 85 成, 表示也是需要準備 180 萬頭期款.
兩個物件的坪數不同、單價不同、總價差一倍, 頭期款卻相同.
雖然 B 物件的貸款較高, 但以空間的實用性, 或出租的租金效益, B 物件可能比 A 物件更適合.
4. 居住品質的考量
同樣樓地板面積的大樓, 小套房因為面積小, 就可以切割出比較多的小套房戶數.
這也意味同棟單層戶數也較多, 出入的人會比 2 ~ 3 房大樓或公寓更為複雜.
加上市中心小坪數的房子通常屬於投資型產品, 投資客持有比例較高, 遇到難相處的鄰居, 或左右為空屋的機率也相對較高，都會影響到居住品質及安全。
➩ 所以社區管理品質格外重要, 才能確保居家安全.
5. 要出租賺租金 or 出售賺增值?
套房要出租還是出售, 需要評估自己的財務需求狀況:
以出租角度來分析
考量到定存投報率太差, 若沒有財務壓力、也不願售出房屋、又想保值、預期未來房價能夠上漲, 出租是避開賤價出售的好方法.
不過房屋出租需要負擔相關成本, 譬如: 地價稅、房屋稅、空屋期、仲介費、房屋修繕、租賃所得稅等等, 而且房屋也會折舊、個人損失短期資金運用的機會, 需要衡量自己的租金收入的投報率再做打算.
出租需注意以下三點:
➤ 租客來源? 附近是不是有學校、醫院、工業園區等機構？
➤ 附近競爭的小套房數量有多少? 是供不應求? 還是供過於求？
➤ 租金報酬率是否高於5%?
以上述 A 物件權狀坪數 12 坪, 每坪單價 50 萬, 總價 600 萬, 貸款 7 成為例:
假設 20 年期本利攤還利息 2%, 貸款 7 成 420 萬元, 則 A 物件貸款人負擔的每月貸款約 2.1 萬元.
➩ 推算租金投報率:
= (每月租金 × 12 個月) ÷ 房子總價
= ( 2.1 × 12個月) ÷ 600 萬 = 4.2%
也就是說, 買 A 物件這個套房來收租的租金投報率至少要大於 4.2% 才有收益.
一般租金投報率介於 2% ~ 5% 左右, 在不同地區有不同的差異; 由下表可知 A 物件這個套房如果是在南部地區, 則投報率會比在其他地方還要好.
採取出租的方式, 貸款建議使用「理財型房貸」, 將已清償的房貸本金再次借出來使用, 讓房貸資金達到活化的目的, 詳細內容請閱讀:
➤ 房貸繳了還能再借出來用? 一次搞懂「理財型房貸」優缺點!
如果買的總價太高, 租金無法 cover 房貸, 可以考慮使用「40年房貸」降低每月還款壓力, 詳細內容請閱讀:
➤ 40年期房貸是房貸族的解藥還是毒藥? 申辦前需要搞懂的12件事!
關於房地產其他的「地方稅」種類, 請參考這篇了解詳情:
➤ 房地產的「地方稅」有哪些? 一張表搞懂房地產7大地方稅!
房子出租要有眉角, 我分享四招讓房子快速出租, 詳細內容請閱讀:
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以出售角度來分析
若有經濟上的壓力, 急於變現, 那出售就是必要的選擇. 不過決定出售時, 需要對賣屋有基本的概念, 才不至於浪費浪費精神、時間、租金收入, 然後賣了悔不當初.
先問自己:
為什麼要賣房子?
是想換大一點的房子、房子閒置不用、需要投資變現、突發狀況缺錢急售?
預估賣出價格?
賣出自己想要的價格才賣, 如果賣不出去才需要調整價格.
如果急需用錢只能低於市價賣出、或是出價即售.
如何賣房子?
房屋外掛「自售」看板、在各大售屋網站上刊登售屋廣告、向親朋好友同事發布消息、找仲介簽一般約委託出售.
➪ 提高曝光機會, 讓自己的房屋有最多的機會被潛在的買方看到, 才是最重要的事情.
賣出房子扣掉稅務後, 還剩多少?
以上述 A 物件權狀坪數 12 坪, 每坪單價 50 萬, 總價 600 萬, 貸款 7 成為例:
因為套房的坪數小, 就算一坪漲 5 萬, 賣掉 A 物件權狀坪數 12 坪賺了 60萬, 扣除房地合一稅、其他的稅務等, 還能賺多少?
6. 優缺點大PK
套房的優點:
(1) 總價比兩房便宜, 甚至可能只有兩房一半的的價格.
(2) 通常位於精華區, 即使不是自住, 也不難找到租客.
(3) 如果目前自住真的不需要太大的空間 + 有一筆頭期款, 且每個租房的費用高於貸款利息, 那麼買一間自住的套房值得考慮!
(4) 有些爸媽為了孩子的教育, 會先在理想的明星學區買一間套房, 方便孩子設籍就讀, 剛好明星學區的套房除了保值性高外, 也有增值的機會.
套房的缺點可以分兩個部分來說:
外在因素
(1) 單價比區域行情高.
(2) 套房坪數不到15坪, 銀行通常不願意貸款, 或貸款成數低、貸款利率高.
(3) 因為坪數小, 所以切割出來的戶數多, 且流動性大, 容易出現管理上的問題.
(4) 坪數太小的房子屬於小眾產品, 接手的人不外乎是單身貴族、投資客及少數特定對象, 將來也比較難以出售換取資金.
(5) 戶數多, 客戶選擇高, 會造成比價效應, 難賣到好價錢.
內在因素
(1) 空間規劃比一般住宅差.
(2) 開門就看到床、開門直接看到窗, 會有「穿堂煞」等壞風水.
(3) 單面採光、通風也會比較差.
(4) 衛浴多半沒有開窗, 室內容易潮溼, 也很容易遇到「廚廁相對」的狀況.
(5) 多數的套房物件無法達到一戶一停車位.
套房 V.S. 兩房
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