大家會替自己與家人購買人身保險、會替車子購買產物保險, 避免當遇到意外狀況時, 可以有備無患, 給家人一個保障, 也給自己買一個心安, 但你知道房貸也需要保險嗎?

房貸通常是每個家庭每月最大筆的一項支出, 加上申請房貸還要多保個「火災地震險」的強制險, 如果再買個房貸壽險, 擔心會增加經濟負擔而卻步.

其實替房子買壽險, 乍看是多了一筆支出, 但是如果它可以避免房子被查封或拍賣、房貸利率會較優惠、貸款成數也有望提高, 那也是個不錯的選擇.

 

 

什麼是房貸型壽險?

 

房貸型壽險本質還是壽險, 只是多了跟房貸做連結, 專門針對負有「房貸責任」的人, 為了保全房子, 透過銀行購買這種將房貸與壽險結合的「定期」保險, 將風險轉嫁給保險公司.

 

房貸型壽險 = 房貸+壽險

 

在繳納房貸期間, 當貸款人因意外身故或失去工作能力 (指遭受 1~6 級失能及特定傷殘), 導致家庭收入中斷而無法繼續支付房貸時, 保險公司會優先將保險理賠金賠給銀行清償房貸, 避免房子因無法按時繳交貸款而遭銀行查封或拍賣, 讓家人流離失所.

若理賠金償還房貸款後還有剩餘款項, 則會發給指定受益人 (通常是貸款人的家人), 讓家人生活更有保障.

 

 

房貸型壽險類型

 

房貸型壽險依保險金額可區分為「遞減型」與「平準型」兩種, 以下圖表數據以法國巴黎人壽 「以愛傳家3」專案為例 (30 歲男性、房貸 300 萬元、20 年期):

 

     平準型     

在投保期間內, 保額不會隨著房貸還款金額減少而降低, 即保額都是固定的.

彰化銀行房貸壽險

(圖片來源: 法國巴黎人壽 「以愛傳家3 」專案)

 

- [例子]: 

當投保「平準型」房貸壽險 322 萬 20 年期, 不論這 20 年還清多少房貸, 保額一律是 322 萬; 假設被保險人在房貸繳款期間內的第 19 年身故, 並剩下 5 萬元房貸尚未繳納, 那麼保險公司將為被保險人還完剩餘的 5 萬房貸之後, 剩下 322萬 - 5萬 = 317萬的理賠金可以讓家人 (保險受益人) 自行運用.

 

優點

 保障最完整, 隨著房貸數字越來越少, 若發生事故時, 清償房貸後的剩餘保額可當成家人生活費.

 

缺點

 相同的保額, 保費比「遞減型」貴.

- [例子]: 

以 30 歲男性、房貸 300 萬元、20 年期的法國巴黎人壽 「以愛傳家3 」專案為例, 「平準型」保費比「遞減型」保費高快 1 倍.

 

適合對象

 因「平準型」保費較貴, 適合收入較高 (雙薪家庭)、家庭成員較多 (上有父母下有兒女)、家庭責任較重的小家庭.

 若購屋人本身並未多買身故保險, 可以透過「平準型」房貸壽險取得更多身故保險給付.

 

     遞減型     

在投保期間內, 保額與保障隨著房貸還款金額減少而降低, 但遞減的額度大多是固定的.

彰化銀行房貸壽險

(圖片來源: 法國巴黎人壽 「以愛傳家3 」專案)

 

- [例子]: 

當投保「遞減型」房貸壽險 311 萬 20 年期, 保額則會根據「本息攤還」的概念, 每年依償還房貸狀況遞減, 保額遞減的額度大多是固定的, 保障範圍就未償還的房貸做理賠; 假設被保險人在房貸繳款期間內的第 19 年身故, 並剩下 5 萬元房貸尚未繳納, 那麼保險公司將為被保險人還完剩餘的 5 萬房貸之後, 不會有多餘的理賠金可以讓家人 (保險受益人) 自行運用.

 

優點

 因保險理賠只夠償還銀行貸款, 且保費逐年遞減, 所以保費便宜, 較能為投保人減少經濟負擔.

 

缺點

 由於保額與保障隨著房貸還款金額減少而降低, 除非房貸提前結清, 否則還完剩餘房貸之後, 通常不會有多餘的理賠金給受益人.

 

適合對象

 因「遞減型」保費較便宜, 適合經濟負擔相對較沈重 (單一經濟來源) 的家庭、初次購屋者、年紀輕、收入較少 、單身族、小資族.

 若購屋人本身有買身故保險, 但額度不足以支付房貸餘額, 可以透過「遞減型」房貸型壽險來轉嫁負債風險.

