買房除了頭期款和貸款,
還有什麼會忽略的費用?
一般人買房最注意的部分是房價, 買的夠不夠便宜, 建商是否有附贈傢俱、家電等等.
再來就是關注銀行的房貸利率, 然後準備買房的頭期款.
但是買房可不能只考慮頭期款與貸款, 還需要考慮其他隱藏的成本, 不然真的會被錢追著跑!
買房究竟有那些隱藏的成本呢? 一起來看吧!
印花稅 (地方稅)
關於不動產的憑證指設定典權及買賣、交換、贈與、分割土地或房屋, 然後向地政機關申請物權登記之契據.
依《中華民國稅法》第1條規定: 本法規定之各種憑證, 在中華民國領域內書立者, 均應依本法納印花稅.
憑證單據上由政府蓋個印, 就成為合法憑證, 在訴訟時有法律保障, 所以大家對交納印花稅也樂於接受.
印花稅根據房屋評定現值(房屋造價殘值)與土地公告現值來收費, 而不是以成交價為準.
計算公式:
應繳印花稅 = (房屋評定現值 + 土地公告現值) × 0.1%
什麼是房屋評定現值?
捐稽徵機關就房子在所有權移轉時, 認定的建築物「現值」, 是有折舊過的金額; 建物現值的計算, 通常是依照當地縣市「不動產評價委員會」評定的標準價格.
通常坪數(面積)愈大、屋齡愈新、建材愈好、地段愈優, 則評定現值愈高; 同時, 北中南不同地區的差異也大.
什麼是土地公告現值?
即: 土地申報地價 x 土地移轉面積
什麼是典權?
典權限用於不動產, 是指取得使用他人不動產或獲得收益的權利.
而承典人除了佔有典產還可以把占有物轉而典讓/出租/抵押, 但典權約定限期不得超過 30 年, 而典權約期約滿後 2 年內, 若出典人不以原典價贖回者, 承典人就取得典物所有權.
EX:
小明支付 300 萬元給屋主小強, 藉此取得不動產使用的權利. 屋主小強將房子交付給小明, 並約定期限是 20 年.
當期限到期時, 屋主小強可用當初小明支付的 300 萬元贖回房子. 如果當期限到期又過了兩年, 屋主小強不去贖回, 則土地所有權依法屬於小明.
⟹ 所以小明稱為「典權人」, 房子稱為「典物」, 屋主小強稱為「出典人」, 小明對該房子有「典權」.
契稅 (地方稅)
依《契稅條例》第 2 條規定:
當不動產(包括土地+建物)發生移轉(買賣、贈與、佔有、典權、交換、分割)時, 買方需要繳納的費用.
土地部分會課徵土地增值稅, 所以不用課徵契稅. 而房屋的部分沒有增值的問題, 所以需要課徵契稅.
計算公式:
應繳契稅 = 核定契價 × 稅率
核定契價以房屋評定現值(房屋造價殘值)為基準, 而不是以成交價為準.
契稅稅率
● 買賣、贈與、占有: 6%
● 典權: 4%
● 交換、分割: 2%
免課契稅的時機
● 買賣土地
● 持有國宅
● 持有土地的人在自己的土地上蓋房子
規費
在取得土地及其上建築物改良物後, 必須到所轄的地政事務所辦理土地及建物移轉登記，以確定產權, 此時所須繳納之費用就是登記規費.
簡單來說就是: 政府提供的服務, 使用者付費.
依現行土地登記規則的規定, 政府辦理房屋轉移登記時要收取的登記規費有登記費及書狀費:
買賣登記規費
課稅時機: 地政機關辦理過戶時
計算公式:
(房屋評定現值 + 土地公告現值) × 0.1%
申請貸款設定登記規費
課稅時機: 地政機關辦理設定時
計算公式:
貸款金額 × 1.2 × 0.1%
書狀費(每張80元)
地政機關依法發給權利人(買方)土地所有權狀、建築改良物所有權狀及他項權利證明書.
