房地產筆記

 

 

【豐邑氧森】基地位置

 

[基地位置]: 桃園市龜山區樂學路 622 巷 (文德公園旁)

[接待中心]: 桃園市龜山區樂學路 622 巷 (文德公園旁)

[聯絡電話]: 03-328-3908

[賞屋時間]: 平日10:00～19:00, 假日 9:30～20:00

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【豐邑氧森】資料

 

 

[建商案名]: 豐邑建設

[建案總價]: 1,100~2,000 萬

[建物方位]: 朝東南、朝西北

[使用分區]: 第四種住宅區

[建物結構]: 鋼筋混泥土 (RC)

[基地面積]: 2 棟共 1,762 坪

[樓層規劃]: 地上 21 層、地下 4 層

[戶數規劃]: 320 戶住戶、 8 戶店面

[單層規劃]: 單層 8 戶、3 電梯

[坪數規劃]: 2 房 1 衛 (24、25坪)、2+1 房 2 衛 (27、30坪)、3 房 1 陽台 (33、34坪)、3 房 2 陽台 (39、41坪)

[每坪單價]: 平均 41 萬

[建蔽率]: 29.28%

[公設比]: 33.17~33.18%

[管理費]: 85 元/坪

[車位數量]: 375 個坡道平面車位

[車位價格]: 平均 200 萬/位

[公設]: 接待大廳、交誼廳、會議室、閱覽室、瑜伽教室、廚藝教室、視聽室、健身房、親子遊戲區、Lounge Bar

[預計完工]:  2025 年第四季度

 

 

【豐邑氧森】生活機能分析

 

(豐邑氧森生活機能圖, 圖片來源: 創意家行銷)

 

     交通     

 

A8 機捷、YouBike與公車站

從【豐邑氧森】走路 2 分鐘就有 YouBike 單車站與公車站牌, 公車接駁搭一站、車程約 5 分鐘就會到機捷【A8 長庚醫院站】.

(A8 長庚醫院站, 圖片來源: 創意家行銷)

 

【A8 長庚醫院站】屬於直達車站, 轉乘往南走 1 站直達 【A12 桃園機場第一航廈】; 往北走轉乘 2 站就會到【A1 台北車站】, 交通南來北往超便利.

(圖片來源: 桃園捷運)

 

國道一號-林口交流道

若自行開車, 車程 5 分鐘就能上林口交流道, 交通便捷又快速.

(林口交流道, 圖片來源: 創意家行銷)

 

不過林口交流道在上下班尖峰時刻容易塞車是這區的主要困擾, 為了紓解車流, 解決車輛回堵問題, 新北及桃園政府將在林口交流道南北增設 2 座高架匝道, 預計 2025 年完工通車 (待定), 無疑替此區房市再添利多.

(圖片來源: 新北市交通局)

 

長庚轉運中心

今年 (2022 年) 11月可完工的【長庚轉運中心】, 5 層樓約 605 坪的空間為複合轉乘的大型轉運站, 將設置 19 席月台, 預計納入 58 條客運路線: 包含國道客運路線 34 條、桃園市區客運路線 6 條、新北市區客運路線 10 條等, 每天提供約 2,774 班次服務, 將成為北桃園客運重要交通樞紐.

(圖片來源: 桃園市政府交通局)

 

     商圈     

自從機場捷運通車後, 整個大林口特區以機捷 A7 體育大學站、A8 長庚醫院站、A9 林口站最為熱門, 其中以【豐邑氧森】位於的 A8 長庚醫院站生活圈機能最佳.

 

A8 長庚醫院站

林口長庚紀念醫院從民國 67 年設立至今, 已成全台規模最大的醫院, 早期林口特區的機能都是圍繞長庚作為發展, 讓此區生活圈機能充足且成熟:

●   【復興一路】上金融機構眾多、A8 環球購物中心、生活百貨、連鎖商家林立, 號稱「林口華爾街」

●  【復興北路】上有眾多餐廳、小吃、便利商店等美食, 應有盡有, 堪稱 24 小時的全民美食街

(圖片來源: 創意家行銷)

 

A9 林口站

從 A8 一個捷運站的距離內就能到達充滿濃厚商業氣息的 A9 林口站, 即有國際連鎖知名餐飲品牌、林口三井OUTLET、A9 環球購物中心, 無論是想逛街購物或是安排親子家庭行程, 這裡都能一站到位.

