房地產筆記

台灣的房市從 2009 年金融海嘯過後, 開始從谷底反轉, 直到近幾年房市更火熱, 竹北甚至還出現排隊買房狀況, 讓買房像買菜一樣, 要用搶的, 慢一步就買不到了!

但別以為房市熱就一定能賺到錢, 因為房市愈熱, 政府打房力道愈兇, 讓許多功力不足的炒房客逐漸淡出市場, 而能在這個激烈的房市戰場中存活、持續做出成績, 此外還要針對政府政策提出因應方式, 才是箇中高手.

這些高手都有自己的團隊與房地產課程, 造就網路廣告類似的課程百百款, 有些是遊走法律邊緣的灰色地帶, 有些則是吸金式的龐式騙局, 如果你想學習學習房地產, 那要怎麼選擇才能避開這些暗藏的陷阱呢?

幾年前的房地產課程不像現在這麼盛行, 選擇性不多, 參加完當時某位知名房地產老師的說明會後, 立馬報名人生第一堂房地產課程, 結果在 2019 年 5 月發生這位房地產老師吸金捲款潛逃的龐式騙局, 我將整個過程的來龍去脈寫了篇文章做警惕 - 《王派宏吸金詐騙事件的省思》. 

因此對於房地產課程的選擇, 我不會只看課程內容, 還會注意其他兩點作為評價標準:

●   講師理念

這點最重要, 講師如同一艘船的船長, 如果是講師正派, 這艘船就會航向黎明曙光; 如果講師愛走旁門左道, 那麼這艘船就會航向地獄淵藪, 最後甚至走向滅亡的命運, 如同我遇到的事件一樣.

●   團隊資源

簡單來說就是附加價值, 可以從是否有其他教練團可以解決學員的問題、是否有配合的工班可以協助學員未來買房後裝潢的需求、課程種類是否多元等作為評估面向.

我在新竹做房地產包租代管, 對於房地產買賣部分不是很熟悉, 尤其是出價與議價方面, 透過網路或是書上找到的都是過時的資訊, 這需要跟有經驗的前輩學習, 因緣際會下加入【綠舍投資】的中古屋投資實戰班, 剛好又在新竹, 希望讓我的房地產知識更加扎實.

開課前需先參加 2 個小時的課程分享會, 讓你評估上課內容對你來說是不是你想要的, Dennis 老師會介紹自己的背景與不藏私分享 10 幾年來買賣房地產的經驗, 可以感覺 Dennis 就是性情中人, 曾經陪同學員議價簽約、從晚上八點簽約到凌晨兩點、甚至來不及換褲子, 穿海灘褲就來簽約了.

另外 Dennis 不炒房, 而是專注於資產價值的提升, 投資範圍主要位於新竹市、竹北市等, 這些地區對我來說很熟悉, 所以對於我的學習會更有感覺.

整個分享會能感覺 Dennis 並不會推銷課程, 他希望報名的學員是真的對房地產有興趣, 並且未來有機會可以一起合作的夥伴.

目前課程分享會地點多在台北與新竹, 十分方便:
➤ 點我看【近期房地產分享會場次表】

Dennis 陳翔昭 講師

學歷: 東海大學資訊工程學系

經歷: 竹科程式設計師、設備業務

現任: 綠舍投資管理顧問創辦人、金脈達斯投資公司創辦人、翔宏建設創辦人

專長: 房地產投資基金操盤職人

上課地點位於新竹【綠舍投資】訓練教室, 這間教室除了是上課地方外, 平常也用作場地空間出租.

關於「綠舍投資訓練教室」的租借方式, 請點以下連結了解詳情:
➤ 「綠舍投資訓練教室」租借連結!

上課時間為周末六日兩天的上午 9:30~17:30, 中午休息一個小時, 午餐統一訂便當, 第二天上到大約下午 16:00 接實地看屋活動.

交誼廳的桌上備有小點心, 剛好長時間上課大家容易肚子餓!

同時也有微波爐、冰箱及飲水機可以使用.

