一般人買房最注意的部分是房價, 買的夠不夠便宜, 建商是否有附贈傢俱、家電等等.

再來就是關注銀行的房貸利率, 然後準備買房的頭期款.

但是買房可不能只考慮頭期款與貸款, 還需要考慮其他隱藏的成本, 不然真的會被錢追著跑!

買房究竟有那些隱藏的成本呢? 一起來看吧!

 

 

印花稅 (地方稅)

 

關於不動產的憑證指設定典權及買賣、交換、贈與、分割土地或房屋, 然後向地政機關申請物權登記之契據.

依《中華民國稅法》第1條規定: 本法規定之各種憑證, 在中華民國領域內書立者, 均應依本法納印花稅.

憑證單據上由政府蓋個印, 就成為合法憑證, 在訴訟時有法律保障, 所以大家對交納印花稅也樂於接受.

印花稅根據房屋評定現值(房屋造價殘值)土地公告現值來收費, 而不是以成交價為準. 

計算公式:

應繳印花稅 = (房屋評定現值 + 土地公告現值) × 0.1%

 

 

     什麼是房屋評定現值?     

 

捐稽徵機關就房子在所有權移轉時, 認定的建築物「現值」, 是有折舊過的金額; 建物現值的計算, 通常是依照當地縣市「不動產評價委員會」評定的標準價格.

通常坪數(面積)愈大、屋齡愈新、建材愈好、地段愈優, 則評定現值愈高; 同時, 北中南不同地區的差異也大.

 

     什麼是土地公告現值?     

 

即: 土地申報地價 x 土地移轉面積

 

     什麼是典權?     

 

典權限用於不動產, 是指取得使用他人不動產或獲得收益的權利.

而承典人除了佔有典產還可以把占有物轉而典讓/出租/抵押, 但典權約定限期不得超過 30 年, 而典權約期約滿後 2 年內, 若出典人不以原典價贖回者, 承典人就取得典物所有權.

 

EX:

小明支付 300 萬元給屋主小強, 藉此取得不動產使用的權利. 屋主小強將房子交付給小明, 並約定期限是 20 年.

當期限到期時, 屋主小強可用當初小明支付的 300 萬元贖回房子. 如果當期限到期又過了兩年, 屋主小強不去贖回, 則土地所有權依法屬於小明.

⟹ 所以小明稱為「典權人」, 房子稱為「典物」, 屋主小強稱為「出典人」, 小明對該房子有「典權」.

 

 

契稅 (地方稅)

 

依《契稅條例》第 2 條規定:

當不動產(包括土地+建物)發生移轉(買賣、贈與、佔有、典權、交換、分割)時, 買方需要繳納的費用.

土地部分會課徵土地增值稅, 所以不用課徵契稅. 而房屋的部分沒有增值的問題, 所以需要課徵契稅.

 

計算公式:

應繳契稅 = 核定契價 × 稅率

 

核定契價以房屋評定現值(房屋造價殘值)為基準, 而不是以成交價為準.

 

     契稅稅率     

 

 買賣、贈與、占有: 6%

 典權: 4%

 交換、分割: 2%

 

 

     免課契稅的時機     

 

 買賣土地

 持有國宅

 持有土地的人在自己的土地上蓋房子

 

 

 

        

規費

 

在取得土地及其上建築物改良物後, 必須到所轄的地政事務所辦理土地及建物移轉登記,以確定產權, 此時所須繳納之費用就是登記規費.

簡單來說就是: 政府提供的服務, 使用者付費.

依現行土地登記規則的規定, 政府辦理房屋轉移登記時要收取的登記規費有登記費書狀費:

     買賣登記規費     

 

課稅時機: 地政機關辦理過戶時

 

計算公式:

(房屋評定現值 + 土地公告現值) × 0.1% 

 

     申請貸款設定登記規費     

 

課稅時機: 地政機關辦理設定

 

計算公式: 

貸款金額 × 1.2 × 0.1% 

 

     書狀費(每張80元)     

 

地政機關依法發給權利人(買方)土地所有權狀、建築改良物所有權狀及他項權利證明書.

 

     

代書(地政士)費

 
代書的工作包括: 簽約、過戶登記、抵押設定登記、水電過戶、實價登錄等等.
 
常見收取費用的項目包括:
 

     簽約金     

 

也就是俗稱的「潤筆費」.

 

 

     過戶登記費用     

 

依照各個地政事務所表定收費.

 

以一筆土地(地號)、一戶房屋(建號)為收費標準.

 
 

     設定登記費用     

 

指代書幫你辦「設定」抵押登記這個動作的費用.

 

 

        實價登錄費用      

實價登錄費用

 
實價登錄由買方登錄還是由代書登錄?
 

《平均地權條例》第 47 條有個規定:

應由權利人(買方)申報, 如有委託地政士或不動產經紀業者辦理, 則應由地政士或不動產經紀業者申報登錄, 賣方並無申報登錄的義務.

根據這個條例, 因為有委託代書處理, 所以實價登錄就由代書申報登錄.

代書報價是 2000 元, 乍看好像有點貴, 不過算算自己的時薪還有交通費, 就覺得不算什麼了!

要注意實價登錄服務的費用是否在簽約時就載明在契約中.

如果沒載明在契約裡, 也要注意這個費用是否包含在委任代書的費用當中.

若代書在契約外另行報價要求支付, 則買方可以拒絕支付.

 

 

水電瓦斯費

 
如果有請代書, 代書會包辦水電瓦斯的過戶, 水電瓦斯的費用以實際交屋日按天數比例分攤.

