由於「不婚族」與「頂客族」有逐漸增加的趨勢, 讓家庭結構陸續轉向少子化的「小家庭型態」, 造成住宅空間需求改變, 購屋者寧可縮減居住空間, 也要選擇高生活機能的地段, 因為節省面積就是降低總價.
另一原因是房價越來越高, 讓購屋者負擔相對吃重, 因此在購屋預算有限與家庭人口減少的條件下, 市場對標準三房等空間需求逐漸減少, 讓建商新蓋的房子從傳統「三房」的格局, 轉向有彈性、功能性高的「新三房」居住空間型態.
「新三房」是「小三房」與「2+1房」, 雖然看起來都是三房, 但骨子裡完全不同: 以前的標準三房, 室內將近 32 坪, 而現在建商新蓋的「三房」, 室內空間大約 20 坪左右, 這是建商在三房產品上玩文字遊戲, 因此衍伸出不同類型的三房.
所以需要了解這些三房類型的區別在哪, 避免花大錢買房後, 才發現和理想狀況落差過大.
正三房/標準三房
● 權狀坪數至少要 40 坪起跳, 室內坪數大概有 32 坪.
● 每間房間都至少能放雙人床, 甚至還有多餘空間可放衣櫥、書桌或茶几.
● 主臥有專屬衛浴, 客餐廳旁也會有一套衛浴, 形成 3 房 2 衛浴; 若坪數再更大, 還能做到次臥也有一套衛浴，達到 3 房 3 衛浴.
● 適合子女已長大成年的換屋族, 或是與長輩同住的家庭.
優點
● 如果是三代同堂的家庭, 小三房完全可以保證自己、父母和孩子有獨立的生活空間.
● 所有房間都可放下雙人床 (King Size 沒問題) 且能雙邊下床.
● 主臥放下嬰兒床後, 活動空間足夠.
● 所有房間採光良好.
缺點
● 單價低, 但總價高.
小三房
乍看名稱有點幽默, 指的是「小的三房」, 而不是「小三的房」.
由於房子總價太高, 因此在預算有限與家庭人口不多的情形下, 市場對標準三房等空間需求當然逐漸減少, 取而代之的是這種小坪數低總價又要達到三房要求的「小三房」.
● 權狀坪數約 32 坪, 室內坪數約 26 坪.
● 除主臥能放雙人床外, 其餘兩間次臥空間較小, 最小次臥只能放單人床與尺寸較小的家具.
● 適合未來有生育計畫的首購夫妻、夫妻有 1 或 2 位年幼子女的家庭.
為了符合坪數需求, 「小三房」大部分採 【3房2廳1衛】或是【3房1廳2衛】的格局:
3房2廳1衛
● 捨棄傳統「正3房」(3房2廳2衛) 的 1 間衛浴, 因此生活中的沐浴及盥洗會互相干擾.
● 封閉式廚房可以隔離油煙和熱氣, 適合經常下廚且烹調方式以炒、煎、炸、烤等料理習慣為主的人.
● 餐桌只能擺在走道空間, 讓動線有點受阻.
● 客廳放了沙發、茶几與電視櫃後, 小孩在客廳的活動空間變小.
3房1廳2衛
● 捨棄傳統「正三房」(3房2廳2衛) 的 1 廳, 但比【3房2廳1衛】更有優勢的理由如下:
廚房與餐廳部分
現代人外食比例提高, 在家大火快炒的機會降低, 頂多只是蒸、煮、燉、煲、拌等低油輕食料理, 所以打掉廚房一面牆, 與餐廳結合在一起形成開放式空間, 少了隔間讓視覺上變得開闊, 或是用中島吧檯取代傳統 4 人餐桌, 如此可節省空間並增加親子間的互動.
衛浴部分
兩人同住使用同 1 間衛浴還勉強過得去，但如果家人、長輩或朋友來住, 或是未來將雅房出租出去, 勢必自己住的套房需要 1 間套房衛浴 (主衛浴), 其他人住的雅房需要另 1 間公共衛浴 (次衛浴), 如此沐浴與盥洗才不會互相干擾.
如果家裡有養寵物, 可以將寵物置於雅房, 當寵物在次衛浴大小便或洗澡時, 不會影響到主衛浴的使用.
價格部分
因為廚房與餐廳面積加總至少需要 4~5 坪, 而衛浴面積最小 2 坪就夠用, 所以【3房1廳2衛】的室內面積會比【3房2廳1衛】小個至少 2~3 坪左右, 這在熱鬧的都會區, 省下的費用可以買一台國產車.
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優點
● 比起「正三房」, 「小三房」因坪數少, 所以單價高, 但總價低.
● 自住兼投資, 多出的房間可以當雅房用於出租.
缺點
● 雖然總價比「正三房」低, 但實際真正入住後的居住感受較差, 因為在有限的面積內要設計三個房間, 這種房型格局圖上的床、餐桌、椅子跟沙發等家具, 可能不是標準尺寸, 需要量身訂做家具, 增加麻煩, 購屋者最好能拿尺直接到現場測量看是否適合使用.
● 廚房空間被精簡成一字型廚房, 只能放 400 公升以下的冰箱, 讓想煮豐盛菜餚的人綁手綁腳.
● 最小次臥只能放單人床, 且單邊下床.
● 最小次臥床尾的走道狹小, 或幾乎無床尾的走道.
● 最小次臥採光較差.
● 4 人餐桌如果坐滿人, 椅子如果稍微向後靠就會碰到牆面.
● 廚房外的曬衣陽台長度可能不夠曬被子.
2+1房
因為建商主打更低總價的三房, 導致實際坪數不足, 透過「精簡坪數」來創造「2+1」的假 3 房.