有些房地產課程連講義都沒有, 需要自備紙筆做筆記, 學員記下投影片的大綱都來不及了, 怎麼會有時間聽老師的重點補充? 

Dennis 會將上課投影片印成講義, 讓學員紀錄每個重點, 方便課後複習.

學生從北中南各地來新竹學習, 有些學員甚至來了三遍, 課程絕對是老師本人親自上課, 不會像其他房地產課程是由徒弟上課.

有些房地產老師很常開課, 很少做投資買賣, 很多房地產資訊無法與時俱進即時更新, 但 Dennis 老師很常投資買賣, 很少開課, 所以造就深不可測的功力.

報名課程的學員, 享有終身免費複訓, 能隨時了解最新房地產操作技巧, 而且你會有 Dennis 老師的電話, 有問題隨時聯絡, 或是直接到【綠舍投資】辦公室找老師討論問題.

Dennis 老師上課的內容囊括房地產一條龍, 分別為調查、看屋、收斡、約談、簽約、備證、完稅與交屋, 我大致整理成以下心得:

     房屋資訊判讀     

房屋資訊包括權狀、謄本、地籍圖、土地使用分區與實價登錄等等, 學會判讀這些資訊的能力, 就能早一步看到別人沒有發現的投資標的.

權狀就像個人的身分證, 透過權狀就能知道房屋面積大小是否與實際相同, 別看短少 1~2 坪好像沒差, 如果是在一坪近百萬的市中心,  這個價差都能買台雙 B 名車了.

謄本就像個人履歷, 讓你了解房子是怎麼取得、房子是誰的、屋主是否還有房貸、房子是否有被抵押、是否為投資客的物件等資訊, 這些都是權狀裡面沒有記載的事情. 

     仲介配合技巧     

房地產投資是一門「人」的事業, 也是一門很吃資訊的產業, 物件資訊的取得來自專業的房仲, 尤其是當市場上出現「好物件」, 根本還來不及放到網路上就會被買走, 如果這時你有認識一「群」仲介, 那麼你將容易接收到第一手消息.

對於一位想要投入房地產的初學者, 如何與仲介培養好關係是必須走出的第一步, Dennis 經手過的物件超過 500 間, 所以對於仲介生態非常熟悉, 教你和仲介當好朋友.

     看屋注意事項     

看屋會花時間成本、交通成本與通訊成本, 所以投資房地產最重要的是先花 70% 的時間做房屋資訊調查, 等這些資訊確定後, 才花 30% 的時間執行看房的動作.

Dennis 教你用投資的眼光, 由外而內看市場需求的房型:

外部因素: 周邊生活機能、嫌惡設施與社區管理.

內部因素: 格局、採光、風水與需要修繕的部分.

其他因素: 屋況瑕疵、樓層、車位、凶宅與海砂/輻射屋等.

     打造超強貸款能力     

市面上承接房屋貸款的銀行五花八門, 要如何找到適合自己的房貸? 為什麼有人月薪破 10 萬, 銀行卻拒絕讓他貸款買房?

來上課就是要減少摸索時間, Dennis 會分享不同銀行間的特殊貸款條件, 讓你成為銀行眼中的優質客戶並避開銀行不想承接物件的條件.

分享一個改變我對於房貸思維的例子: 房貸考量因素有借款年限、成數、寬限期、年利率與是否綁約, 如果是你想要投資, 你會爭取哪一種?

     交易的談判與議價     

與房仲談判議價, 我覺得是課程最精華的地方, 理由是有經驗與無經驗在估價與出價上相去甚遠, 如果沒有足夠的實戰經驗, 便無法快速判斷房子的價值, 容易出價太高超出自身能力上限當冤大頭, 出價太低讓對方覺得你來亂的買不到.

Dennis 能把十幾年來與屋主、仲介交手的經驗分享到讓人好像身入其境, 彷彿我已經坐上談判桌進行三方議價的心理攻防戰, 先估底價再出價, 讓你了解內行人才懂得談判議價技巧, 從容應對議價過程中的雜音, 避免被仲介牽著走, 除此之外, 教你簽約時保護自己的方法, 如果沒有深厚的底子, 是無法講那麼精采的.

