為了避免都市過度發展, 造成人口擁擠與公共設施不足的問題, 於是政府訂定各種土地使用分區的「建蔽率」與「容積率」, 規範土地開發密度, 以維護環境品質.
不管您是買預售屋還是中古屋, 即使同樣大小的土地, 也會因為每個區域的「建蔽率」與「容積率」不同, 影響到房子的寬度與高度, 甚至連土地價格也會受到影響.
建蔽率
如何計算建蔽率
公式:
建蔽率 = 建築面積 ÷ 基地面積
一般使用的方式為:
建築面積 = 建蔽率 × 基地面積
EX:
假設某區建蔽率為 30%, 而在 100 坪的土地上, 則建築面積可達到: 100 × 30% = 30 坪; 剩下的 70 坪則可以作為建設水池、花園或中庭等戶外設施.
建蔽率愈小, 留下空地面積愈大!
實施建蔽率的目的
● 防止基地面積過度稠密使用, 在建築面積以外的空地上, 可用來作為道路退縮、打造出一個花園、水池或者像是泳池等等的戶外設施, 以維持環境品質.
● 確保適當的空地, 維持建物間的棟距, 不會造成空間壓迫感.
建蔽率愈小愈好嗎?
假設某基地只有 100 坪, 建蔽率 30%, 那麼可用空地只有 70 坪; 但如果基地有 1000 坪, 即使建蔽率 60%, 可用空地也有 400 坪, 反而有較大的公共空間.
⇨ 所以買房前先確認「基地面積的大小」 , 再用建蔽率試算.
⇨ 若需要有較大的公共空間, 就選擇尋找建蔽率較小的土地使用分區 (第一種住宅區).
容積率
如何計算容積率
公式:
容積率 = 總樓層面積 ÷ 基地面積
一般使用的方式為:
總樓層面積 = 容積率 × 基地面積
EX:
假設建蔽率為 50%, 100 坪的基地, 1 樓只能蓋 100 × 50% = 50 坪, 只能少不能多.
假設容積率為 100%, 100 坪的土地, 全部可以蓋 100 × 100% = 100 坪的房子.
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● 如果 100 坪的基地, 建蔽率為 50%、容積率為 100%, 表示 1 樓建築面積最大為 50 坪、全部可以蓋 100 坪的房子, 選擇蓋 100 ÷ 50 = 2 層樓, 剛好用完容積.
● 如果建蔽率維持 50% 不變、容積率改為 200%, 則可以選擇蓋 200 ÷ 50 = 4 層樓, 剛好用完容積.
樓層數 = 容積率 ÷ 建蔽率
在相同的地基上, 相同的容積率可以有不同的建蔽率, 即因應土地的大小作變化 (假設建蔽率改變、容積率維持 200% 不變):
● 如果建蔽率從 50% 變成 20%, 本來用完容積最多只能蓋 200 ÷ 50 = 4 層樓, 現在就可以蓋 200 ÷ 20 = 10 層樓.
● 如果建蔽率改成 2%, 則可以蓋 200 ÷ 2 = 100 層樓, 台北 101 大樓就是這樣蓋出來的.
容積率固定, 就看想要往上蓋高, 還是往左右增胖!
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實施容積率的目的
● 有效控制都市建物密度及人口分佈的問題, 使建設發展與都市計劃密切配合.
● 使建築物設計較具彈性, 讓建物外貌多樣化, 塑造良好都市景觀.
● 限制每一筆土地上的總樓層面積, 可使建地供給量趨於穩定, 不會把房屋一窩蜂全部蓋在精華區 (市中心), 長遠來看具有穩定地價的作用.
● 若不限制容積率, 則建商為了賺更多錢, 會把建物蓋的更高, 造成某些地方 「 一線天 」 的人造奇景, 如此會產生嚴重的空間壓迫感與日照不足的情況.
建蔽率 V.S. 容積率
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在購屋預算有限與家庭人口減少的條件下, 市場對標準三房等空間需求逐漸減少, 讓建商新蓋的房子從傳統「三房」的格局, 轉向有彈性、功能性高的「新三房」居住空間型態.
「新三房」是「小三房」與「2+1房」, 雖然看起來都是三房, 但骨子裡完全不同: 以前的標準三房, 室內將近 32 坪, 而現在建商新蓋的「三房」, 室內空間大約 20 坪左右, 這是建商在三房產品上玩文字遊戲, 因此衍伸出不同類型的三房.
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其實替房子買壽險, 乍看是多了一筆支出, 但是如果它可以避免房子被查封或拍賣、房貸利率會較優惠、貸款成數也有望提高, 那也是個不錯的選擇.
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