 

     產業     

 

A7 園區

●   【A7科技園區】: 由順達科技、致茂電子、禾陽國際 (禾聯碩) 等 3 家廠商聯合標下, 預計要打造「桃園版的內湖科技園區」, 可創造 2,300 個就業機會.

●   【郵政物流園區】: 由中華郵政打造, 將引入跨境電商、物流業者參與經營, 也開放網購業者租用場地, 預計 2025 年全面營運, 可創造 5,000 個就業機會.

(郵政物流園區, 圖片來源: 創意家行銷)

 

A8 園區

●   【林口工三工業區】: 包括世界最大塑膠加工廠-南亞塑膠, 工業電腦大廠-研華科技等.

●   【華亞工業區】: 包括全球最大筆記型電腦代工廠-廣達電腦, 記憶體大廠-美光科技, 全球最大的光碟片製造商-中環等.

(華亞科技園區, 圖片來源: 創意家行銷)

 

A9 園區

●   【林口媒體園區】: 由台灣三井不動產、東森集團、三立集團等 3 家集團得標, 預計要打造「亞洲坎城」國際級媒體園區, 可創造 30,000 個就業機會.

 

     學區     

學區是【豐邑氧森】的優勢, 位處長庚、樂善雙學區, 「長庚國小」公費學費享有私校品質; 擁有創客教育規劃的「樂善國小」, 步行約 6~8 分鐘可抵達.

(長庚國小, 圖片來源: 創意家行銷)

 

     綠地     

【豐邑氧森】社區圍繞的清新自然環境, 周邊有加起來約 3,000 坪的長樂公園 (含寵物公園設施) 與文德等雙公園, 基地後方緊連萬坪自然保護區, 讓人天天呼吸新鮮綠氧, 家中的寵物也有跑動空間, 可以親近綠意.

隔條馬路就能到林口長庚醫護人員居住的「長庚醫護社區」, 社區內規劃完整、居住密度低、環境單純幽靜, 被譽為北台灣綠地比最大的公園社區.

(長樂寵物公園, 圖片來源: 創意家行銷)

 

     採買     

【豐邑氧森】下樓就有全聯與 7-Eleven, 緊鄰文德路上的文德商圈, 這裡有黃昏市場、各式各樣的小吃店與飲料店, 滿足生活採買機能.

(圖片來源: 創意家行銷)

 

 

【豐邑氧森】特色

 

     高磅數混擬土     

【豐邑氧森】地下室開挖達 17公尺, 因是超高建築, 混擬土磅數最高達 6,000 PSI, 具有高抗壓及高抗剪強度, 大幅提高樑柱的抗震能力.

 

     抗震好宅     

【豐邑氧森】以領先業界、獨特的「鋼柱模」工法來製作柱子, 雖然成本較高且施工過程較為繁瑣, 但也因此才能確保房子結構的精度.

「鋼柱模」工法是由 8 片可調式鋼模組合而成, 因為鋼模的緊密度遠大於木板模, 所以用鋼模取代木板, 每片鋼模都是無接縫一體成型, 確保灌漿時不漏漿, 這樣柱身密度平均、灌漿完成面更平整, 才能發揮混凝土既有強度.

因為鋼模為永續建材, 能重覆使用, 可減少木板模用量, 所以「鋼柱模」也是一種兼具環保的建築技術.

 

     樓板工法     

一般建案樓板工法透過人為綁筋, 如此容易造成鋼筋歪斜或失誤漏綁, 影響樓板的強度; 再者樓板內也因為佈滿管線, 讓混擬土容易發生強度不均的狀況.

【豐邑氧森】樓板工法採用高拉力「點焊」鋼筋網, 可提高樓板的製作精度, 避免綁筋因人而異; 同時搭配獨特上配管作法, 可使樓板內無任何管線, 提高樓板灌漿後的強度, 也方便日後當層維修.

鋼筋間以 SA 級續接器續接, 可獲得最佳之灌漿空間與灌漿品質, 並採用高拉力鋼筋作為耐震架構柱、樑的箍筋、 繫筋, 增加構材圍束強度與韌性, 大幅提高耐震能力.