     物件實用裝修     

有人覺得裝修只不過是簡單的刷油漆、放傢俱就能快速將房子賣掉, 如果這種連上班族、菜籃族都懂得操作方式, 那麼利潤也會跟著被壓縮.

Dennis 指出裝修的重點在於創造風格與美感, 並增強功能性, 同時避免一些不適用的裝潢, 如此才能透過壓低裝潢成本來增加利潤.

     稅務實戰     

一般人買賣房子的次數有限, 對於房地產的稅法不是很了解, 所以在新聞上常看到有些人賣房後沒有依法申報房地合一稅, 導致補稅重罰, 例如: 以為賣房虧損就不必申報、以為賣房所得在隔年 5 月辦理結算申報即可等等.

身為好國民, 繳稅是應盡的義務, Dennis 不會教你逃漏稅的違法方法, 而是教你如何光明正大的合法節稅, 另外解讀日新月異的房地產新政策.

上完房地產課程, 最怕懂了理論, 卻沒有實戰經驗, 所以增加實戰經驗的唯一方法, 就是走出看房的第一步.

每梯課後看的物件不盡相同, 不過都是 Dennis 老師正在經手的物件, 教你運用課堂所學於實務上, 只有實踐過, 才能領悟裡面的道理.

     物件一     

物件位於新竹東區最熱鬧的光復路上, 緊鄰園區與關新商圈, 原先是兩房格局, 作為辦公室使用, 若要當成住家出售, 入手後會隔間成三房、拆除輕鋼架、茶水間改回主臥衛浴、廚具設備重新安裝等.

該物件附有一個機械車位, 即使評估裝潢完後, 也能以低於附近行情價出售, 所以案件還在裝修中, 竟然已經有買家成交了, 不得不佩服 Dennis 看物件眼光之精準!

     物件二     

物件位於新竹舊市區, 緊鄰巨城與湳雅大潤發商圈, 為一間原始屋況不錯的兩房華廈, 只需要輕隔間成三房、重新粉刷、多個傢俱配件擺設, 不用花很多的裝潢預算, 就能準備出售.

你會發覺房地產投資價值在於靠著資訊不對等, 並找到解決的方法, 解決了就是你的利潤, Dennis 在課堂上教你選對工具, 只要 5 分鐘就能輕鬆挑出獲利標的.

     物件三     

物件位於新竹八大學區的兩房華廈, 附有平面車位, 原始屋況為一房一廳, 因為廁所很大, 所以入手後會隔成兩房.

可以發現 Dennis 物件佈置走簡約溫馨風格, 廁所使用花磚是一大特色, 讓很多人以為 Dennis 是因為做了裝潢才能達到短時間內出售, 不過所謂內行看門道, 外行看熱鬧, 其實真正主因是讓房子售價低於市價, 裝潢只是錦上添花罷了!

雖然我有操作過房地產經驗, 但聽完 Dennis 的課程後, 更像站在巨人的肩上看得更廣更遠, 每個課程章節, 老師都能舉出過往的經驗, 不過令我印象深刻的是, Dennis 雖然身價破億, 但待人很客氣, 即使同學舉手發問很多基本問題, 老師如活字典一樣, 見招拆招, 不厭其煩講到讓你聽懂為止, 只要你敢問, 老師就敢答, 幫你解答房地產不能說的秘密.

有人覺得學費幾萬塊很貴, 但留在戶頭裡得到的是安全感, 並無法創造出什麼價值; 把它用來上課學習百萬經驗, 又有老師可以隨時詢問, 比起無知或是聽取免費的意見造成買賣房的虧損, 這樣是很值得的.

市面上投資工具很多, 你可以根據個人興趣與熟悉度選擇不同的投資方式, 房地產只是眾多投資標的其中一種, 來上【綠舍投資】房地產課程不一定是要成為房地產買賣高手, 而是希望你透過學習了解架設被動收入系統後, 你是可以拿回人生的選擇權.

如果你想一窺房地產買賣的奧秘, 歡迎來體驗【綠舍投資】的課程分享會: 
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