 

 

       平準型 VS 遞減型       

 

 

 

房貸型壽險的優點

 

     貸款條件較優惠     

金管會規定 (金管銀合字第10100341680號):「銀行辦理房屋貸款業務時, 不得以購買房貸壽險商品做為貸款之搭售條件或於貸款過程中不當勸誘.」

意思是, 銀行不可違反【公平交易法】, 利用更高額度、更低利率、保證一定核貸、若不保險就不貸款等方式, 來讓貸款人做為購買房貸型壽險的誘因 (可以撥打金融服務專線 1998 檢舉); 但如果銀行因貸款人購買房貸型壽險, 給予較好的貸款條件, 屬於授信風險評估範圍, 並無不當.

有房屋作擔保, 銀行確保自己所借出去的錢能拿得回來, 也不必再花人力推銷商品, 所以貸款人買了壽險不只降低銀行的風險, 還讓銀行賺一筆佣金, 因此銀行願意提供貸款成數更高,、更低的利率、寬限期更長等條件.

 

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     保費比定期壽險便宜     

相同保額條件, 「房貸型壽險」比一般的「定期壽險」保費還便宜.

- [例子]: 

假設 30 歲男性投保安達人壽「好築意」20 年期 300 萬元的房貸型壽險, 因為定期壽險無法躉繳, 所以用平準型與遞減型的分期繳與投保友邦人壽「平安定期壽險 (JTL)」20 年期 300萬元的定期壽險比較, 可以發現房貸型壽險 (平準型) 的總保費比定期壽險便宜 1.5 成, 不僅可以確保房子不被拍賣, 另外多了疾病/意外身故、搭乘交通工具意外身故、重大燒燙傷及疾病/意外導致失能等保障.

 

     繳納方式多元     

辦理房貸型壽險時, 必須自行繳交房貸壽險保費, 起初償還房貸壽險都是躉繳 (一次繳清) 方式, 後來金管會規定銀行必須提供保戶不同選擇 (金管銀合字第10202004420號), 所以購屋人也可以透過分期繳, 優缺點如下: 

 

躉繳 (一次繳清) 

優點是避免忘了繳款讓保障中斷.

 若提前清償房貸, 額外擁有一份定期壽險保障.

以相同條件的房貸型壽險來比較, 躉繳保費會比分期繳保費至少便宜 1~2 成以上.

- [例子]: 

以富邦人壽的「好福代」壽險專案來說, 相同的壽險條件, 躉繳保費甚至比分期繳保費便宜 3.5 成!

 

分期繳 (月繳、季繳、半年繳、年繳) 

可減輕繳費負擔.

●   可滿足需要足夠房屋貸款成數的購屋者.

繳款方式就像一般人身保險一樣, 可以利用信用卡、現金或是銀行轉帳扣款.

 

     保費可與房貸一起繳納     

如果保戶沒有多餘的錢繳納保費, 可以向銀行申請【保費融資】當做配套 , 借出來的錢直接與房貸一起償還即可, ex: 房貸 500 萬, 房貸壽險躉繳要 30 萬, 因此銀行可核貸 530 萬.

看似不用自己出錢就能買到房貸型壽險, 但畢竟多貸的部分不是免費的, 也是有額外利息需要支出, 所以讓人覺得購買房貸型壽險是被銀行扒了兩層皮.

 

     保額與保障年限彈性     

雖然房貸型壽險可投保低於房貸額度與保障期限小於房貸貸款年限, 但建議【足額足期】投保, 防止貸款人發生事故產生的「保險缺口」, 讓家人還需要自行籌錢來彌補:

【足額投保】: 貸款金額是多少, 就保多少.

【足期投保】: 貸款時間是多長, 就保多久.

 

     加值的保障     

房貸型壽險除了可償還銀行房貸債務保全房子, 另外還涵蓋「意外險」、「失能險」、「重大傷病險」等其他保險的保障, 但需注意保障範圍涵蓋愈廣, 保費也就愈高.

- [例子]: 

投保安達人壽「好築意」房貸保障專案平準型保額 1000 萬元, 在保險期間發生疾病或意外事故, 總計共有 8 項理賠情況如下:

 

     免體檢就可承保     

一般「定期壽險」因保險公司怕有人「帶病投保」產生道德風險問題, 所以需要經過體檢後, 保險公司才會承保; 但一般人不會為了投保高額度的房貸型壽險而去購買房子, 所以只要房貸型壽險投保金額與投保年齡在保險公司的規定之內, 簡單告知自身健康狀況沒有問題, 基本上都不需要體檢, 若保險公司因核保需要則不在此限.

