豐邑氧森看屋心得_房地產筆記

 

【豐邑氧森】基地位置

 

[基地位置]: 桃園市龜山區樂學路 622 巷 (文德公園旁)

[接待中心]: 桃園市龜山區樂學路 622 巷 (文德公園旁)

[聯絡電話]: 03-328-3908

[賞屋時間]: 平日10:00~19:00, 假日 9:30~20:00

 

 

【豐邑氧森】資料

 

豐邑氧森週邊_房地產筆記

 

[建商案名]: 豐邑建設

[建案總價]: 1,100~2,000 萬

[建物方位]: 朝東南、朝西北

[使用分區]: 第四種住宅區

[建物結構]: 鋼筋混泥土 (RC)

[基地面積]: 2 棟共 1,762 坪

[樓層規劃]: 地上 21 層、地下 4 層

[戶數規劃]: 320 戶住戶、 8 戶店面

[單層規劃]: 單層 8 戶、3 電梯

[坪數規劃]: 2 房 1 衛 (24、25坪)、2+1 房 2 衛 (27、30坪)、3 房 1 陽台 (33、34坪)、3 房 2 陽台 (39、41坪)

[每坪單價]: 平均 41 萬

[建蔽率]: 29.28%

[公設比]: 33.17~33.18%

[管理費]: 85 元/坪

[車位數量]: 375 個坡道平面車位

[車位價格]: 平均 200 萬/位

[公設]: 接待大廳、交誼廳、會議室、閱覽室、瑜伽教室、廚藝教室、視聽室、健身房、親子遊戲區、Lounge Bar

[預計完工]:  2025 年第四季度

 建案官網 ➤ 豐邑氧森官網連結

 

 

【豐邑氧森】生活機能分析

 

豐邑氧森生活機能_房地產筆記

(豐邑氧森生活機能圖, 圖片來源: 創意家行銷)

 

     交通     

 

A8 機捷、YouBike與公車站

從【豐邑氧森】走路 2 分鐘就有 YouBike 單車站與公車站牌, 公車接駁搭一站、車程約 5 分鐘就會到機捷【A8 長庚醫院站】.

豐邑氧森A8長庚醫院站_房地產筆記

(A8 長庚醫院站, 圖片來源: 創意家行銷)

 

【A8 長庚醫院站】屬於直達車站, 轉乘往南走 1 站直達 【A12 桃園機場第一航廈】; 往北走轉乘 2 站就會到【A1 台北車站】, 交通南來北往超便利.

豐邑氧森A8機捷_房地產筆記

(圖片來源: 桃園捷運)

 

國道一號-林口交流道

若自行開車, 車程 5 分鐘就能上林口交流道, 交通便捷又快速.

豐邑氧森高速公路_房地產筆記

(林口交流道, 圖片來源: 創意家行銷)

 

不過林口交流道在上下班尖峰時刻容易塞車是這區的主要困擾, 為了紓解車流, 解決車輛回堵問題, 新北及桃園政府將在林口交流道南北增設 2 座高架匝道, 預計 2025 年完工通車 (待定), 無疑替此區房市再添利多.

豐邑氧森林口交流道_房地產筆記

(圖片來源: 新北市交通局)

 

長庚轉運中心

今年 (2022 年) 11月可完工的【長庚轉運中心】, 5 層樓約 605 坪的空間為複合轉乘的大型轉運站, 將設置 19 席月台, 預計納入 58 條客運路線: 包含國道客運路線 34 條、桃園市區客運路線 6 條、新北市區客運路線 10 條等, 每天提供約 2,774 班次服務, 將成為北桃園客運重要交通樞紐.

豐邑氧長庚轉運中心_房地產筆記

(圖片來源: 桃園市政府交通局)

 

     商圈     

 

自從機場捷運通車後, 整個大林口特區以機捷 A7 體育大學站、A8 長庚醫院站、A9 林口站最為熱門, 其中以【豐邑氧森】位於的 A8 長庚醫院站生活圈機能最佳.

 

A8 長庚醫院站

林口長庚紀念醫院從民國 67 年設立至今, 已成全台規模最大的醫院, 早期林口特區的機能都是圍繞長庚作為發展, 讓此區生活圈機能充足且成熟:

●   【復興一路】上金融機構眾多、A8 環球購物中心、生活百貨、連鎖商家林立, 號稱「林口華爾街」

●  【復興北路】上有眾多餐廳、小吃、便利商店等美食, 應有盡有, 堪稱 24 小時的全民美食街

豐邑氧森復興一路_房地產筆記

(圖片來源: 創意家行銷)

 

A9 林口站

從 A8 一個捷運站的距離內就能到達充滿濃厚商業氣息的 A9 林口站, 即有國際連鎖知名餐飲品牌、林口三井OUTLET、A9 環球購物中心, 無論是想逛街購物或是安排親子家庭行程, 這裡都能一站到位.