「+1」的意思是在總坪數較小的房屋, 將客廳調撥部分坪數, 彈性隔出書房、臥房、儲物室、和室或預留給小朋友讀書及遊戲等空間.
● 權狀坪數 24 坪, 室內坪數大約 19 坪.
● 僅有兩間房可放床，「+1」房規劃成開放空間.
● 只有一間衛浴.
● 適合僅夫妻兩人自住的頂客族、退休族、單身貴族.
優點
● 雖然室內坪數比起其他 3 房格局少了幾坪空間, 但在寸土寸金的都會區, 房價卻可省下百萬以上.
缺點
● 若有兩個小孩以上或是與長輩同住的家庭, 這種房型格局所營造的空間過於狹小, 住起來會有壓迫感.
● 必須要犧牲一個衛浴, 若家中有長者, 孝親房沒有衛浴在生活上會產生不便.
● 「+1」房無採光.
● 廚房空間被精簡成一字型廚房.
● 廚房外的曬衣陽台長度可能不夠曬被子.
總結
一般來說, 標準正三房兩廳兩衛的物件, 室內坪數至少要 32 坪生活才不會太擁擠:
客廳約 6~8 坪、廚房與餐廳約 4~5 坪、主臥約 6~7 坪、兩間次臥約 6~8 坪、主客兩間浴廁約 6 坪、兩個陽台約 4 坪.
若以公設比 30％ 計算, 房屋權狀要 46 坪, 室內才會有 32 坪的空間, 加上一個 8 坪的平面車位, 所有的坪數要買到 54 坪, 才會有一個標準的配置.
一間「小三房」如何縮成室內坪數約 24~26 坪左右呢?
● 【3房2廳1衛】室內坪數大約 26 坪:
客廳約 4 坪、廚房與餐廳約 7 坪、主臥約 4 坪、兩間次臥約 5 坪 、客浴廁約 3 坪、兩個陽台約 3 坪.
● 【3房1廳2衛】室內坪數大約 24 坪:
客廳約 4 坪、廚房與餐廳約 4 坪、主臥約 4 坪、兩間次臥約 5 坪 、主客浴廁約 4 坪、兩個陽台約 3 坪.
一間「2+1房」如何縮成室內坪數約 19 坪左右呢?
客廳+廚房+餐廳約 7 坪、主臥約 4 坪、次臥約 3 坪 、客浴廁約 2 坪、兩個陽台約 3 坪.
假設在台北市中古屋一坪 70 萬, 新成屋一坪 100 萬的價格之下, 撇開公設與停車位不計, 同樣都是三房, 房價至少有 910~1300 萬的落差.
這種因應高房價而生的「新三房」, 生活空間相當「迷你」, 購屋前除了要看格局圖外, 還須留意屋內實際坪數與家庭成員的考量, 避免花大錢買房後, 才發現空間帶來的「 緊 」 、「 窄 」 、「 擠 」等生活不便性.
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大家在買房子的時候, 會考慮很多因素, 「地段」是最常被提及的購屋考量，因為如果地段選錯, 不僅交通不方便, 生活機能也不會太好; 另外還有房子位於的樓層與房子的格局也是大家常關注的地方, 不過還有一點是大家較少注意到的關鍵, 那就是「邊間戶」與「中間戶」的問題.
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每年五月是申報綜合所得稅的日子, 如果你剛買房成為「房貸族」, 你知道每個月繳出去的房貸利息能當作報稅扣除額來抵稅嗎？
如果善加利用房貸利息抵稅, 多省個幾千數萬不是難事, 這是「房貸族」應有的權益, 不要因為一時疏失而浪費一年一次的機會.
不過非全部付出去的房貸利息都可以扣除, 政府對於房貸利息抵稅訂定幾個條件, 只要看完這篇就能了解房貸利息抵稅的眉角, 避免申報錯誤的情況發生.
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目前高房價時代, 與其租房幫房東繳房貸, 倒不如自己買個窩還比較實在!
因此「套房」與「兩房」便是首購族或想投資收租的人第一個想到的標的.
但這兩個不同類型的物件, 評估時應該注意哪些地方? 請看我以下 6 大分析.
➤ 點圖來看看完這 6 點分析, 再決定要買「套房」還是買「兩房」!
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現在買房子, 不管有沒有車, 一定要順便買車位, 會比較保值, 以後房子也比較好賣, 但事實上, 許多人花大錢買了停車位, 才發現車位並不是想賣誰就賣誰, 自己只有使用權, 沒有獨立產權.
這是因為購屋者對停車位只求有而未瞭解所購買停車位該如何登記產權，只有弄懂停車位的分類, 才能保障自己的合法權益.
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好不容易準備了一筆頭期款買了房, 以為可以享受房價上漲帶來的愉悅感!
可是過了幾年, 奇怪! 怎麼跟想像中的不一樣?
買房後反而每年需要繳一堆稅金, 且房子還會折舊, 尤其買的又是高級社區的時候.
來看看買房後, 每年荷包究竟要噴那些費用吧!
同場加映 6
很多人買房時最怕買貴, 事後只能捶胸頓足; 或是抱持想等到房價低點再出手的心態, 而遲遲買不到房子!
其實不要過度期待買到房價低點, 因為即使房價再跌 2~3 成變得比之前便宜, 想購屋的你是否就敢出手買下? 還是又要再等房價跌下去, 變得更便宜才會購買?
買房切忌單看總價便宜就覺得可以下手, 而是要掌握房屋的「合理價」; 雖然合理價不能買到最便宜, 但也不至於買貴當冤大頭!
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