現在房價如脫疆野馬愈來愈高, 每月必須攤還大筆的本金與利息, 反倒成為生活上最沉重的負擔, 但如果你不是月光族, 而是每月收入扣掉房貸與生活開銷後還有持續存款習慣的人, 那麼 「抵利型房貸」就很適合你.

簡單來說, 「抵利型房貸」就是整合存款與房貸與的功能, 讓存款利息可用來折抵房貸利息, 藉此減少總利息的支出與還款時間, 同時身邊又維持一筆存款可靈活運用.

那麼這種特殊的房貸有缺點嗎? 答案是有的, 一起來看我的分析吧!

 

 

 

什麼是抵利型房貸?

 

抵利型房貸,  又稱「免息型房貸」、「存貨整合型房貸 」, 是指除了房貸帳戶, 銀行會另外開一個存款帳戶與房貸帳戶相互連結, 借款人將錢存放在存款帳戶, 用此帳戶孳生的利息來折抵房貸利息, 藉此減少房貸利息支出, 達到降低每月攤還金額或縮短還款年期的目的.

 

抵利型房貸 = 存款+房貸

 

換句話說, 當存款愈多, 房貸利息也抵掉愈多, 利息支出也就愈少.

 

 

抵利型房貸的優點

 

     存款利息可用來折抵房貸利息     

將資金存入與房貸帳戶連結的存款帳戶, 銀行就會以房貸餘額扣除存款帳戶的金額來計算房貸利息, 帳戶的存款愈多, 計算房貸利息的免息金額就愈高, 但最高免息額度以房貸餘額為上限.

- [例子]: 

房貸餘額有 300 萬元, 連結的存款帳戶有 100 萬元, 那麼銀行只計算貸款餘額 300 - 100 = 200 萬的利息, 所以有 100 萬的房貸免計息.

 

     縮短還款時間 (減少房貸利息支出)     

假設申辦某家銀行的抵利型房貸, 貸款年限 20 年, 房貸本金 400 萬元, 房貸年利率 2.6%, 沒有申請寬限期, 使用本息均攤方式還款, 不同存款金額對應提前還款時間與省下利息費用的比較:

第一列是沒有使用抵利型房貸, 總繳期數 240 個月 (20年), 還款年限固定, 無法提前還款與省下利息.

第二列開始, 在房貸餘額約定抵利上限內, 隨著存款金額增加, 不僅縮短還款時間, 還省下愈多原本應該付給銀行的利息, 等於就是降低房貸利率.

 

     存款帳戶利率與房貸利率相同     

把錢存放在與房貸帳戶連結的存款帳戶, 在房貸餘額約定抵利上限內, 其存款利率與房貸利率相同.

當存款利率愈低, 便可賺取愈多利差

- [例子]:

假設房貸年利率 2.6%, 那麼在房貸餘額約定抵利上限內, 存款利率也是 2.6%, 這在目前活存利率約 1% 的年代是很大的誘因.

 

     可雙週繳款節省利息開支     

一般房貸是以「月」為一期, 計算該月房貸餘額的利息; 但抵利型房貸的存款帳戶屬於活存, 每日金額可能都有變動, 所以採用「每日」(以 365 天為基礎) 計息.

抵利型房貸先計算房貸餘額的利息及與房貸連結帳戶的存款利息, 再以房貸利息扣除存款利息後的差額為收取標準,  並每期 (月或雙週) 結算一次.

如果以雙週繳款的方式, 就是將月繳方式均攤成每個月繳二次, 每個月會提前兩週還款一半的房貸本金, 如此可以節省下兩週的房貸利息,  讓本金多攤還一些.

- [例子]: 

假設申辦某家銀行的抵利型房貸, 貸款年限 20 年, 房貸本金 400 萬元, 房貸年利率 2.6%, 沒有申請寬限期, 使用本息均攤方式還款, 存款帳戶有 100 萬元, 不同繳款方式對應到的總期數與總利息比較如下:

可以發現, 長期下來, 雙週繳款比起月繳更可以縮短還款時間, 也能減少總利息支出.

 

     資金可隨時彈性運用     

除了存款利息還可直接折抵房貸利息, 如果臨時有資金需求, 存款金額可隨時提領運用, 就像有個備用的資金帳戶, 保留資金彈性運用, 無需再走增貸程序.