因為新竹的台電、台水、中油服務據點不算太遠, 所以自己花個半小時就能辦完了.

 
 
 

仲介費

 
買方最多負擔房屋成交價的 2%, 賣方最多負擔為房屋成交價的 4%, 加總不超過 6%, 俗稱買2賣4.
 
EX:  仲介費是可以議價的, 以購買 1000 萬的房子來看,買方最高要給仲介 1000 X 2% = 20 萬的仲介費; 賣方最高要給仲介 1000 X 4% = 40 萬的仲介費.
 

如何買房買到便宜的價格? 請閱讀:
買房怕買貴當冤大頭? 來用買屋比價神器幫您找便宜!

 

 

申辦銀行貸款費用

 
如果需要跟銀行貸款, 除了房貸利率之外, 還有開辦費、信用查詢費、代辦費用、鑑價費用等數千元不等的銀行費用需要考慮.
 

 

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如果你是第一次買房, 手頭又有預算, 想更了解與銀行洽談貸款的眉角, 推薦你上 Hahow 好學校的房貸理財線上課程, 用手機就能馬上收看, 裡面有培養個人信用評分、拉高房貸額度、降低月付金、節省貸款手續費等方法, 不到 3000 元的課程, 幫你比別人省下數萬元的支出, 絕對是一門非常划算的投資!

 

 

 

 

火險與地震險

 
921 震災後, 政府規定屋主從原本「住宅火險」擴大為住宅火災及地震基本保險.

貸款銀行在承貸時, 也規定屋主投保火災險.

如果沒有辦理住宅地震基本保險住宅火災保險, 銀行是不會同意撥款的.

保險費用根據房屋地址、樓高、結構與坪數等等來決定「保額」多寡.

關於地震險的介紹, 請閱讀: 請閱讀:
房屋保險: 地震險有四種, 怎麼保最好?

 
 
 

房貸型壽險

 
雖然房貸型壽險不像「火災地震險」是需要強制保的保險, 如果想避免風險降臨時, 讓自己的家庭暴露於風險中, 替自己的房子加保房貸型壽險, 也是不錯的選擇, 房貸型壽險的保費根據房貸金額多寡來決定, 一般來說數 10 萬元不等.
 

關於房貸型壽險的介紹, 請閱讀:
買房辦房貸還要額外買壽險嗎? 一次搞懂「房貸型壽險」優缺點!

 
 
 

 

     同場加映 1     

 
近年來市場上出現一個「40年期」的房貸專案,  透過延長還款期限來減低貸款人的自備款與每月的還款壓力, 增加首購族或年輕族群申貸意願, 早日達成買房夢想, 相對的總利息支出也會比 20 、30 年期房貸來得沉重.
 
不過 40 年期房貸並非每個人都可以申請, 所以很少人用, 或者根本就沒有聽過. 到目前為止, 全台也只有 5 家銀行有承作 40 年期房貸的業務, 市占率極低, 那麼申請 40 年期房貸還有其他該注意的事情嗎?
 

點圖來看 - 40年期房貸是房貸族的解藥還是毒藥? 申辦前需要搞懂的12件事!

     同場加映 2     

 

在購屋預算有限與家庭人口減少的條件下, 市場對標準三房等空間需求逐漸減少, 讓建商新蓋的房子從傳統「三房」的格局, 轉向有彈性、功能性高的「新三房」居住空間型態.

「新三房」是「小三房」與「2+1房」, 雖然看起來都是三房, 但骨子裡完全不同: 以前的標準三房, 室內將近 32 坪, 而現在建商新蓋的「三房」, 室內空間大約 20 坪左右, 這是建商在三房產品上玩文字遊戲, 因此衍伸出不同類型的三房.

點圖來看 - 同樣是三房, 為什麼房價與坪數相差那麼多? 一次搞懂「正三房」、「小三房」與「2+1房」!

 

     同場加映 3     

 

大家在買房子的時候, 會考慮很多因素, 「地段」是最常被提及的購屋考量,因為如果地段選錯, 不僅交通不方便, 生活機能也不會太好; 另外還有房子位於的樓層與房子的格局也是大家常關注的地方, 不過還有一點是大家較少注意到的關鍵, 那就是「邊間戶」與「中間戶」的問題.

「邊間戶」與「中間戶」這兩種戶型有什麼區別? 要怎麼挑才適合自己呢? 下面的優缺點分析幫你在買房選擇時可以做參考.

點圖來看 - 買房選戶型是「邊間戶」還是「中間戶」好? 一次看懂優缺點大分析!

 

     同場加映 4     

 
「買房不容易, 養房更是難!」好不容易準備了一筆頭期款買了房, 以為可以享受房價上漲帶來的愉悅感! 可是過了幾年, 奇怪! 怎麼跟想像中的不一樣?
 
買房後反而每年需要繳一堆稅金, 且房子還會折舊, 尤其買的又是高級社區的時候...... 來看看買房後, 每年荷包究竟要噴那些費用吧!
 

點圖來看買房後, 還有什麼是每年需要繳的費用?

 

     同場加映 5     

 
根據全世界房地產歷史來看, 房價的漲幅都是「倍數成長、百分比修正」,  即使房價再跌 2~3 成變得比之前便宜, 想購屋的你是否就敢出手買下? 還是又要再等房價跌下去, 變得更便宜才會購買?  買房切忌單看總價便宜就覺得可以下手, 而是要掌握房屋的「合理價」......
 

點圖來看買房掌握 9 大房價估算公式, 不怕買貴被當肥羊宰

 

 

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