 

 

房貸型壽險 VS 一般(定期)壽險

 

房貸型壽險與一般 (定期) 壽險兩者雖然都是壽險, 但還是有些差異, 差異比較整理於下圖:

 

 

就人生階段性來說, 一旦買了房子, 最好選擇房貸型壽險代替一般 (定期) 壽險, 避免因故無法償還房貸時, 至少有保險理賠金可以賠給貸款銀行, 若有多餘金額還能支援家人經濟生活. 

雖然也可以購買一般 (定期) 壽險讓保額等同於房貸, 但如同上面的分析, 相同的保額, 一般 (定期) 壽險的保費往往比房貸型壽險貴很多.

如果非要投保一般 (定期) 壽險, 可以等到房貸償還結束才投保, 因為房貸型壽險是「定期險」不是終身險, 保障期間跟著房貸償還的年限 (2~40年), 並不會繳款一輩子, 當房貸繳完,壽險保障也會跟著結束了.

[PS]: 終身壽險就不用說了, 雖然繳費 20 年保障終身, 且期滿還能領回本金, 但保費貴得離譜, 錢要花在刀口上, 把保費用在人生責任重大的時期, 才是明智的理財選擇.

 

 

壽險型房貸的其它注意事項

 

 如果個人收支比不夠, 想要提高貸款額度、降低貸款利率或延長寬限期的人, 辦理房貸型壽險是個選擇.

 房貸型壽險不適用於房子為非自住、投資、短期持有, 只適合房子為長期「自住」使用, 因為房貸型壽險保費不便宜, 會增加投資成本, 壓縮投資獲利, 另外如果提前解約, 能拿回的金額會低於已繳款的金額.

房貸型壽險是定期壽險而非終身壽險, 保障時間可小於或等於房貸的年限 (2~40年), 期滿無法領回本金, 且保障隨之結束.

 有資格投保房貸型壽險的對象可以是「房屋權所有人」或是「實際付房貸的人」, 因為房子登記的所有權人並不一定是繳貸款的人, 所以最好是以「實際付房貸的人」為主, 這樣才能在他無法負擔房貸責任時啟動理賠機制, 達到保障的目的.

房貸型壽險跟其他很多保單一樣,同樣的年紀,女性保費都比男性還便宜, 有人就會貪小便宜用女主人的名義投保房貸型壽險, 但萬一家中支付房貸的是男主人, 當男主人發生意外身故後, 不僅家中失去經濟來源, 同時還會因為當初被保險人填的是女主人的名字, 而無法獲得保險理賠. 因此投保房貸壽險時的被保險人最好是以「實際付房貸的人」為主.

 因為房貸型壽險是定期壽險, 保障會隨著契約結束而消失, 所以評估條件愈單純愈好, 需以房貸繳納風險為主要考量, 附加的保障可以考慮不隨年齡與體況而異動的保險, ex: 意外險, 其餘像是醫療險、癌症險、失能險等會隨年齡與體況而異動的保險, 不應一同評估, 因為當房貸型壽險到期, 如果體況不佳, 會遇到無法承保這類保險的風險, 若能承保, 也會因為年齡太大而面臨保費昂貴的問題.

 如果已經有一般保險, 還是建議買房子辦理房貸型壽險, 因為房貸型壽險的目標是清償房貸餘額, 保全資產並保障家人, 留愛不留債.

 現在房貸型壽險可任意指定保險金的受益人, 「受益人」不需像過去一樣必須指定為「銀行」, 但如果理賠金沒有優先償還房貸給銀行時, 房子仍可能遭到查封或拍賣; 如要避免這個問題, 可以主動要求附加「優先償還」批註條款, 將保險金先還房貸, 剩餘再給付受益人.

 若在保障期間內提早繳清房貸, 跟銀行借來支付房貸型壽險的貸款餘額也要一併還清, 才可繼續享有保障, 直到契約期滿為止.

 只要有房貸, 「隨時」都可以購買房貸型壽險, 即使房貸已經繳了好幾年; 但需要注意你的房貸銀行是否有銷售房貸壽險, 如果沒有, 就需要將房貸轉貸到有銷售房貸型壽險的銀行並購買.

 對於本身有房貸型壽險, 但因為房貸利率而轉貸或「以小換大」的換屋族, 可考慮解約或續保等二種方式:

-【解約】

解約雖然可能可以拿回保單剩餘價值, 但最不划算. 因為房貸型壽險保費與一般保險計算方式相同, 是根據投保當時被保險人的年齡、性別、投保金額與年期的不同來核定, 所以提前解約需要支付解約金, 且一旦解約, 再也買不到當時投保年齡的費率, 保費只會更貴而已.

-【續保】

最好處理的方式是續保, 但前提是將包含保費的所有房貸全部清償後, 把「要保人」的名稱, 由原銀行名稱改為自己的名字, 也就是轉為個人定期壽險, 如此轉貸至它銀行後,房貸型壽險的保障仍存在.

