薪水凍漲、房價過高的時代, 目前的房子該買? 還是該租? 這是許多人心中的疑問.

租屋族的目標就是晉身為有房族, 但就怕買了房子, 結果房價下跌, 剛好變成房奴, 必須「吃土養房」; 想靠租屋先存錢, 不過又怕幫房東繳房貸幾年後, 追不上房價的上漲幅度.

其實, 可以先透過 3 條公式估算, 再決定要不要買房, 還是繼續租房.

 

3條公式決定你該買房或租房!

 

 

 

公式1: 房價所得比

 
所謂房價所得比的定義是:

 

房價所得比 = 購屋總價 ÷ 年收入所得

 

又被稱為「購屋痛苦指數」, 代表購屋時需要「要不吃不喝 X 年, 才買得起房子」.

➩ 房價所得比愈低表示愈有能力買得起該房子.

 

根據世界銀行定義, 房價所得比最好落在 4~6 倍間比較合理, 也就是說, 一個家庭最多只要存 6 年錢就能買得起這間房屋.

 

超過6倍就不合理

 

如果超過 6 倍, 將會降低生活品質, 成為痛苦的屋奴, 生活就會造成極大的負擔. 與其買了自己無法負擔的房屋, 不如挑選自己負擔得起又具有增值潛力的房子.

房價所得比要向下修正有兩個要件:

 

一是房價向下調整, 另一是年收入所得向上提高.

 

[ 舉 例 ] - 

有一對夫婦年薪共 200 萬元, 他們考慮一間總價 2000 萬元的新成屋, 與同地段一間開價 1200 萬元的 30 年中古屋:

若他們買的是新成屋, 則房價所得比為 2000 ÷ 200 = 10 ⟹ 顯然超過一般水準. 

若他們買的是中古屋, 則房價所得比為 1200 ÷ 200 = 6 ⟹ 較符合理想.

 

但是看了一下這公式會覺得有點奇怪, 有誰會 X 年不吃不喝去買一間房子呢?

世界銀行定義的房價所得比是一個上限, 但用在實際狀況時, 需要將公式裡的「年收入所得」修正為「可支配所得」.

 

下圖是台灣各縣市房價負擔能力的情況 (2018年第2季), 房價所得比的中位數是 9, 代表一般家庭最多只要存 9 年錢就能買得起這間房屋.

(資料來源: https://goo.gl/HiKV8w)

 

 

 

公式2: 貸款負擔率

 
另一個評估民眾買房能力指標是:

 

貸款負擔率 = 每月應繳房貸 ÷ 家庭單月收入

 

根據世界銀行定義, 貸款負擔率最好在 30% 以下比較合理, 也就是最多拿家庭收入的 3 成來繳房貸; 如果超過 5 成, 代表房貸負擔太過沉重、生活品質堪慮.

➩ 貸款負擔率比例愈高, 表示房價負擔能力越低.

 

超過 5 成就不合理

 

[ 舉 例 ] - 

假設這一對年薪共 200 萬元的夫婦買了 1200 萬元的中古屋, 以自備款 3 成來看, 20 年期本利攤還利息 2% 計算, 每月負擔的貸款約 4.2 萬元, 剛好是他們夫婦倆收入的 25%; 若買 2000 萬的新成屋, 則每月貸款佔夫婦倆收入的 42%, 因此從貸款負擔率來看, 夫婦倆比較適合購買中古屋, 而非新成屋.

 

下圖是台灣各縣市房價負擔能力的情況 (2018年第2季), 貸款負擔率的中位數是 36.9, 代表一般家庭拿收入的 3~4 成來繳房貸.

 

(資料來源: https://goo.gl/HiKV8w)

 

 

 

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公式3: 房租 > 收入3成

 
最後一個評估民眾買房能力指標是: 如果你的每月房租超過薪水的 3 成, 其實可以考慮買房, 轉換成每月繳超過 30% 房貸, 就可以擁有一間屬於自己的房子, 但前提是要有自備款.

 

 

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這 3 條公式是估算買房的購買力, 讓大家清楚明瞭地做購屋或租屋的決策, 有需求、有能力再買, 這樣才可以買得安心、租得也安心!

 

 

     同場加映 1     

 

租屋跟買房差不多, 需要注意的重點都要看, 不要因為租金低或裝潢美就付款簽約, 不然又要帶著家當搬上搬下、搬進搬出.

這邊整理租屋族找房時該注意的事項, 提供給大家參考.

點圖來看 - 租屋看房不踩雷, 挑房攻略總整理!

 

 

     同場加映 2     

 

台灣的房市從 2009 年金融海嘯過後, 開始從谷底反轉, 直到近幾年房市更火熱, 竹北甚至還出現排隊買房狀況, 讓買房像買菜一樣, 要用搶的, 慢一步就買不到了!

造就網路廣告房地產類似的課程百百款, 有些是遊走法律邊緣的灰色地帶, 有些則是吸金式的龐式騙局, 如果你想學習學習房地產, 那要怎麼選擇才能避開這些暗藏的陷阱呢?

點圖來看 - 揭密年投報率20%以上的百萬中古屋實戰技!

 

     同場加映 3     

 

大家在買房子的時候, 會考慮很多因素, 「地段」是最常被提及的購屋考量,因為如果地段選錯, 不僅交通不方便, 生活機能也不會太好; 另外還有房子位於的樓層與房子的格局也是大家常關注的地方, 不過還有一點是大家較少注意到的關鍵, 那就是「邊間戶」與「中間戶」的問題.

「邊間戶」與「中間戶」這兩種戶型有什麼區別? 要怎麼挑才適合自己呢? 下面的優缺點分析幫你在買房選擇時可以做參考.

點圖來看 - 買房選戶型是「邊間戶」還是「中間戶」好? 一次看懂優缺點大分析!

 

 

     同場加映 4     

 

好不容易準備了一筆頭期款買了房, 以為可以享受房價上漲帶來的愉悅感!

可是過了幾年, 奇怪! 怎麼跟想像中的不一樣?

買房後反而每年需要繳一堆稅金, 且房子還會折舊, 尤其買的又是高級社區的時候.

來看看買房後, 每年荷包究竟要噴那些費用吧!

點圖來看買房後, 還有什麼是每年需要繳的費用?

 

     同場加映 5     

 

很多人買房時最怕買貴, 事後只能捶胸頓足; 或是抱持想等到房價低點再出手的心態, 而遲遲買不到房子!

其實不要過度期待買到房價低點, 因為即使房價再跌 2~3 成變得比之前便宜, 想購屋的你是否就敢出手買下? 還是又要再等房價跌下去, 變得更便宜才會購買?

買房切忌單看總價便宜就覺得可以下手, 而是要掌握房屋的「合理價」; 雖然合理價不能買到最便宜, 但也不至於買貴當冤大頭!

點圖來看買房掌握 9 大房價估算公式, 不怕買貴被當肥羊宰!

 


 

【延伸閱讀】

1. 看完這6點分析, 在決定要買套房還是買兩房!

2. 買房後, 還有什麼是每年需要繳的費用?

3. 買房除了頭期款和貸款, 還有什麼會忽略的費用?

4. 停車位花錢買卻不能賣? 一次搞懂法定停車位、增設停車位、獎勵停車位?

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