為了避免都市過度發展, 造成人口擁擠與公共設施不足的問題, 於是政府訂定各種土地使用分區的「建蔽率」與「容積率」, 規範土地開發密度, 以維護環境品質.

不管您是買預售屋還是中古屋, 即使同樣大小的土地, 也會因為每個區域的「建蔽率」與「容積率」不同, 影響到房子的寬度與高度, 甚至連土地價格也會受到影響.

 

 

 

建蔽率

 
又稱建築密度、建築覆蓋率, 指房屋最大水平投影面積與基地面積的比率.
 
用白話來說, 指的是一塊空地上, 可以蓋的建物範圍 (即建築面積) 有多少, 屬於平面管制.
 
 

     如何計算建蔽率     

 

公式: 

 

建蔽率 = 建築面積 ÷ 基地面積

 

一般使用的方式為:

 

建築面積 = 建蔽率 × 基地面積

 

EX: 

假設某區建蔽率為 30%, 而在 100 坪的土地上, 則建築面積可達到: 100 × 30% = 30 坪; 剩下的 70 坪則可以作為建設水池、花園或中庭等戶外設施.

 

 建蔽率愈小, 留下空地面積愈大! 

 

 

     實施建蔽率的目的     


● 防止基地面積過度稠密使用, 在建築面積以外的空地上, 可用來作為道路退縮、打造出一個花園、水池或者像是泳池等等的戶外設施, 以維持環境品質.

● 確保適當的空地, 維持建物間的棟距, 不會造成空間壓迫感.
 
● 提升棟距間的採光、通風、日照、安全、舒適與私密性.
 
● 配合高度限制, 以控制建物的高度 (容積).
 
 

     建蔽率愈小愈好嗎?     

 

假設某基地只有 100 坪, 建蔽率 30%, 那麼可用空地只有 70 坪; 但如果基地有 1000 坪, 即使建蔽率 60%, 可用空地也有 400 坪, 反而有較大的公共空間.

 

⇨ 所以買房前先確認「基地面積的大小」 , 再用建蔽率試算.

⇨ 若需要有較大的公共空間, 就選擇尋找建蔽率較小的土地使用分區 (第一種住宅區).

 

 

 

容積率

 
指基地內建築物總樓層面積 (不包括地下層及屋頂突出物) 與基地面積的比率.
 
⇨ 建坪 (建築物總建坪) 與地坪 (土地總地坪) 之比.
 
用白話來說, 指的是在既有的土地面積上, 房子可以蓋多少層樓, 屬於立體管制. 
 
 

     如何計算容積率     

 

公式:

 

容積率 = 總樓層面積 ÷ 基地面積

 

一般使用的方式為:

 

總樓層面積 = 容積率 × 基地面積

 

EX: 

假設建蔽率為 50%, 100 坪的基地, 1 樓只能蓋 100 × 50% = 50 坪, 只能少不能多.

假設容積率為 100%, 100 坪的土地, 全部可以蓋 100 × 100% = 100 坪的房子.

(圖片來源: 網路)

● 如果 100 坪的基地, 建蔽率為 50%、容積率為 100%, 表示 1 樓建築面積最大為 50 坪、全部可以蓋 100 坪的房子, 選擇蓋 100 ÷ 50 = 2 層樓, 剛好用完容積.

● 如果建蔽率維持 50% 不變、容積率改為 200%, 則可以選擇蓋 200 ÷ 50 = 4 層樓, 剛好用完容積.

 

 樓層數 = 容積率 ÷ 建蔽率 

 

在相同的地基上, 相同的容積率可以有不同的建蔽率, 即因應土地的大小作變化 (假設建蔽率改變、容積率維持 200% 不變):

● 如果建蔽率從 50% 變成 20%, 本來用完容積最多只能蓋 200 ÷ 50 = 4 層樓, 現在就可以蓋 200 ÷ 20 = 10 層樓.

● 如果建蔽率改成 2%, 則可以蓋 200 ÷ 2 = 100 層樓, 台北 101 大樓就是這樣蓋出來的.

 

 容積率固定, 就看想要往上蓋高, 還是往左右增胖! 

 

(圖片來源: 網路)

 

 

     實施容積率的目的     


● 有效控制都市建物密度及人口分佈的問題, 使建設發展與都市計劃密切配合.