 

     創新八大管系     

一般建案採用傳統四大幹管系分流配置, 如此容易阻塞並回冒異味, 造成管理不易.

【豐邑氧森】獨創八大幹管系分流配置, 將廚房、地板、雨水、冷氣等排水幹管與生活污廢水幹管分開, 變成獨立分流, 此舉不再因為傾盆大雨造成雨水從地上排水孔回冒和阻塞, 更能確保髒水不回流.

 

     高安全材料     

電線電纜的電流易受周圍溫度影響, 當溫度升高, 流通的電流就會受到阻擋, 而【豐邑氧森】使用 XLPE 線作為電錶室連接各戶內的電力幹線, 耐熱溫度可承受 90 度, 比一般 PVC 線溫度只能承受 60 度還高, 所以 XLPE 線較 PVC 線可容許的電流較大, 防止電線走火, 並且 XLPE 線還具有良好的耐水、耐化學藥品、耐磨、耐龜裂及耐腐蝕性等特性.

 

     VAF智慧潔淨氣流 (依房型配置)     

【豐邑氧森】室內採用 VAF 智慧潔淨氣流系統, 這是手術室、無塵室採用的空氣淨化設備, 夠在室內將氣流形成正負壓, 正壓可過濾PM2.5有害物質, 負壓可控制烹飪去味, 讓室內空氣品質清新舒適 (2 房未配置).

 

     綠色家園     

【豐邑氧森】位於樂學路的靜巷內且三面臨路, 利用「拉高樓層、降低建蔽率」的方式, 在 1,762 坪空間中為住客留出約 1,255 坪的綠帶花園, 加上兩棟樓之間最短棟距約有 36 公尺, 為附近住宅最高樓, 可以將陽光與空氣引進家裡, 營造寬敞舒適的生活格調.

 

     三面採光     

【豐邑氧森】的室內格局十分強調採光的重要性:

●  室內設計三面採光、雙衛浴開窗，加上天井引光, 在家裡就能充分享受天然採光, 同時良好的空氣對流防止病毒傳播.

●   每戶低檯度的設計能讓開窗面擴至最大, 由外而內引進芬多精, 降低室內的污染源.

 

 

【豐邑氧森】格局分析

 

【豐邑氧森】為 A、B 兩棟、各棟為地上 21 層、地下 4 層的住宅, 規劃 320 戶住家, 8 戶店面, 社區大廳為挑高設計, 社區大門面對樂學路 622 巷, AB 棟中間規劃迎賓大廳.

車道為坡道平面設計, 並有汽機車分道, 從樂學路 622 巷進出, 總共有 375 個車位, 地下一樓附有機車停車位.

社區北面樂學路 622 巷, 對面為豐邑二期「森晴」; 社區東面長庚路, 對面為樓高約 10 層的長庚醫護住宅大樓; 社區南面樂學路 590 巷, 對面為樓高約 15 層的「和發大境」.

 

【豐邑氧森】一層共有 8 戶, 配有 3 部電梯, 梯廳走廊採用 Z 字型設計, 各棟一邊為 3 戶 (A1/A2/A3、B1/B2/B9), 另一邊為 5 戶 (A5/A6/A7/A8/A9、B3/B5/B6/B7/B8), 電梯動線使用上不會互相干擾.

 

     2房1衛 (24~25坪): A6/A9、B3/B7     

●  格局為寬面型中間戶, 所以單面採光

●  廚房為開放式設計, 配置無明火的雙口 IH 爐

●  衛浴是乾濕分離, 但沒有對外窗

●  A9、B3 的次臥空間較小, 只能放單人床; A6、B7的 2 房都可放雙人床, 主臥空間較大, 可以多個更衣間設計

 

     2+1房2衛 (27~30坪): A3/A5、B8/B9     

●  格局為邊間戶, 加上天井引光, 所以總共為 3 面採光

●  A5、B8 有玄關, 可設計鞋櫃牆, 可放得下百雙鞋子

●  客廳無陽台但有規劃花台, 空間可規劃+1房, 如: 標準單人房、書房、和室、兒童玩樂空間等

●  廚房為獨立式 L 型設計, 配置雙口瓦斯爐, 留有冰箱放置空間, 可放得下 600 公升冰箱, 從廚房可進出工作陽台

●  主臥與次臥都有對外窗, 空間可放雙人床, 且能雙邊下床

●  2 套衛浴都有大面對外窗, 都有乾濕分離

 