另一個能彈性運用房貸的方式是使用 「理財型房貸」, 可將償還給銀行的房貸本金重新借出來使用 :
房貸繳了還能再借出來用? 一次搞懂「理財型房貸」優缺點!

 

 

抵利型房貸的缺點

 

     活存餘額折抵有上限      

抵利型房貸的存款帳戶, 也不是存多少就能抵多少, 銀行不會做賠本的生意, 只有在約定可抵利之貸款餘額範圍內, 才會存款愈多, 應繳房貸利息就愈少, 超過貸款餘額約定可抵利上限的存款餘額不會支付存款利息.

目前市面上有抵利型房貸服務的銀行, 折抵比例有 30%、50%、70%、100% 等四種, 折抵比例愈高、房貸利率愈高, 這是因為銀行有房屋鑑價與各項行政作業成本需要支出, 如果折抵比例愈高, 銀行愈賺不到錢, 所以需要提高房貸利率來彌補損失.

- [例子]: 

假設申辦某家銀行的抵利型房貸, 貸款年限 20 年, 房貸本金 400 萬元, 房貸年利率 2.6%, 沒有申請寬限期, 使用本息均攤方式還款, 存款帳戶有 300 萬元, 抵利上限 70%, 本月有 31 天:

●   本月應繳房貸利息: 400萬 × 2.6% × (31 ÷ 365) = 8,833 元

●   因為存款帳戶超過房貸本金抵利上限: 300萬 > 400萬 × 70%, 所以本月可抵利之存款利息: 400萬 × 70% × 2.6% × (31 ÷ 365) = 6,183 元

●   本月實付利息 = 本月房貸利息 - 本月可抵利之存款利息 = 8,833 - 6,183 = 2,650 元

 

     每月還款壓力不會減輕     

抵利型房貸標榜存款金額愈多, 房貸本金還的也愈快, 並且省下更多的利息, 但是每個月「本息均攤」金額是固定的, 每月還款壓力不會減輕, 只是需要繳的房貸利息減少, 這些少繳的房貸利息自然就會多償還到房貸本金部分, 使房貸本金償還愈多, 所以可以提早還清房貸.

- [例子]: 

假設申辦某家銀行的抵利型房貸, 貸款年限 20 年, 房貸本金 400 萬元, 房貸年利率 2.6%, 沒有申請寬限期, 使用本息均攤方式還款, 不同存款金額對應利息與本金支出的比較:

image

     雙週繳款壓力大      

雙週繳款讓原本每個月只要繳款一次, 變成每兩週要繳款一次, 每一年累積下來, 「雙週繳」會比「月繳」多繳一個月貸款, 對於存款金額不多或月薪不高的人來說, 還款壓力會變大.

- [例子]: 

假設申辦某家銀行的抵利型房貸, 貸款年限 20 年, 房貸本金 400 萬元, 房貸年利率 2.6%, 沒有申請寬限期, 使用本息均攤方式還款, 存款帳戶有 100 萬元, 月繳與雙週繳比較如下:

● 【月繳】:  一個月繳 21,392 元, 一年繳了 21,392 × 12 = 256,704 元

● 【雙週繳】: 每兩週繳 10,696 元, 一年有 26 個雙週, 所以一年繳了 10,696 × 26 = 278,096 元, 比月繳方式多繳了一個月的貸款.

 

     抵利型房貸利率比一般房貸高      

既然銀行提供存款利息可用來折抵房貸利息的好處, 當然不會做賠本的生意, 所以抵利型房貸利率會比一般房貸利率高出大約 0.15~1 個百分點, 即使如此, 如果存款金額夠多, 那麼抵利型房貸的利率有機會比一般房貸利率更低

 

     存款利息讓購屋借款利息扣除額變小     

根據《所得稅法 §17》規定, 「儲蓄投資」每年有 27 萬元的特別扣除額的免稅優惠、 自用住宅「購屋借款利息」每年有上限 30 萬元的列舉扣除額度, 也就是說, 儲蓄投資與房貸利息不能同時節稅.

抵利型房貸由存款產生的利息, 雖然與房貸利息抵銷, 但存款利息抵利的部分視為一筆「利息所得」, 若超過免稅額, 仍需要併入當年度綜所稅申報, 所以實際房貸可列舉扣除額為: 房貸利息減去儲蓄投資利息後的餘額才能申報.