 

     產業     

 

A7 園區

●   【A7科技園區】: 由順達科技、致茂電子、禾陽國際 (禾聯碩) 等 3 家廠商聯合標下, 預計要打造「桃園版的內湖科技園區」, 可創造 2,300 個就業機會.

●   【郵政物流園區】: 由中華郵政打造, 將引入跨境電商、物流業者參與經營, 也開放網購業者租用場地, 預計 2025 年全面營運, 可創造 5,000 個就業機會.

豐邑氧森郵政物流園區_房地產筆記

(郵政物流園區, 圖片來源: 創意家行銷)

 

A8 園區

●   【林口工三工業區】: 包括世界最大塑膠加工廠-南亞塑膠, 工業電腦大廠-研華科技等.

●   【華亞工業區】: 包括全球最大筆記型電腦代工廠-廣達電腦, 記憶體大廠-美光科技, 全球最大的光碟片製造商-中環等.

豐邑氧森華亞工業區_房地產筆記

(華亞科技園區, 圖片來源: 創意家行銷)

 

A9 園區

●   【林口媒體園區】: 由台灣三井不動產、東森集團、三立集團等 3 家集團得標, 預計要打造「亞洲坎城」國際級媒體園區, 可創造 30,000 個就業機會.

 

     學區     

 

學區是【豐邑氧森】的優勢, 位處長庚、樂善雙學區, 「長庚國小」公費學費享有私校品質; 擁有創客教育規劃的「樂善國小」, 步行約 6~8 分鐘可抵達.

豐邑氧森長庚國小_房地產筆記

(長庚國小, 圖片來源: 創意家行銷)

 

     綠地     

 

【豐邑氧森】社區圍繞的清新自然環境, 周邊有加起來約 3,000 坪的長樂公園 (含寵物公園設施) 與文德等雙公園, 基地後方緊連萬坪自然保護區, 讓人天天呼吸新鮮綠氧, 家中的寵物也有跑動空間, 可以親近綠意.

隔條馬路就能到林口長庚醫護人員居住的「長庚醫護社區」, 社區內規劃完整、居住密度低、環境單純幽靜, 被譽為北台灣綠地比最大的公園社區.

豐邑氧森長樂寵物公園_房地產筆記

(長樂寵物公園, 圖片來源: 創意家行銷)

 

     採買     

 

【豐邑氧森】下樓就有全聯與 7-Eleven, 緊鄰文德路上的文德商圈, 這裡有黃昏市場、各式各樣的小吃店與飲料店, 滿足生活採買機能.

豐邑氧森全聯_房地產筆記

(圖片來源: 創意家行銷)

 

 

【豐邑氧森】特色

 

     高磅數混擬土     

 

【豐邑氧森】地下室開挖達 17公尺, 因是超高建築, 混擬土磅數最高達 6,000 PSI, 具有高抗壓及高抗剪強度, 大幅提高樑柱的抗震能力.

豐邑氧森高磅數混擬土_房地產筆記

 

     抗震好宅     

 

【豐邑氧森】以領先業界、獨特的「鋼柱模」工法來製作柱子, 雖然成本較高且施工過程較為繁瑣, 但也因此才能確保房子結構的精度.

「鋼柱模」工法是由 8 片可調式鋼模組合而成, 因為鋼模的緊密度遠大於木板模, 所以用鋼模取代木板, 每片鋼模都是無接縫一體成型, 確保灌漿時不漏漿, 這樣柱身密度平均、灌漿完成面更平整, 才能發揮混凝土既有強度.

因為鋼模為永續建材, 能重覆使用, 可減少木板模用量, 所以「鋼柱模」也是一種兼具環保的建築技術.

豐邑氧森抗震好宅_房地產筆記

 

     樓板工法     

 

一般建案樓板工法透過人為綁筋, 如此容易造成鋼筋歪斜或失誤漏綁, 影響樓板的強度; 再者樓板內也因為佈滿管線, 讓混擬土容易發生強度不均的狀況.

【豐邑氧森】樓板工法採用高拉力「點焊」鋼筋網, 可提高樓板的製作精度, 避免綁筋因人而異; 同時搭配獨特上配管作法, 可使樓板內無任何管線, 提高樓板灌漿後的強度, 也方便日後當層維修.

鋼筋間以 SA 級續接器續接, 可獲得最佳之灌漿空間與灌漿品質, 並採用高拉力鋼筋作為耐震架構柱、樑的箍筋、 繫筋, 增加構材圍束強度與韌性, 大幅提高耐震能力.

豐邑氧森樓板工法_房地產筆記

 

     創新八大管系     

 

一般建案採用傳統四大幹管系分流配置, 如此容易阻塞並回冒異味, 造成管理不易.

