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停車位花錢買卻不能賣? 一次搞懂「法定停車位」「增設停車位」「獎勵停車位」!
停車位花錢買卻不能賣?
一次搞懂「法定停車位」「增設停車位」「獎勵停車位」!
現在買房子, 不管有沒有車, 一定要順便買車位, 會比較保值, 以後房子也比較好賣, 就算用不到也可以出租或出售.
但事實上, 許多人花大錢買了停車位, 才發現車位並不是想賣誰就賣誰, 自己只有使用權, 沒有獨立產權; 且賣車位還只能隨主建物一起出售, 或賣給同社區的住戶, 於是引起一些停車位的買賣糾紛.
這是因為購屋者對停車位只求有而未瞭解所購買停車位該如何登記產權，只有弄懂停車位的分類, 才能保障自己的合法權益.
停車位的法定用語稱為「停車空間」, 依「建築技術規則建築設計施工篇」的說明, 將現行車位共分為「法定停車位」、「自行增設停車位」與「獎勵增設停車位」三種類型.
建商依「建築技術規則」第 59 條法令規定, 按建物總樓地板面積多寡決定設置的停車位數量, 以便讓大樓的住戶能有停車的地方.
➪ 多數社區大樓停車位都是屬於「法定停車位」.
法定停車場的登記方式以 1991 年 9 月 18 日內政部函令為界:
1991年9月18日以前
可能以「主建物」方式登記, 有獨立權狀, 可以賣給任何人.
也可能以「公設」方式登記, 沒有獨立權狀, 只能賣給同社區的所有權人.
1991年9月18日以後
只能以「公設」方式登記在權狀中, 又依照登記在「大公」或「小公」, 使用上略有些不同:
1. 若登記為大公, 由社區全體住戶共同持有產權, 使用權屬於全體住戶, 必須共同協商車位使用方式, 例如抽籤或每季、每年輪流停車等.
2. 若登記為小公, 經由分管協議方式將特定範圍的使用權限指定給特定住戶, 不想要車位之住戶就不需分攤持分, 因為在計算管理費和房屋稅時有差異.
目前多數車位登記為小公, 日後當車位要轉售時, 必須與主建物一併移轉, 且只能賣給同社區的所有權人, 不能想賣誰就賣誰, 不能單獨移轉給社區以外的人.
➪ 採「小公」方式出售, 由部份住戶登記, 最好能另編一共同使用部份建號, 與「大公」有所區隔, 以保障消費權益.
買房子時所附帶的車位雖然也要花錢,
但是無法將車位單獨出售給外人的.
需注意建物所有權狀裡的公共設施坪數是否有加計這個車位坪數與車位編號 (沒車位的住戶就不會登記這項坪數), 或在住戶規約中加註幾號車位為哪一戶專用.
➪ 不論登記時有無另編建號, 同一建物內仍可自由買賣.
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「法定停車位」被歸在公設裡, 並會在建物權狀內載明編號. (資料來源: https://goo.gl/zeKJgG) |
但不管登記為大公或小公，只能在建物權狀內從共同使用持分坪數多寡來辨識，不會另外核發一張權狀；也因為共同使用部份，在每一持有人對所共有部份均有相同權利，地政機關也無法在權狀或登記簿上標示註記有無停車位.
自行增設停車位
除了法定停車位外, 建商也可自行增加／劃定停車位, 雖然數量少, 卻是較受歡迎的車位種類, 可以登記為「公設」, 也可以採「主建物」的方式登記.
這種能夠獨立出售的車位格外搶手,
甚至被作為炒作的標的.
若與「法定停車位」在同一層, 在構造上、使用上無差別, 則比照法定停車位, 產權只能登記為公設, 賣賣對象限同棟住戶, 不能賣給同棟住戶以外的人.
若與「法定停車位」在構造、使用上有差別, 擁有獨立的區域與出入口, 並取得「防空避難室所在地址」證明, 即有編列門牌或領取所在地址證明者, 則可登記為主建物, 具有獨立權狀, 就可以單獨出售.
