房地產筆記

房子在每個地段價值不同, 所以「區位」是影響房價高低的最大因素; 再來則是「屋齡」.

撇除精華區與具有都更條件的老屋, 同區位的房子因土地價格相差不大, 通常屋齡愈高的房屋, 房價愈低. 市場上針對每間房子的建築結構有制定耐用年限, 現代都市建築以鋼筋混擬土(RC)結構為主, 為了方便數據計算, 假設耐用年限為 50 年 [註1]:

 同時期預售屋與成屋之間, 屋齡每差距一年, 約有 2% 價差 [註2]. 

EX：

假設 5 年中古屋行情每坪 50 萬元:

●  推算同期同區段「預售屋」的合理價:

➩ 50萬元 + (5 - 0) × 2% × 50萬元 = 55 萬元

●  推算附近10年「中古屋」的合理價:

➩ 50萬元 - (10 - 5) × 2% × 50萬元 = 45 萬元

依此邏輯推算 10 年屋齡的中古屋價格, 即可依賣方當初購買成交價的 8 折來計算.

[註]:

1. 耐用年限為 50 年是來自於統計回歸線, 沒有任何科學根據. 

2. 此方法倒不是說 50 年過後, 建物就完全沒有價值, 而是提供一個同區段、比較時間 10年內的物件新舊的量化算法供大家參考, 因為即使建物再怎麼舊, 還是會收斂到一個殘值, 不會完全是零的狀態.

3. 房地價值 = 土地 + 房屋 + 成家的夢(開發利潤), 後兩者 (房屋 + 成家的夢) 無法分開統計, 且隨時間變動.

➩ 最簡單的方式是: 買新古屋看實價登錄與週圍附近比價, 買30年以上老屋則要注意土地坪數與土地單價.

按屋齡推估房價的方式, 以下兩種情況無法呈現真實行情:

●  房價過高或過低的區域

➩ 因為精華地段房地產價值主要來自土地, 並非建物, 因此需採其它估價方法.

     由4樓看房價     

     不適用的情況     

     從房型看房價     

     從租金直接估房價     

又稱為租金回溯法、收益還原法、收益現值法、收益資本金化法等. 簡單來說就是你投資這間房子, 將來會得到多少收益, 用投報率來還原房價.

因為租金行情會反映了房客的喜好度, 因此運用租金回推房價, 可將市場接受度的偏差降至最低; 如果該投資物件的投報率不高, 就顯示房屋售價的確偏高.

⟹ 類似股市的「本益比」概念, 可以讓投資人很快地判斷股價 (房價) 是否過度偏高.

套房的租金投報率計算方式: 租金投報率 = 年租金收入 ÷ 房子總價

反推可得房子總價是: 房子總價 = (每月租金 × 12個月) ÷ 租金投報率

EX:

在新北市某 5 年內新大樓的三房產品月租 4 萬, 可得出該棟大樓三房產品合理總價大約是 4 × 12 ÷ (2%~2.5%) = 1920~2400 萬元.

●  一般住宅還是可以用 2% 租金投資報酬率的方式檢視售價是否過高, 但在熱門的區域與店面, 由於房價高漲, 相對會壓縮租金報酬率, 讓使「投報率比價法」失準.

● 若租金投資報酬率 < 2%, 除非該房屋其他條件特殊, EX: 有都更的機會, 或是附近有重大利多建設完工, 不然不建議買售價過高的房子.

⟹ 報酬率低於銀行定存, 就沒有投資價值.

在同一個區域內, 找出幾間和目標房屋條件相近的房屋, 逐項比較評分, EX: 基地面積大小、使用地目、臨路寬度大小、建材規劃等級、產品格局規劃、交通動線遠近、建商背景、建築設計團隊、周邊生活機能條件等等. 

比較的物件的範圍最好滿足下列條件推算出來的每戶每坪單價才較為準確:

● 距離在 500 公尺內最好.

● 屋齡差距最好在 5 年.

●   查得的成交行情最好也是在半年以內、不要超過一年.

EX: 

若得知某區域 A 預售屋每坪 50 萬; 近期也有 B 新成屋開價 40 萬元, 那麼 C 新成屋的價格可以推算為:

(50萬 + 40萬) ÷ 2 = 約 45 萬左右, 或者 40~50 萬.

