房地產筆記

現在房價如脫疆野馬愈來愈高, 每月必須攤還大筆的本金與利息, 反倒成為生活上最沉重的負擔, 但如果你不是月光族, 而是每月收入扣掉房貸與生活開銷後還有持續存款習慣的人, 那麼 「抵利型房貸」就很適合你.

簡單來說, 「抵利型房貸」就是整合存款與房貸與的功能, 讓存款利息可用來折抵房貸利息, 藉此減少總利息的支出與還款時間, 同時身邊又維持一筆存款可靈活運用.

那麼這種特殊的房貸有缺點嗎? 答案是有的, 一起來看我的分析吧!

抵利型房貸,  又稱「免息型房貸」、「存貨整合型房貸 」, 是指除了房貸帳戶, 銀行會另外開一個存款帳戶與房貸帳戶相互連結, 借款人將錢存放在存款帳戶, 用此帳戶孳生的利息來折抵房貸利息, 藉此減少房貸利息支出, 達到降低每月攤還金額或縮短還款年期的目的.

抵利型房貸 = 存款＋房貸

換句話說, 當存款愈多, 房貸利息也抵掉愈多, 利息支出也就愈少.

     存款利息可用來折抵房貸利息     

把錢存放在與房貸帳戶連結的存款帳戶, 在房貸餘額約定抵利上限內, 其存款利率與房貸利率相同.

當存款利率愈低, 便可賺取愈多利差

- [例子]:

假設房貸年利率 2.6%, 那麼在房貸餘額約定抵利上限內, 存款利率也是 2.6%, 這在目前活存利率約 1% 的年代是很大的誘因.

     可雙週繳款節省利息開支     

一般房貸是以「月」為一期, 計算該月房貸餘額的利息; 但抵利型房貸的存款帳戶屬於活存, 每日金額可能都有變動, 所以採用「每日」(以 365 天為基礎) 計息.

抵利型房貸先計算房貸餘額的利息及與房貸連結帳戶的存款利息, 再以房貸利息扣除存款利息後的差額為收取標準,  並每期 (月或雙週) 結算一次.

如果以雙週繳款的方式, 就是將月繳方式均攤成每個月繳二次, 每個月會提前兩週還款一半的房貸本金, 如此可以節省下兩週的房貸利息,  讓本金多攤還一些.

​- [例子]: 

假設申辦某家銀行的抵利型房貸, 貸款年限 20 年, 房貸本金 400 萬元, 房貸年利率 2.6%, 沒有申請寬限期, 使用本息均攤方式還款, 存款帳戶有 100 萬元, 不同繳款方式對應到的總期數與總利息比較如下:

​ 可以發現, 長期下來, 雙週繳款比起月繳更可以縮短還款時間, 也能減少總利息支出.

     資金可隨時彈性運用     

除了存款利息還可直接折抵房貸利息, 如果臨時有資金需求, 存款金額可隨時提領運用, 就像有個備用的資金帳戶, 保留資金彈性運用, 無需再走增貸程序.

     活存餘額折抵有上限      

抵利型房貸的存款帳戶, 也不是存多少就能抵多少, 銀行不會做賠本的生意, 只有在約定可抵利之貸款餘額範圍內, 才會存款愈多, 應繳房貸利息就愈少, 超過貸款餘額約定可抵利上限的存款餘額不會支付存款利息.

目前市面上有抵利型房貸服務的銀行, 折抵比例有 30%、50%、70%、100% 等四種, 折抵比例愈高、房貸利率愈高, 這是因為銀行有房屋鑑價與各項行政作業成本需要支出, 如果折抵比例愈高, 銀行愈賺不到錢, 所以需要提高房貸利率來彌補損失.

