房貸繳了還能再借出來用?
一次搞懂「理財型房貸」優缺點!

 

對大多數有殼族說, 房貸就是最沉重的壓力, 每個月繳完房貸給銀行後, 身上沒有多餘的現金可以使用, 如果剛好想出國、想結婚、想投資等短期資金周轉時, 不得已只好跟銀行申請信用貸款或是與親朋好友東湊西借, 才勉強滿足需求.

其實有一種利率比一般房貸高, 但比信用貸款利率低很多的房貸商品, 並享有隨借隨還、動用才計息的服務, 如同將房貸活化成一筆資金額度, 替自己換得未來更靈活的資金運用, 這種特殊房貸商品就是「理財型房貸」.

 

 

什麼是理財型房貸?

 

一般房貸是購屋族的長期負債, 每月本金/本息攤還一筆固定金額給銀行後, 就不能再動用了; 但「理財型房貸」是把這筆負債變成投資理財的工具, 將已償還給銀行的房貸本金, 轉換成可供借款的循環信用額度, 當有資金需求時, 可隨時向銀行重新借出來運用的一種房貸專案.

 

理財型房貸 = 理財+房貸

 

不過天下沒有白吃的午餐, 這筆方便的資金調度是以提升些微利率作為代價, 如果只是單純購屋需求, 並不打算運用「理財型房貸」來借款, 那麼使用一般的房貸即可, 避免浪費多繳的利息.

 

 

理財型房貸的優點

 

     有動用才計息     

一般貸款如果放款後, 不管有沒有用到, 都要從放款日開始計算利息; 但理財型房貸是核貸下來的額度如果沒有使用, 完全不須負擔任何利息, 只有把錢提領出來才開始「按日按額」計息, 將房貸價值「彈性」靈活運用, 並省下不必要的利息支出.

 

理財型房貸將「不動產」轉為「動產」(可流動的資金)

 

- [例子]: 

如果借了 1000 萬的一般貸款, 即使只提領 200 萬, 還是要以 1000 萬的利率來算; 而向銀行申貸 1000 萬的理財型房貸, 若目前已經還了 200 萬,那麼這 200 萬會變成一個循環信用額度, 只需要按日償還「已提領金額 200 萬」的利率即可.

假設理財型房貸為 2.5%, 動用這 200 萬額度 10 天, 則按日按額計息的費用為:

= 借款額度 × 年利率 × (借款天數 / 365)

= 200 萬 × 2.5% (年利率) × (10 / 365) (天)

= 1370 元/日

 

     利率比一般借貸低     

信用貸款因為無擔保品, 只憑藉借款人的個人信譽, 所以貸款利率落在 5%~15%, 而理財型房貸是以房子作為擔保品, 對銀行而言風險較低, 所以能降低利率.

一般理財型房貸借款利率大約 2% ~3.5 % 左右, 也比其他諸如保單質借、股票融資、現金卡或信用卡等預借利率相對較低, 比較適合有投資理財需求的民眾, 不過低利率並非每個人都能申請的到, 還要考量到房子的坐落地點、貸款人的信用紀錄與財務狀況.

 

     還款彈性     

理財型房貸可隨借隨還, 不受到綁約的限制, 提前償還沒有違約金, 比起其他借款來說方便許多.

 

     可當臨時備用金     

理財型房貸屬於銀行的短期契約, 多以一年一約為主, 如果信用狀況正常, 通常合約期滿都能自動續約, 不用重新申請, 那麼這筆每月已還的房貸本金可以當成臨時備用金, 用來旅遊、繳子女學費、房屋修繕與投資等各種用途, 以便不時之需.

 

     資金提領方便     

銀行對於信用貸款審視上嚴格, 需要準備個人財力證明, 經過層層審核, 最快隔天才能放款; 但理財型房貸免去了繁重的程序,讓備用金額度與活儲帳戶相連結, 透過拿存摺到銀行、用金融卡到 ATM 或用網路銀行轉帳等, 就能直接提領現金, 省時又方便.

 

     債務整合     

如果有卡債、車貸與信貸等多筆負債需要繳納, 只要你名下有房屋, 那麼可以使用理財型房貸當作一筆房貸去整合其他貸款, 最大好處是以房貸低利率讓利息減少、降低月付金, 讓生活比較不會那麼吃緊.

 

 

理財型房貸的缺點

 

     利率比一般房貸高     

雖然理財型房貸的平均利率比一般無擔保信貸利率低, 但卻比普通房貸大約高出 1%~2% 不等, 所以需要評估自己是否打算使用理財型房貸來借款, 否則要繳更高的利率與更多的利息反而不划算.

 

理財型房貸利率不等於購屋房貸利率

 

     動用額度來自還款金額     

理財型房貸能動用的額度來自房貸中已償還的本金, 轉換成可供借款的循環信用額度, 如果所繳的本金愈多, 那麼能動用的額度也就愈多; 反之, 若還款本金不多, 能動用的額度就會很小, 達到預期投資效益也就有限.