代書(地政士)費
簽約金
也就是俗稱的「潤筆費」.
過戶登記費用
依照各個地政事務所表定收費.
以一筆土地(地號)、一戶房屋(建號)為收費標準.
設定登記費用
指代書幫你辦「設定」抵押登記這個動作的費用.
實價登錄費用
實價登錄費用
《平均地權條例》第 47 條有個規定:
應由權利人（買方）申報, 如有委託地政士或不動產經紀業者辦理, 則應由地政士或不動產經紀業者申報登錄, 賣方並無申報登錄的義務.
根據這個條例, 因為有委託代書處理, 所以實價登錄就由代書申報登錄.
代書報價是 2000 元, 乍看好像有點貴, 不過算算自己的時薪還有交通費, 就覺得不算什麼了!
要注意實價登錄服務的費用是否在簽約時就載明在契約中.
如果沒載明在契約裡, 也要注意這個費用是否包含在委任代書的費用當中.
若代書在契約外另行報價要求支付, 則買方可以拒絕支付.
水電瓦斯費
因為新竹的台電、台水、中油服務據點不算太遠, 所以自己花個半小時就能辦完了.
仲介費
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申辦銀行貸款費用
好康逗相報
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火險與地震險
貸款銀行在承貸時, 也規定屋主投保火災險.
如果沒有辦理住宅地震基本保險與住宅火災保險, 銀行是不會同意撥款的.
保險費用根據房屋地址、樓高、結構與坪數等等來決定「保額」多寡.
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房貸型壽險
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同場加映 2
記得幾年前跟著代銷仲介看房時, 他們跟我講的房地產術語我完全都不懂, 當時的我要買 2 房或是 3 房都沒有設定好, 就連進到房子裡頭也不知道要看啥, 唯一會看的就是採光通風與房內設備是否新舊這樣, 跟一般剛開始看房子的首購族差不多.
直到後來房子看多了, 才從中整理出看房心得: 把 70% 精力花在了解房子本身條件, 剩餘 30% 精力留到現場感受房子的內部、外部與共用情況, 其實看房重點就是那幾個, 只要掌握住本篇我提供 20 種方式, 不用看到 100 間房也能買到適合自己的房子.
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同場加映 3
買房是人生一個重大決定， 市面上房屋百百種， 各個座落條件不盡相同， 即使是同一棟房子的同一層樓， 也會因為不同坐向而導致房價有所不同，有效率地大量查找物件、並且清楚地記錄下來，是購屋族的首要功課。
找房的眉角很多， 本篇教你學會各種找房方法後， 配合大量實際看屋，以及使用清晰的比較表格，就能找到符合自己心目中最適合的房子。
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同場加映 4
在購屋預算有限與家庭人口減少的條件下, 市場對標準三房等空間需求逐漸減少, 讓建商新蓋的房子從傳統「三房」的格局, 轉向有彈性、功能性高的「新三房」居住空間型態.
「新三房」是「小三房」與「2+1房」, 雖然看起來都是三房, 但骨子裡完全不同: 以前的標準三房, 室內將近 32 坪, 而現在建商新蓋的「三房」, 室內空間大約 20 坪左右, 這是建商在三房產品上玩文字遊戲, 因此衍伸出不同類型的三房.
同場加映 5
大家在買房子的時候, 會考慮很多因素, 「地段」是最常被提及的購屋考量，因為如果地段選錯, 不僅交通不方便, 生活機能也不會太好; 另外還有房子位於的樓層與房子的格局也是大家常關注的地方, 不過還有一點是大家較少注意到的關鍵, 那就是「邊間戶」與「中間戶」的問題.
「邊間戶」與「中間戶」這兩種戶型有什麼區別? 要怎麼挑才適合自己呢? 下面的優缺點分析幫你在買房選擇時可以做參考.
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