- [例子]: 

假設申辦某家銀行的抵利型房貸, 貸款年限 20 年, 房貸本金 400 萬元, 房貸年利率 2.6%, 沒有申請寬限期, 使用本息均攤方式還款, 存款帳戶有 300 萬元, 抵利上限 70%, 本月有 31 天:

●   本月應繳房貸利息: 400萬 × 2.6% × (31 ÷ 365) = 8,833 元

●   因為存款帳戶超過房貸本金抵利上限: 300萬 > 400萬 × 70%, 所以本月可抵利之存款利息: 400萬 × 70% × 2.6% × (31 ÷ 365) = 6,183 元

●   本月實付利息 = 本月房貸利息 - 本月可抵利之存款利息 = 8,833 - 6,183 = 2,650 元

     每月還款壓力不會減輕     

抵利型房貸標榜存款金額愈多, 房貸本金還的也愈快, 並且省下更多的利息, 但是每個月「本息均攤」金額是固定的, 每月還款壓力不會減輕, 只是需要繳的房貸利息減少, 這些少繳的房貸利息自然就會多償還到房貸本金部分, 使房貸本金償還愈多, 所以可以提早還清房貸.

- [例子]: 

假設申辦某家銀行的抵利型房貸, 貸款年限 20 年, 房貸本金 400 萬元, 房貸年利率 2.6%, 沒有申請寬限期, 使用本息均攤方式還款, 不同存款金額對應利息與本金支出的比較:

​

     雙週繳款壓力大      

雙週繳款讓原本每個月只要繳款一次, 變成每兩週要繳款一次, 每一年累積下來, 「雙週繳」會比「月繳」多繳一個月貸款, 對於存款金額不多或月薪不高的人來說, 還款壓力會變大.

- [例子]: 

假設申辦某家銀行的抵利型房貸, 貸款年限 20 年, 房貸本金 400 萬元, 房貸年利率 2.6%, 沒有申請寬限期, 使用本息均攤方式還款, 存款帳戶有 100 萬元, 月繳與雙週繳比較如下:

​● 【月繳】:  一個月繳 21,392 元, 一年繳了 21,392 × 12 = 256,704 元

● 【雙週繳】: 每兩週繳 10,696 元, 一年有 26 個雙週, 所以一年繳了 10,696 × 26 = 278,096 元, 比月繳方式多繳了一個月的貸款.

     抵利型房貸利率比一般房貸高      

既然銀行提供存款利息可用來折抵房貸利息的好處, 當然不會做賠本的生意, 所以抵利型房貸利率會比一般房貸利率高出大約 0.15~1 個百分點, 即使如此, 如果存款金額夠多, 那麼抵利型房貸的利率有機會比一般房貸利率更低, 

     存款利息讓購屋借款利息扣除額變小     

根據《所得稅法 §17》規定, 「儲蓄投資」每年有 27 萬元的特別扣除額的免稅優惠、 自用住宅「購屋借款利息」每年有上限 30 萬元的列舉扣除額度, 也就是說, 儲蓄投資與房貸利息不能同時節稅.

抵利型房貸由存款產生的利息, 雖然與房貸利息抵銷, 但存款利息抵利的部分視為一筆「利息所得」, 若超過免稅額, 仍需要併入當年度綜所稅申報, 所以實際房貸可列舉扣除額為: 房貸利息減去儲蓄投資利息後的餘額才能申報.

- [例子]: 

假設某 A 一年房貸利息支出有 25 萬元, 當某 A 申報綜所稅時:

●   若「無」其他儲蓄投資利息收入, 則購屋借款利息支出可列舉扣除額就是 25 萬.

●   若「有」其他儲蓄投資利息收入, 假設全年是 20 萬元, 則實際房貸利息支出可列舉扣除額就是 25萬 - 20萬 = 5萬元, 餘額 5 萬元才是可以從綜所稅中列舉扣除的金額, 整整少了 20 萬元的免稅額度.

不過一般申辦抵利型房貸的家庭, 儲蓄金額十分有限, 抵利部分加上其他利息所得的總和要超過 27 萬元的門檻絕非易事, 所以繳稅問題可以不用過度擔心.