- [例子]: 

假設某 A 一年房貸利息支出有 25 萬元, 當某 A 申報綜所稅時:

●   若「無」其他儲蓄投資利息收入, 則購屋借款利息支出可列舉扣除額就是 25 萬.

●   若「有」其他儲蓄投資利息收入, 假設全年是 20 萬元, 則實際房貸利息支出可列舉扣除額就是 25萬 - 20萬 = 5萬元, 餘額 5 萬元才是可以從綜所稅中列舉扣除的金額, 整整少了 20 萬元的免稅額度.

不過一般申辦抵利型房貸的家庭, 儲蓄金額十分有限, 抵利部分加上其他利息所得的總和要超過 27 萬元的門檻絕非易事, 所以繳稅問題可以不用過度擔心.

 

     當日存款餘額利息計算需看清楚     

由於抵利型房貸以每天存款帳戶餘額變化來計算利息, 所以究竟銀行是以「當日最終餘額」、「當日最高餘額」或是「當日最低餘額」來計算, 在申辦前需要尋問清楚.

 

     活存帳戶不付利息     

抵利型房貸的存款帳戶本身不支付利息, 因為這個帳戶的金額是用來抵銷房貸利息.

 

     升息風險      

如果未來遇到利率升息, 那麼即使存款帳戶資金增加, 需要付的總利息也會高於一般房貸,  那麼抵利型房貸就變得沒那麼有吸引力了.

 

     可能有違約金     

有些銀行規定, 若在優惠期間內提前清償房貸, 需要加收前 3 個月內所償還的累計本金金額之 1%~2% 的違約金.

 

     有開辦費     

視各家銀行規定: 5,000~8,000 元不等.

 

 

抵利型房貸實際計算分析

 

假設申辦某家銀行的抵利型房貸, 貸款年限 20 年, 房貸本金 400 萬元, 房貸年利率 2.6%, 沒有申請寬限期, 使用本息均攤方式還款, 存款帳戶有 100 萬元, 則每期貸款餘額計算如下:

 

     步驟 1     

在條件是貸款年限 20 年, 房貸本金 400 萬元, 房貸年利率 2.6% 下, 使用「本息均攤」方式還款, 每個月固定還款金額是 21,392 元, 最後一個月還款金額 7,524 元.

 

     步驟 2     

因為存款帳戶的錢會有變動, 為了計算方便, 假設這 20 年之間存款帳戶沒有存入與取出的動作.

 

     步驟 3     

由於存款會有利息, 可用來折抵房貸的利息, 讓應繳利息變小, 所以:

每月應繳利息 = 每月房貸利息 - 每月存款利息

= (房貸餘額 × 房貸年利率 - 存款金額 × 存款年利率) ÷ 12   [註1]

= (房貸餘額-存款金額) × 房貸年利率 ÷ 12   [註2]

= (400萬 - 100萬) × 2.6% ÷ 12   [註3]

= 6,500 元/月


[註1]: 在房貸餘額約定抵利上限內, 抵利型房貸年利率與存款年利率相同.

[註2]: 抵利型房貸是以「房貸餘額」與「存款金額」的差額作為計算房貸利息的基準.

[註3]: 首期的房貸餘額就是房貸本金.

 

     步驟 4     

「本息均攤」顧名思義就是把房貸的本利和 (本金+利息) 相加, 然後平均分攤到還款期限中, 在利率不變的條件下, 每月還款金額固定, 只是還款額中的本金與利息所佔的比例不同.

使用抵利型房貸, 可將存款利息優先償還房貸利息, 讓每個月繳的房貸利息較少、繳的房貸本金較多, 如此可以縮短還款時間:

每月應繳房貸本金=每月本息均攤金額-每月應繳利息

= 21,392 - 6,500

= 14,892 元

關於「房貸還款方式」, 詳細內容請閱讀:
一次搞懂本金平均攤還與本息平均攤還!

 

 

     步驟 5     

當期房貸餘額 = 房貸餘額 - 當月應繳房貸本金

= 400萬 - 14,892

= 3,985,108 元

之後每期房貸餘額計算以此類推, 直到存款餘額 >= 貸款餘額, 則當日應繳房貸利息為零 [註4]

 

[註4]: 抵利型房貸以「日」計息, 並每期 (月或雙週) 結算一次.