● 使建築物設計較具彈性, 讓建物外貌多樣化, 塑造良好都市景觀.

● 限制每一筆土地上的總樓層面積, 可使建地供給量趨於穩定, 不會把房屋一窩蜂全部蓋在精華區 (市中心), 長遠來看具有穩定地價的作用.

● 若不限制容積率, 則建商為了賺更多錢, 會把建物蓋的更高, 造成某些地方 「 一線天 」 的人造奇景, 如此會產生嚴重的空間壓迫感與日照不足的情況.

 

 

   建蔽率 V.S. 容積率   

 

 


 

     同場加映 1     

 

在購屋預算有限與家庭人口減少的條件下, 市場對標準三房等空間需求逐漸減少, 讓建商新蓋的房子從傳統「三房」的格局, 轉向有彈性、功能性高的「新三房」居住空間型態.

「新三房」是「小三房」與「2+1房」, 雖然看起來都是三房, 但骨子裡完全不同: 以前的標準三房, 室內將近 32 坪, 而現在建商新蓋的「三房」, 室內空間大約 20 坪左右, 這是建商在三房產品上玩文字遊戲, 因此衍伸出不同類型的三房.

點圖來看 - 同樣是三房, 為什麼房價與坪數相差那麼多? 一次搞懂「正三房」、「小三房」與「2+1房」!

 

     同場加映 2     

 

大家會替自己與家人購買人身保險、會替車子購買產物保險, 避免當遇到意外狀況時, 可以有備無患, 給家人一個保障, 也給自己買一個心安, 但你知道房貸也需要保險嗎?

房貸通常是每個家庭每月最大筆的一項支出, 加上申請房貸還要多保個「火災地震險」的強制險, 如果再買個房貸壽險, 擔心會增加經濟負擔而卻步.

其實替房子買壽險, 乍看是多了一筆支出, 但是如果它可以避免房子被查封或拍賣、房貸利率會較優惠、貸款成數也有望提高, 那也是個不錯的選擇.

點圖來看 - 買房辦房貸還要額外買壽險嗎? 一次搞懂「房貸型壽險」優缺點!

 

     同場加映 3     

 

買房除了買在好地點外, 大部分的購屋族只知道挑選房貸利率較低的銀行來承辦就好了, 但若是「房貸還款方式」選擇錯誤, 不僅會失去原本的生活品質, 同時還會被錢追到喘不過氣.

房貸關係著自己未來 20~40 年間每個月現金流的問題, 那要選擇哪種還款方式才適合自己呢?

點圖來看 - 房貸還款怎麼還? 一次搞懂本金平均攤還與本息平均攤還!

 

 

     同場加映 4     

 

好不容易準備了一筆頭期款買了房, 以為可以享受房價上漲帶來的愉悅感!

可是過了幾年, 奇怪! 怎麼跟想像中的不一樣?

買房後反而每年需要繳一堆稅金, 且房子還會折舊, 尤其買的又是高級社區的時候.

來看看買房後, 每年荷包究竟要噴那些費用吧!

點圖來看買房後, 還有什麼是每年需要繳的費用?

 

     同場加映 5     

 

很多人買房時最怕買貴, 事後只能捶胸頓足; 或是抱持想等到房價低點再出手的心態, 而遲遲買不到房子!

其實不要過度期待買到房價低點, 因為即使房價再跌 2~3 成變得比之前便宜, 想購屋的你是否就敢出手買下? 還是又要再等房價跌下去, 變得更便宜才會購買?

買房切忌單看總價便宜就覺得可以下手, 而是要掌握房屋的「合理價」; 雖然合理價不能買到最便宜, 但也不至於買貴當冤大頭!

​ ​

 

【延伸閱讀】

1. 買房除了頭期款和貸款, 還有什麼會忽略的費用?

2. 看完這 6 點分析, 再決定要買「套房」還是買「兩房」!

3. 房貸還款怎麼還? 一次搞懂本金平均攤還與本息平均攤還!

4. 房屋稅的金額怎麼來? 一次搞懂什麼是房屋稅!

5. 實價登錄新功能, 房屋單價試算更清楚!

 

 

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