     當日存款餘額利息計算需看清楚     

由於抵利型房貸以每天存款帳戶餘額變化來計算利息, 所以究竟銀行是以「當日最終餘額」、「當日最高餘額」或是「當日最低餘額」來計算, 在申辦前需要尋問清楚.

     活存帳戶不付利息     

抵利型房貸的存款帳戶本身不支付利息, 因為這個帳戶的金額是用來抵銷房貸利息.

     升息風險      

如果未來遇到利率升息, 那麼即使存款帳戶資金增加, 需要付的總利息也會高於一般房貸,  那麼抵利型房貸就變得沒那麼有吸引力了.

     可能有違約金     

     有開辦費     

假設申辦某家銀行的抵利型房貸, 貸款年限 20 年, 房貸本金 400 萬元, 房貸年利率 2.6%, 沒有申請寬限期, 使用本息均攤方式還款, 存款帳戶有 100 萬元, 則每期貸款餘額計算如下:

     步驟 1     

在條件是貸款年限 20 年, 房貸本金 400 萬元, 房貸年利率 2.6% 下, 使用「本息均攤」方式還款, 每個月固定還款金額是 21,392 元, 最後一個月還款金額 7,524 元.

     步驟 2     

因為存款帳戶的錢會有變動, 為了計算方便, 假設這 20 年之間存款帳戶沒有存入與取出的動作.

     步驟 3     

由於存款會有利息, 可用來折抵房貸的利息, 讓應繳利息變小, 所以:

每月應繳利息 ＝ 每月房貸利息 - 每月存款利息

= (房貸餘額 × 房貸年利率 - 存款金額 × 存款年利率) ÷ 12   [註1]

= (房貸餘額－存款金額) × 房貸年利率 ÷ 12   [註2]

= (400萬 - 100萬) × 2.6% ÷ 12   [註3]

[註1]: 在房貸餘額約定抵利上限內, 抵利型房貸年利率與存款年利率相同.

[註2]: 抵利型房貸是以「房貸餘額」與「存款金額」的差額作為計算房貸利息的基準.

[註3]: 首期的房貸餘額就是房貸本金.

     步驟 4     

「本息均攤」顧名思義就是把房貸的本利和 (本金+利息) 相加, 然後平均分攤到還款期限中, 在利率不變的條件下, 每月還款金額固定, 只是還款額中的本金與利息所佔的比例不同.

使用抵利型房貸, 可將存款利息優先償還房貸利息, 讓每個月繳的房貸利息較少、繳的房貸本金較多, 如此可以縮短還款時間:

每月應繳房貸本金＝每月本息均攤金額－每月應繳利息

= 21,392 - 6,500

= 14,892 元

     步驟 5     

當期房貸餘額 = 房貸餘額 - 當月應繳房貸本金

= 400萬 - 14,892

= 3,985,108 元

之後每期房貸餘額計算以此類推, 直到存款餘額 >= 貸款餘額, 則當日應繳房貸利息為零.   [註4]

[註4]: 抵利型房貸以「日」計息, 並每期 (月或雙週) 結算一次.

在低利率的時代, 選擇「抵利型」房貸，便可賺取愈多利差, 同時還擁有一個「把現金留在身邊」的選擇權, 能讓一筆存款變成兩種用途:

●   存款利息可以抵扣房貸利息, 在房貸餘額約定抵利上限內, 存款金額愈多, 省下利息愈多, 並縮短還款時間, 讓抵利型房貸利率有機會比一般房貸利率還低.

●   當面臨資金需求時, 存款可用來投資理財、出國旅遊、子女教育調度與臨時醫療支出等等.

雖然使用「抵利型」房貸有這些好處, 但「抵利型」房貸利率比一般房貸利率高是事實, 如果評估自己的財務狀況並無使用資金的需求, 不如早點還清房貸, 更能減輕債務負擔.