除了房子建物權狀外, 若還有另有一張權狀, 上面登記另一個建號的主建物持分, 以及停車空間的所有權持分, 這種狀況下可能就是可以外賣的車位, 也就是可以賣給同一棟大樓所有權人以外的外人.
➪ 買方不限該社區住戶, 能賣給同棟住戶以外的人.
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「增設停車位」或「獎勵停車位」則可具有獨立產權. (資料來源: https://goo.gl/zeKJgG) |
獎勵增設停車位
因應大都會停車位需求增加, 政府為解決停車空間之不足問題, 提供容積獎勵的方式, 鼓勵建商或起造人於建造時, 依法規「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」增設停車位換取增加總樓地板面積.
「獎勵車位」的產權登記比照自行增設停車位, 可以登記為公設, 也可以採主建物的方式登記.
若採主建物的方式登記. 則附有獨立權狀, 不過購買獎勵停車位的所有權人, 不僅必須負擔管理費用, 產權移轉時也必須明確告知承接的所有權人, 以免發生糾紛.
根據內政部 1995 年 10 月 3 日函令, 車位使用權並非專有, 必須提供給「公眾」使用, 即使用權除購買人之外, 其餘民眾也有使用權利.
買下獎勵車位, 外人也是可以停的.
雖然會引起「外人進入社區」的疑慮, 但管委會通常也只能道德勸說所有權人不要賣給外人, 並無實質約束力.
購買獎勵停車位價格或許較低, 但使用上並不利, 故以購買法定或增設停車位較有保障.
獎勵車位受制於法規限定在停車使用, 不能被其他用途所占用, 但事實上部分不肖建商為享容積獎勵, 將多於的車位對外出售, 藉此獲利; 或將部分車位充當公設, 把獎勵車位位置劃成交誼廳、KTV等公共設施的圖樣誘使民眾買屋, 等到交屋後, 住戶才發現原本美麗的公共設施全變成了奬勵車位, 因此民眾購買前一定要先問清楚車位的性質.
➪ 隨著停車位獎勵辦法落日, 大多新建案都已無此類型車位了.
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但不管是哪一種停車位, 即便是有獨立產權與權狀的非法定停車位(增設停車位、獎勵停車位)，皆受限於社區規約範圍，若想出租, 則應瞭解管委會對於車位是否有分管協議，如規約載明不得對外出租，則僅能出租該社區住戶。
停車位種類與登記方式一覽表
由上可知, 買停車位應注意幾點:
1. 停車位用途為何? 是屬於法定、獎勵、或增設的停車位.
2. 停車位產權登記為何? 是登記為大公、小公、還是主建物.
3. 確定權利範圍為何? 是只有使用權還是有所有權.
如果不小心買錯了停車位, 可能為日後的轉賣帶來許多的不便, 相反地, 如果買了適合的停車位, 則可以為自己的房屋價值加分, 可見買停車位不可不慎啊！
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這次受台南市觀旅局與痞客邦之邀, 參與不同以往的台南私房景點, 行程著重於北台南 (溪北) 地區: 新營、後壁、白河、東山與官田, 來溪北地區不只是體驗美食, 還有小鎮的田野自然風光與具有歷史文化意義的景點.
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從無殼蝸牛晉身到有房階級, 要面對的稅務除了是 5 月的房屋稅, 另外一個就是 11 月的地價稅.
不過發現身邊蠻多已經買房的朋友, 明明符合「自用住宅」的條件, 應該是繳 2‰ 的優惠稅率, 但怎麼還是繳 10‰ 的一般稅率呢?
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一般人繳房貸過程中, 如果房貸尚未還完, 但想自行創業、償還債務或投資理財等需要資金時, 會考慮使用兩種方式:
● 【房屋增貸】如果需求金額大於已償還房貸, 則銀行是不會完全核貸, 且並非每家銀行都有提供房屋增貸的服務.
● 【信用貸款】雖然不需擔保品, 但信用貸款利率高、額度低 (最高只能借到月薪 22 倍), 如果你有信用瑕疵或是薪水收入不固定的族群, 則信用貸款將很難申請.
那是否還有其他可以透過房子換取資金的方式呢?