     3房1陽台 (33~34坪): A7/A8、B5/B6     

●  格局為正三房的邊間戶, 加上天井引光, 所以總共為 3 面採光

●  A8、B5 有玄關, 可設計鞋櫃

●  A8、B5 客廳無花台, 客廳空間寬敞

●  廚房為獨立式 L 型設計, 配置雙口瓦斯爐, 留有冰箱放置空間, 可容納 600 公升大冰箱, 從廚房可進出工作陽台

●  主臥與 2 間次臥都有對外窗, 空間可放雙人床, 且能雙邊下床

●  2 套衛浴都有大面對外窗, 主衛浴有浴缸, 客衛浴有乾濕分離

 

     3房2陽台 (39~41坪): A1/A2、B1/B2     

●  格局為大三房的邊間戶, 加上天井引光, 所以總共為 3 面採光, 有前後雙陽台

●  都有玄關, 可設計鞋櫃

●  客廳空間非常寬敞, 可規劃收納櫃或電器櫃, 可進出景觀陽台

●  廚房為獨立式 L 型設計, 配置雙口瓦斯爐, 留有冰箱放置空間, 可容納 600 公升大冰箱, 從廚房可進出工作陽台

●  主臥與 2 間次臥都有對外窗, 空間可放雙人床, 且能雙邊下床

●  2 套衛浴都有大面對外窗, 主衛浴有浴缸, 客衛浴有乾濕分離

 

 

B8樣品屋巡禮: 2+1房2衛 (30坪)

 

 

 

客廳的空間可規劃+1房, 如: 標準單人房、書房、和室、兒童玩樂空間等.

 

廚房三機配備為櫻花易清玻璃瓦斯爐、櫻花全隱藏除油煙機、櫻花懸吊式烘碗機, 如果是兩房格局, 則使用無明火的櫻花雙口 IH 爐.

 

 

 

主臥與次臥都有對外窗, 空間可放雙人床, 且能雙邊下床.

 

主衛浴有對外窗, 配備為 Ｄerek 洗手臉盆台、Ｄerek免治馬桶等一系列 Ｄerek 精品配置, 乾濕分離設計, 另外還有多功能暖風機.

 

 

 

次臥的空間可以規劃衣櫥, 也可放雙人床, 且能雙邊下床.

 

客衛浴有對外窗, 配備也是 Ｄerek 系列, 乾濕分離設計, 有一個抽風機.

 

【豐邑氧森】都會在每戶的工作陽台贈送一台陶瓷洗衣台, 還有少見的冷熱水龍頭, 相當貼心的服務.

 

 

【豐邑氧森】總評

 

相較 A7 站的生活機能尚未完善、A9 站的房價又被抬升過高, A8 長庚生活圈雖然較無素地可開發, 但擁有完善的交通規劃和生活機能, 且享有比 A9 相對便宜的房價, 在這房價高漲的年代實屬不易, 加上 A8 為機捷直達站, 不管是直達機場與雙北, 在交通上具備時間優勢, 讓此區房價攀升潛力不容小覷.

【豐邑氧森】車程 5 分鐘就能到 A8 長庚生活圈, 享有舊區完善生活機能與成熟商圈, 是距離 A8 長庚生活圈最近的建案, 緊鄰長庚醫護社區旁, 為該區少見的高層樓建築, 綠意環繞的純住宅環境, 下樓有全聯與便利商店, 步行數分鐘也可到發展較早的文德商圈, 採買機能齊全.

【豐邑氧森】房型方正, 沒有多餘的空間浪費, 規劃 2~3 房格局, 適合小家庭或是退休族群, 除了 2 房外, 其他房型都是三面採光無暗房, 雙衛浴開窗提升通風效果; 建築團隊長年獲得建築金質獎肯定, 讓住戶居住的更安心.

不過隨著 A8 長庚生活圈能開發的腹地趨近飽和, 更顯得【豐邑氧森】的珍貴, 挾帶附近園區的工程師與醫學中心的醫護人員, 預期將湧入更多人潮, 因此不管是投資或是自住, 絕對要趁早卡位, 買給自己或家人一個幸福的生活空間.