 

 

總結

 

在低利率的時代, 選擇「抵利型」房貸,便可賺取愈多利差, 同時還擁有一個「把現金留在身邊」的選擇權, 能讓一筆存款變成兩種用途:

●   存款利息可以抵扣房貸利息, 在房貸餘額約定抵利上限內, 存款金額愈多, 省下利息愈多, 並縮短還款時間, 讓抵利型房貸利率有機會比一般房貸利率還低.

●   當面臨資金需求時, 存款可用來投資理財、出國旅遊、子女教育調度與臨時醫療支出等等.

雖然使用「抵利型」房貸有這些好處, 但「抵利型」房貸利率比一般房貸利率高是事實, 如果評估自己的財務狀況並無使用資金的需求, 不如早點還清房貸, 更能減輕債務負擔.

 

 

     好康逗相報   

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     同場加映 1     

 

近年來市場上出現一個「40年期」的房貸專案,  透過延長還款期限來減低貸款人的自備款與每月的還款壓力, 增加首購族或年輕族群申貸意願, 早日達成買房夢想, 相對的總利息支出也會比 20 、30 年期房貸來得沉重.

不過 40 年期房貸並非每個人都可以申請, 所以很少人用, 或者根本就沒有聽過. 到目前為止, 全台也只有 5 家銀行有承作 40 年期房貸的業務, 市占率極低, 那麼申請 40 年期房貸還有其他該注意的事情嗎?

點圖來看 - 40年期房貸是房貸族的解藥還是毒藥? 申辦前需要搞懂的12件事!

 

     同場加映 2     

 

在購屋預算有限與家庭人口減少的條件下, 市場對標準三房等空間需求逐漸減少, 讓建商新蓋的房子從傳統「三房」的格局, 轉向有彈性、功能性高的「新三房」居住空間型態.

「新三房」是「小三房」與「2+1房」, 雖然看起來都是三房, 但骨子裡完全不同: 以前的標準三房, 室內將近 32 坪, 而現在建商新蓋的「三房」, 室內空間大約 20 坪左右, 這是建商在三房產品上玩文字遊戲, 因此衍伸出不同類型的三房.

點圖來看 - 同樣是三房, 為什麼房價與坪數相差那麼多? 一次搞懂「正三房」、「小三房」與「2+1房」!

 

     同場加映 3     

 

大家會替自己與家人購買人身保險、會替車子購買產物保險, 避免當遇到意外狀況時, 可以有備無患, 給家人一個保障, 也給自己買一個心安, 但你知道房貸也需要保險嗎?

房貸通常是每個家庭每月最大筆的一項支出, 加上申請房貸還要多保個「火災地震險」的強制險, 如果再買個房貸壽險, 擔心會增加經濟負擔而卻步.

其實替房子買壽險, 乍看是多了一筆支出, 但是如果它可以避免房子被查封或拍賣、房貸利率會較優惠、貸款成數也有望提高, 那也是個不錯的選擇.

點圖來看 - 買房辦房貸還要額外買壽險嗎? 一次搞懂「房貸型壽險」優缺點!

 

     同場加映 4     

 

好不容易準備了一筆頭期款買了房, 以為可以享受房價上漲帶來的愉悅感!

可是過了幾年, 奇怪! 怎麼跟想像中的不一樣?

買房後反而每年需要繳一堆稅金, 且房子還會折舊, 尤其買的又是高級社區的時候.

來看看買房後, 每年荷包究竟要噴那些費用吧!

點圖來看買房後, 還有什麼是每年需要繳的費用?

 

     同場加映 5     

 

很多人買房時最怕買貴, 事後只能捶胸頓足; 或是抱持想等到房價低點再出手的心態, 而遲遲買不到房子!

其實不要過度期待買到房價低點, 因為即使房價再跌 2~3 成變得比之前便宜, 想購屋的你是否就敢出手買下? 還是又要再等房價跌下去, 變得更便宜才會購買?

買房切忌單看總價便宜就覺得可以下手, 而是要掌握房屋的「合理價」; 雖然合理價不能買到最便宜, 但也不至於買貴當冤大頭!

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