【豐邑氧森】獨創八大幹管系分流配置, 將廚房、地板、雨水、冷氣等排水幹管與生活污廢水幹管分開, 變成獨立分流, 此舉不再因為傾盆大雨造成雨水從地上排水孔回冒和阻塞, 更能確保髒水不回流.

豐邑氧森創新八大管系_房地產筆記

 

     高安全材料     

 

電線電纜的電流易受周圍溫度影響, 當溫度升高, 流通的電流就會受到阻擋, 而【豐邑氧森】使用 XLPE 線作為電錶室連接各戶內的電力幹線, 耐熱溫度可承受 90 度, 比一般 PVC 線溫度只能承受 60 度還高, 所以 XLPE 線較 PVC 線可容許的電流較大, 防止電線走火, 並且 XLPE 線還具有良好的耐水、耐化學藥品、耐磨、耐龜裂及耐腐蝕性等特性.

豐邑氧森高安全材料_房地產筆記

 

     VAF智慧潔淨氣流 (依房型配置)     

 

【豐邑氧森】室內採用 VAF 智慧潔淨氣流系統, 這是手術室、無塵室採用的空氣淨化設備, 夠在室內將氣流形成正負壓, 正壓可過濾PM2.5有害物質, 負壓可控制烹飪去味, 讓室內空氣品質清新舒適 (2 房未配置).

豐邑氧森VAF智慧潔淨氣流_房地產筆記

 

     綠色家園     

 

【豐邑氧森】位於樂學路的靜巷內且三面臨路, 利用「拉高樓層、降低建蔽率」的方式, 在 1,762 坪空間中為住客留出約 1,255 坪的綠帶花園, 加上兩棟樓之間最短棟距約有 36 公尺, 為附近住宅最高樓, 可以將陽光與空氣引進家裡, 營造寬敞舒適的生活格調.

豐邑氧森綠色家園_房地產筆記

 

     三面採光     

 

【豐邑氧森】的室內格局十分強調採光的重要性:

●  室內設計三面採光、雙衛浴開窗,加上天井引光, 在家裡就能充分享受天然採光, 同時良好的空氣對流防止病毒傳播.

●   每戶低檯度的設計能讓開窗面擴至最大, 由外而內引進芬多精, 降低室內的污染源.

豐邑氧森三面採光_房地產筆記

 

 

【豐邑氧森】格局分析

 

【豐邑氧森】為 A、B 兩棟、各棟為地上 21 層、地下 4 層的住宅, 規劃 320 戶住家, 8 戶店面, 社區大廳為挑高設計, 社區大門面對樂學路 622 巷, AB 棟中間規劃迎賓大廳.

車道為坡道平面設計, 並有汽機車分道, 從樂學路 622 巷進出, 總共有 375 個車位, 地下一樓附有機車停車位.

社區北面樂學路 622 巷, 對面為豐邑二期「森晴」; 社區東面長庚路, 對面為樓高約 10 層的長庚醫護住宅大樓; 社區南面樂學路 590 巷, 對面為樓高約 15 層的「和發大境」.

豐邑氧森格局分析_房地產筆記

 

【豐邑氧森】一層共有 8 戶, 配有 3 部電梯, 梯廳走廊採用 Z 字型設計, 各棟一邊為 3 戶 (A1/A2/A3、B1/B2/B9), 另一邊為 5 戶 (A5/A6/A7/A8/A9、B3/B5/B6/B7/B8), 電梯動線使用上不會互相干擾.

 

     2房1衛 (24~25坪): A6/A9、B3/B7     

 

●  格局為寬面型中間戶, 所以單面採光

●  廚房為開放式設計, 配置無明火的雙口 IH 爐

●  衛浴是乾濕分離, 但沒有對外窗

●  A9、B3 的次臥空間較小, 只能放單人床; A6、B7的 2 房都可放雙人床, 主臥空間較大, 可以多個更衣間設計

 

     2+1房2衛 (27~30坪): A3/A5、B8/B9     

 

●  格局為邊間戶, 加上天井引光, 所以總共為 3 面採光

●  A5、B8 有玄關, 可設計鞋櫃牆, 可放得下百雙鞋子

●  客廳無陽台但有規劃花台, 空間可規劃+1房, 如: 標準單人房、書房、和室、兒童玩樂空間等

●  廚房為獨立式 L 型設計, 配置雙口瓦斯爐, 留有冰箱放置空間, 可放得下 600 公升冰箱, 從廚房可進出工作陽台

●  主臥與次臥都有對外窗, 空間可放雙人床, 且能雙邊下床

●  2 套衛浴都有大面對外窗, 都有乾濕分離

 

     3房1陽台 (33~34坪): A7/A8、B5/B6     

 