⟹ 此算法較為籠統, 需多詢問比價個案才能更聚焦.

先得知建商購地的價格與土地坪數, 然後依照土地的使用分區、住宅的容積率、推案管銷、營造成本, 廣告預算、支付銀行的利息、建商利潤等, 回推到建商每坪實際的成本, 得出合理推案價, 又稱為「標準回溯法」.

⟹ 由於公式複雜, 通常為建築師、估價師等專業人士運用.

預售屋每建坪開價 【建商未來開價】

= 預售屋每建坪單價 【建商推案底價】 × 利潤成本

= 每建坪的成本價 × 管銷成本 × 利潤成本

= (每坪土地成本價 + 每坪營造成本) × 管銷成本 × 利潤成本

= (土地成本 ÷ 容積率 ÷ 銷坪係數 + 每坪營造成本) × 管銷成本 × 利潤成本

計算預售屋單價時, 通常以土地每坪單價來計算:

土地成本 = 購地價 ÷ 土地坪數

容積率的多寡與物件所在地點的土地使用分區有關, 且每個縣市容積率規定各不相同, 可以到該縣市的「都發局」查詢土地使用分區的容積率.

容積率 = 總樓層面積 ÷ 基地面積

⟹ 代表每單位土地面積可以興建之建坪坪數, 也就是房子可以蓋多高.

⟹ 室內面積可視為容積, 因為容積率是不算公設的, 也就是實坪.

EX:

台北市土地使用分區的容積率如下:

●  第一種住宅區 (住一): 60%

●  第二種住宅區 (住二): 120%

●  第三種住宅區 (住三): 225%

●  第四種住宅區 (住四): 300%

⟹ 住三容積率為 225%, 表示每 1 坪土地最多容許蓋 2.25 建坪面積.

什麼是容積率? 請閱讀: 

➤ 什麼因素影響房子的高矮胖瘦? 一次搞懂「建蔽率」與「容積率」!

又稱為公設比、建築系數、建築坪效、銷坪比與售坪比, 代表實際銷售面積與建築容積面積的比例, 通常設定為 1.6~1.7.

因為除了容積率換算出主建物的樓地板面積之外, 建商未來銷售也會把建物以後的大小公設計入權狀坪數銷售, 這才會是建商所有登記的銷售面積.

EX: 

若某區容積率為 440%, 則容積率 1 坪地坪就是換到 4.4 坪建坪 (不包含大小公設), 再乘上銷坪係數 1.6~1.7, 可得知建商登記的銷售面積為 7.04~7.48 坪 (包含大小公設).

公設分為:

●  大公設: 所有住戶共同持有, EX: 大廳、機電空間等等.

●  小公設: 由該曾住戶共有, 範圍較小, EX: 每層樓的梯廳與樓梯間.

以當地房價的 1/5~1/4 來計算營造成本.

EX: 如果當地平均行情是每坪 50 萬元, 則營造成本大約是每坪 10~12.5 萬元.

涵蓋廣告預算、建商取得土地融資利息成本與建築融資成本等, 通常為土地和營造成本合計的 1.3~1.4 倍.

建商開發土地、整合土地、建築營造、販賣銷售, 整體時間至少要兩年以上, 在此期間建商必須承受景氣的風險、原物料上漲的風險、利率上調、利息增加的風險等等, 因此一般建商利潤成本約為總成本的 2~3 成.

EX:

建商在台北市用 1.5 億標下 100 坪的住三土地, 容積率為 225%, 假設一般住宅每坪建造成本 10~20 萬間、銷坪係數為1.65、營造成本每坪 20 萬元、管銷成本為 1.4、利潤成本為 2 成, 則:

該案未來推出的開價

= (土地成本 ÷ 容積率 ÷ 銷坪係數 + 每坪營造成本) × 管銷成本 × 利潤成本

= (1.5億 ÷ 100坪 ÷ 225% ÷ 1.65 + 20萬) × 1.4 × 1.2 = 101萬.

-----

「建商成本比價法」可幫助買方了解建案大概的行情, 但實際的銷售價格仍要看建商的整體規劃與設備; 如果想要買到好價格, 可以挑選特殊時機, EX: 建案剛推案不久、農曆 7月、建案尾聲時未售出的散戶等等, 都可因建商求業積而有機會對買方放寬議價空間.