 

 

總結

 

雖然房貸型壽險不像「火災地震險」是買房需要強制保的保險, 若貸款人經濟條件許可, 建議可以加保房貸型壽險, 避免風險降臨時, 讓自己的家庭暴露於風險中.

之前藝人戎祥無預警過世, 遺孀要還 1980 萬元的房貸, 因經濟不堪負荷, 所以將總價 3000 萬的林口房子, 最後以 2500 萬認賠賣出, 如果當時戎祥申請房貸時有把房貸型壽險納入考量的話, 透過風險轉嫁後, 就不需要低價賣掉房子了. ➤ 新聞連結

不過投保房貸型壽險, 不應該是為了有較低的利率、較高的貸款成數、更長的寬限期, 而是要以自身需求及負擔能力為考量, 精打細算一番, 否則可能會造成沉重的經濟負擔.

最後房貸型壽險保費不低也是事實, 這邊提供三種減少保費方式:

使用「躉繳」方式繳款.

選擇「遞減型」房貸壽險.

以「女性」為貸款戶投保.

 

 


 

     同場加映 1     

 

大家在買房子的時候, 會考慮很多因素, 「地段」是最常被提及的購屋考量,因為如果地段選錯, 不僅交通不方便, 生活機能也不會太好; 另外還有房子位於的樓層與房子的格局也是大家常關注的地方, 不過還有一點是大家較少注意到的關鍵, 那就是「邊間戶」與「中間戶」的問題.

「邊間戶」與「中間戶」這兩種戶型有什麼區別? 要怎麼挑才適合自己呢? 下面的優缺點分析幫你在買房選擇時可以做參考.

點圖來看 - 買房選戶型是「邊間戶」還是「中間戶」好? 一次看懂優缺點大分析!

 

     同場加映 2     

 

買房是人生一個重大決定, 市面上房屋百百種, 各個座落條件不盡相同, 即使是同一棟房子的同一層樓, 也會因為不同坐向而導致房價有所不同,有效率地大量查找物件、並且清楚地記錄下來,是購屋族的首要功課。

找房的眉角很多, 本篇教你學會各種找房方法後, 配合大量實際看屋,以及使用清晰的比較表格,就能找到符合自己心目中最適合的房子。

點圖來看 - 看房子,筆記怎麼做才好整理?掌握重點,善用找房網站輕鬆找出心儀物件!

     同場加映 3     

 

在購屋預算有限與家庭人口減少的條件下, 市場對標準三房等空間需求逐漸減少, 讓建商新蓋的房子從傳統「三房」的格局, 轉向有彈性、功能性高的「新三房」居住空間型態.

「新三房」是「小三房」與「2+1房」, 雖然看起來都是三房, 但骨子裡完全不同: 以前的標準三房, 室內將近 32 坪, 而現在建商新蓋的「三房」, 室內空間大約 20 坪左右, 這是建商在三房產品上玩文字遊戲, 因此衍伸出不同類型的三房.

點圖來看 - 同樣是三房, 為什麼房價與坪數相差那麼多? 一次搞懂「正三房」、「小三房」與「2+1房」!

     同場加映 4     

 
很多人買房除了對房價斤斤計較, 還要挑好地段、格局佳、裝潢美、生活機能棒等外在條件, 等住進去才發現怎麼房子採光不好, 整天需要開電燈、通風不良, 都聞到隔壁的飯香、家裡的一舉一動好像都被對面棟看光光、隔壁棟打麻將聽得一清二楚等等, 這些問題的發生是忘了考慮「棟距」的影響.
 

點圖來看 - 買房選屋「棟距」怎麼挑? 3 大重點報你知!

 

 

     同場加映 5     

 

好不容易準備了一筆頭期款買了房, 以為可以享受房價上漲帶來的愉悅感!

可是過了幾年, 奇怪! 怎麼跟想像中的不一樣?

買房後反而每年需要繳一堆稅金, 且房子還會折舊, 尤其買的又是高級社區的時候.

來看看買房後, 每年荷包究竟要噴那些費用吧!

點圖來看買房後, 還有什麼是每年需要繳的費用?

 

     同場加映 6     

 

很多人買房時最怕買貴, 事後只能捶胸頓足; 或是抱持想等到房價低點再出手的心態, 而遲遲買不到房子!

其實不要過度期待買到房價低點, 因為即使房價再跌 2~3 成變得比之前便宜, 想購屋的你是否就敢出手買下? 還是又要再等房價跌下去, 變得更便宜才會購買?

買房切忌單看總價便宜就覺得可以下手, 而是要掌握房屋的「合理價」; 雖然合理價不能買到最便宜, 但也不至於買貴當冤大頭!

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