●  格局為正三房的邊間戶, 加上天井引光, 所以總共為 3 面採光

●  A8、B5 有玄關, 可設計鞋櫃

●  A8、B5 客廳無花台, 客廳空間寬敞

●  廚房為獨立式 L 型設計, 配置雙口瓦斯爐, 留有冰箱放置空間, 可容納 600 公升大冰箱, 從廚房可進出工作陽台

●  主臥與 2 間次臥都有對外窗, 空間可放雙人床, 且能雙邊下床

●  2 套衛浴都有大面對外窗, 主衛浴有浴缸, 客衛浴有乾濕分離

 

     3房2陽台 (39~41坪): A1/A2、B1/B2     

 

●  格局為大三房的邊間戶, 加上天井引光, 所以總共為 3 面採光, 有前後雙陽台

●  都有玄關, 可設計鞋櫃

●  客廳空間非常寬敞, 可規劃收納櫃或電器櫃, 可進出景觀陽台

●  廚房為獨立式 L 型設計, 配置雙口瓦斯爐, 留有冰箱放置空間, 可容納 600 公升大冰箱, 從廚房可進出工作陽台

●  主臥與 2 間次臥都有對外窗, 空間可放雙人床, 且能雙邊下床

●  2 套衛浴都有大面對外窗, 主衛浴有浴缸, 客衛浴有乾濕分離

 

 

B8樣品屋巡禮: 2+1房2衛 (30坪)

 

豐邑氧森B8樣品屋_房地產筆記

 

2+1 房的客廳無陽台但有規劃花台, 每戶 60 公分低檯度的設計能讓開窗面擴至最大.

豐邑氧森2+1 房客廳_房地產筆記

 

客廳的空間可規劃+1房, 如: 標準單人房、書房、和室、兒童玩樂空間等.

豐邑氧森2+1 房的客餐廳_房地產筆記

 

廚房三機配備為櫻花易清玻璃瓦斯爐、櫻花全隱藏除油煙機、櫻花懸吊式烘碗機, 如果是兩房格局, 則使用無明火的櫻花雙口 IH 爐.

豐邑氧森2+1 房的廚房_房地產筆記

 

豐邑氧森2+1 房的瓦斯爐_房地產筆記

 

豐邑氧森2+1 房的烘碗機_房地產筆記

 

主臥與次臥都有對外窗, 空間可放雙人床, 且能雙邊下床.

豐邑氧森2+1 房的主臥_房地產筆記

 

主衛浴有對外窗, 配備為 Derek 洗手臉盆台、Derek免治馬桶等一系列 Derek 精品配置, 乾濕分離設計, 另外還有多功能暖風機.

豐邑氧森2+1 房的主衛浴_房地產筆記

 

豐邑氧森2+1 房的洗臉台_房地產筆記

 

豐邑氧森2+1 房的馬桶_房地產筆記

 

次臥的空間可以規劃衣櫥, 也可放雙人床, 且能雙邊下床.

豐邑氧森2+1 房的客臥_房地產筆記

 

客衛浴有對外窗, 配備也是 Derek 系列, 乾濕分離設計, 有一個抽風機.

豐邑氧森2+1 房的客衛浴_房地產筆記

 

【豐邑氧森】都會在每戶的工作陽台贈送一台陶瓷洗衣台, 還有少見的冷熱水龍頭, 相當貼心的服務.

豐邑氧森2+1 房的洗衣台_房地產筆記

 

 

【豐邑氧森】總評

 

相較 A7 站的生活機能尚未完善、A9 站的房價又被抬升過高, A8 長庚生活圈雖然較無素地可開發, 但擁有完善的交通規劃和生活機能, 且享有比 A9 相對便宜的房價, 在這房價高漲的年代實屬不易, 加上 A8 為機捷直達站, 不管是直達機場與雙北, 在交通上具備時間優勢, 讓此區房價攀升潛力不容小覷.

【豐邑氧森】車程 5 分鐘就能到 A8 長庚生活圈, 享有舊區完善生活機能與成熟商圈, 是距離 A8 長庚生活圈最近的建案, 緊鄰長庚醫護社區旁, 為該區少見的高層樓建築, 綠意環繞的純住宅環境, 下樓有全聯與便利商店, 步行數分鐘也可到發展較早的文德商圈, 採買機能齊全.

【豐邑氧森】房型方正, 沒有多餘的空間浪費, 規劃 2~3 房格局, 適合小家庭或是退休族群, 除了 2 房外, 其他房型都是三面採光無暗房, 雙衛浴開窗提升通風效果; 建築團隊長年獲得建築金質獎肯定, 讓住戶居住的更安心.

不過隨著 A8 長庚生活圈能開發的腹地趨近飽和, 更顯得【豐邑氧森】的珍貴, 挾帶附近園區的工程師與醫學中心的醫護人員, 預期將湧入更多人潮, 因此不管是投資或是自住, 絕對要趁早卡位, 買給自己或家人一個幸福的生活空間.

 

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