 

投資效益來自本金大小

 

     資金借出使用有特定限制     

許多銀行針對理財型房貸的「投資項目」上有特殊規定, 譬如不能將理財型房貸的貸款進行房地產等投資, 所以申請時需了解相關規定, 以免打錯如意算盤.

 

     需收取申貸費用     

跟銀行申請理財型房貸, 還要考慮到申辦貸款的費用, ex: 申辦費、帳戶管理費、徵信作業手續費、代償手續費、動用手續費與估價費等等, 各家銀行收取標準不一, 不過收取金額大致落在 2,000~20,000 元的範圍之內, 申辦前還需比較一下.

 

     背負兩筆貸款     

除了既有「本金/本息攤還」的房屋貸款, 還有另一部分為「循環額度利息」的理財型房貸需要繳款, 不管投資獲利或虧損, 利息也會繼續按日計算, 所以務必做好財務規劃與風險評估, 避免若無法如期還款, 會導致房子被拍賣或是造成信用瑕疵.

 

     升息風險     

目前「低利率」是一個不錯的借款機會, 但如果未來遇到「央行升息」, 讓金融市場低利率不再, 那麼除了每個月本息攤還金額會暴增很多之外, 「循環信用額度利息」自然也會跟著增加, 那麼理財型房貸就變得沒那麼有吸引力了.

 

 

總結

 

如果你正在繳房貸, 但又不想讓現金鎖在房貸裡, 那麼選擇使用理財型房貸, 就能將已償還的房貸本金再次轉化成可靈活運用的額度, 來滿足短期資金需求.

不過這畢竟還是跟銀行借的錢, 請謹慎評估自己的還款能力與投資標的, 做好風險控管, 否則投資失利, 不僅每月要償還原本房貸的本金利息, 連帶還要付循環額度利息, 若無法如期還款, 那麼房子恐怕遭受到拍賣的命運.

我自己就是使用理財型房貸, 存款能與房貸抵利減少而利息支出, 尤其當遇到像疫情這樣讓股市下跌的時候, 原本償還房貸的金額還能領出逢低投入股市, 讓我可以擁有房價上漲還有股市資產配置的機會, 如有需求的朋友歡迎加LINE詢問, 我有窗口可以提供, 免收銀行相關費用. 

 

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     同場加映 1     

 

一般人繳房貸過程中, 如果房貸尚未還完, 但想自行創業、償還債務或投資理財等需要資金時, 會考慮使用【房屋增貸】與【信用貸款】:

如果需求金額大於已償還房貸, 那麼銀行是無法使用房屋增貸; 如果有信用瑕疵或是薪水收入不固定的族群, 那麼信用貸款將很難申請.

那麼是否還有其他透過房子換取資金的方式可以運用呢? 答案是有的!

點圖來看 - 同一間房竟然可以借到兩筆貸款? 一次搞懂二胎(二順位)房貸是什麼!

 

     同場加映 2     

 

大家會替自己與家人購買人身保險、會替車子購買產物保險, 避免當遇到意外狀況時, 可以有備無患, 給家人一個保障, 也給自己買一個心安, 但你知道房貸也需要保險嗎?

房貸通常是每個家庭每月最大筆的一項支出, 加上申請房貸還要多保個「火災地震險」的強制險, 如果再買個房貸壽險, 擔心會增加經濟負擔而卻步.

其實替房子買壽險, 乍看是多了一筆支出, 但是如果它可以避免房子被查封或拍賣、房貸利率會較優惠、貸款成數也有望提高, 那也是個不錯的選擇.

點圖來看 - 買房辦房貸還要額外買壽險嗎? 一次搞懂「房貸型壽險」優缺點!

 

     同場加映 3     

 

買房除了買在好地點外, 大部分的購屋族只知道挑選房貸利率較低的銀行來承辦就好了, 但若是「房貸還款方式」選擇錯誤, 不僅會失去原本的生活品質, 同時還會被錢追到喘不過氣.

房貸關係著自己未來 20~40 年間每個月現金流的問題, 那要選擇哪種還款方式才適合自己呢?

點圖來看 - 房貸還款怎麼還? 一次搞懂本金平均攤還與本息平均攤還!

 

 

     同場加映 4     

 

好不容易準備了一筆頭期款買了房, 以為可以享受房價上漲帶來的愉悅感!

可是過了幾年, 奇怪! 怎麼跟想像中的不一樣?

買房後反而每年需要繳一堆稅金, 且房子還會折舊, 尤其買的又是高級社區的時候.

來看看買房後, 每年荷包究竟要噴那些費用吧!

點圖來看買房後, 還有什麼是每年需要繳的費用?

 

     同場加映 5     

 

很多人買房時最怕買貴, 事後只能捶胸頓足; 或是抱持想等到房價低點再出手的心態, 而遲遲買不到房子!

其實不要過度期待買到房價低點, 因為即使房價再跌 2~3 成變得比之前便宜, 想購屋的你是否就敢出手買下? 還是又要再等房價跌下去, 變得更便宜才會購買?

買房切忌單看總價便宜就覺得可以下手, 而是要掌握房屋的「合理價」; 雖然合理價不能買到最便宜, 但也不至於買貴當冤大頭!

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